橡谷智库：房地产的价值

大参考

　　我在上海偏远的地方看见一些房屋,价格仅仅三四千块,且无人购买,少人居住,整个镇区呈现真正的破败.

　　于是我一边开车一边思考,房地产的价值在什么地方?

　　我当然知道房地产的价值并不在于建筑成本本身,而是来自于附加的东西,比如就业、教育、医疗、生活便利、归属感、炫耀情感需求等等。

　　在同一个地方，超出了前四个需求的豪宅，就一个需求：炫耀情感，就像孔雀的尾巴一样，毫无意义，除了炫耀。

　　归属感是一个人对一座城、一个地方的情感注入，实际上房地产经营中，在同一个地方，很少拼价格，而是拼设计、规划、品质等等，这就是营造归属感。

　　那么回到就业、教育、医疗、生活便利，这个偏远的地方，在四个方面就都不具备了，只剩下居住的价值，所以它只有建筑成本和土地的价值。由于城镇败落，土地的价值只相当于农田的价值，甚至于由于没有人过来购买居住，慢慢的建筑成本的折旧，加上土地不能被利用，未来的价值只会趋向于0。

　　如果有购买力较差的买家，愿意买在这里会如何？

　　我那天在我居住的小镇，陪女儿去一个新的小区打乒乓，妻子和女儿对垒的时候，我去售楼处看他们二期的房子。一对上海的小夫妻也在那里看房，聊天之后，他们告诉我是在长宁上班。那么他们需要乘巴士，来回52元一人一天，再换二号线来回8块，也就是两人120元一天的交通费。房价是便宜的，一万元左右，低于上海几乎所有的街区。但生活成本需要计算，时间成本还算好，一天二小时。生活便利也不错，但医院和教育欠佳，只有一所国际学校，每年从小学起几万到高中十几万。

　　所以，伴随着中国城市化的走向，沿海城市会因为海洋文明的物流成本需要，继续成为产业集聚地，因而就业是以此为基础的，当就业有了基础，人们集聚，教育、医疗、生活便利等等才有了资源优化的集聚可能。内地慢慢会鬼城镇密布，就像上海这个败落的城镇，它是离开上海如此之近，只是因为地理的原因和产权结构的原因，变得衰败。

　　房地产的价值在三四线城市，只是拥有土地本身的价值和建筑的成本，当地域的人文价值不存在，这些房子会连土地的价值和建筑成本一起丧尽，最终变成荒土。

　　在一二线城市，则由于上述的软环境价值，并结合货币的数量和成本，从而拥有自己的价值。

　　从这个意义上，你会了解到，当中国的产业衰败，就业机会弥散，土地和房地产的价值也会衰败，并不会因货币数量的继续增长而永远增长，因为当废纸对应废墟，就没有了任何意义。