张平：中国会重蹈日本房地产覆辙吗？

大参考

　　日本的楼市泡沫破灭已近30年，不仅重挫了大量企业，还损害了经济及民众消费信心，迄今仍未完全走出当年的阴影。而当楼市炒作之风袭卷中国时，决策层正努力通过一切手段来避免出现日本当年的厄运。

　　实际上，早在10多年前，国内就有学者开始预言中国楼市泡沫将会破灭，而美国的经济学家克鲁格曼更直言，中国的房地产泡沫是“邪恶的泡沫”。但时至今日内地楼价仍在上涨，泡沫并未爆破。到底是世上有没有只升不跌的市场？有没有永远不破的泡沫？日本在1990年代楼市崩溃后经历漫长衰退期，美国也曾经历按泡沫爆破，中国是否会重演这些经历呢？

　　对此，笔者认为，中国房地产并非不能破裂，北京部分地区的房价下跌了20%，上海5月份平均房产均价跌破了42000元/平方，中国的房价泡沫之所以喊了十几年没有破裂，主要有二个方面的因素：

　　一方面，无论是日本，还是美国，出现了楼市泡沫问题，发达国家的政府基本上任其破裂，因为这样虽然会在中短期给经济带来很大的负面影响，但是让泡沫自行破裂，总比盖着捂着把危机往后拖要强，这样国民经济在一段时期自我修复后，房地产市场又可以恢复生机。而我国在2008年之前就开始大力调控房地产，但是始终摆脱不了对房地产的过度依赖，最终把房地产泡沫问题小泡沫拖成大泡沫，大泡沫拖成了历史之最，。

　　另一方面，中国房地产加杠杆程度，也是由浅入深。2008年末，我国的M2总规模只有47万亿人民币，而到了2016年末M2的规模已经突破了155万亿。M2总规模达到了GDP的2倍。而去年我国新增贷款一半以上来自于新增房贷，居民的杠杆率高达45%。在货币政策持续宽松，房地产杠杆越拉越长的情况下，国内楼市才会继续上演不跌神话。

　　从上面的分析来看，中国的房地产并非不能下跌，而是要在应该出现调整的时候，受到外力的影响，显得极其亢奋。所以，一旦调整真的来临，恐怕周期更长，危害更大。当然，也有海外机构认为，中国经济前景，预计这几年会在6%以上运行，远胜于日本在1990年代初经济突然停滞不前。对此，笔者认为，中国的房地产要比日本爆发危机时更加可怕。

　　首先，导致日本上世纪房地产上涨的主要原因是：《广场协议》为美元贬值开绿灯，3年间日圆由每美元兑240，升至120，这样的结果导致大量的游资涌向日本，造成了日本房价的猛烈飙升。而当美元指数开始重新走强时，日本政府被迫进入利率上调周期，导致日本房价出现拐点。可以这么讲，当年日本政府收紧货币，频繁上调房贷利率是房地产崩盘的主因。

　　现如今，国内决策层也意识到了“房子是用来住的，不是用来炒的”，并且通过“一行三会”全面致力于给我国金融“去杠杆”，防范系统性风险。而之前中国的居民房贷利率又是历史最低，随着现在首套房贷和二套房贷利率的纷纷上调，中国房贷利率正经历上调阶段。在此背景下，并不能保证热点城市的高房价泡沫不出现崩盘。

　　再者，多数国内外专家认为，中国的GDP始终保持着中高速增长，而当年日本经济却已经开始显露疲态，中国绝不可能发生类似日本那样的房地产泡沫破裂的可能。而笔者认为，中国经济是表面繁荣，实侧经济增长的质量并不高。

　　一方面，对于90年代的日本经济来说，表面上是“失去了二十年”，但是国民生活质量没受太大影响，反而有所提高。因为日本在海外投资所产生的惊人财富可以反哺其国内的经济不振。中国经济的高速增长，是在压低劳动报酬、加重了社保欠账、环境污染影响等代价而形成的。一旦中国暴发房地产危机，马上会波及地方政府债务危机多重叠加，则更加可怕。

　　另一方面，虽然中国经济得到快速增长，但这却是高杠杆换来。中国的债务扩张速度比日本快。日本私人企业债务花25年，债务负担债才由1970年相对于GDP的125%，升至1995年的220%。

　　而中国私人企业的债务负担却在过去9年间，由相当于GDP的115%大幅升到210%以上，突显其债务风险。而目前银行贷款利率开始上升，企业向银行贷款的抵押品主要还是房产。所以，房地产泡沫出现崩盘，那么对整个金融体系的影响是不言而喻的。

　　再次，中国与当年日本人口老化趋势如出一辙。上世纪90年末，日本15至54岁的人口面临下降，当房地产投机需求辙离，居民对房产的实际需求快速衰退，这也是导致日本房地产持续衰退的原因。

　　而中国早在2012年便结束了人口红利，并且60岁以上老年人超过2.12亿，年青人口占总全国总人口比重的不断降低，使刚性住房需求远没有业内想像的那么高。现在的房地产繁荣是靠投机性需求来支撑，靠银行信贷来推砌。而当城市中青年群体来支撑时，需求量一下会出现闪崩。

　　最后，很多专家认为，当年日本房地产出现崩盘，是日元先升值，后贬值的结果，大量游资先是炒高了日本房产，然后再大量辙出，游资既赚取了汇差，又获得了日本房价上涨带来的可观利润。而现在人民币汇率很是坚挺，就算有穆迪将中国主权评级降至A1，人民币表现还是非常强势。

　　而笔者认为，鉴于前些年我国货币超发，人民币汇率本身就存在着泡沫。人民币之所以会逆市走高，主要还是央行通过加强外汇管制、上调在岸中间价、打击估空离岸人民币势力、抛售外储等手段来稳定人民币，但这并不代表人民币汇率和国内热点城市的房价就不存在泡沫。当国内部分热点城市的房价泡沫破裂之时，人民币汇率能否稳住还是个未知数。

　　谁也不否认，部分热点城市确实存在高房价问题，而且情况与上世纪日本房地产泡沫崩盘前极其相拟。为了让国内高房价能够“软着陆”，地方政府希望通过调控手段来冻结市场，让高房价稳定在一个区域内，然后再通过逐步提高居民收入等方式，来化解高房价泡沫危机。但问题是，我们错过了很多次房地产去泡沫的最佳契机。现在要想让过热城市房价不出现系统性危机难度很大。

参考读者

楼主还是搬到日本去当你的皇民去吧

焱伦

照这么说，中国要崩溃了？