清议：地产股营收与销售的关系

大参考

　　会计上营收的基本确认条件是商品已让渡给销售对象。本着这一原则，地产股当年销售的预售部分，只能增计资产负债表中的预收款项，并相应列报现金流量表。依据销售合同，预售房屋让渡给业主的前提是竣工。通常只要报告期竣工的预售房屋均可以作为本期营收的确认对象。

　　那么，地产股营收与销售的关系是怎样的呢？我说的是时间及金额。对于价值投资者来说，这当然是太重要了。

　　作为国内地产行业地方政府与社会资本合作的PPP模式先驱，华夏幸福（600340）2015年确认营收383.3亿元，是当年销售723.53亿元的52.98%，是2014年销售512.54亿元的74.78%，是2013年销售374.24亿元的102.4%，是2012年销售211亿元的181%。很明显，华夏幸福营收与销售的关系是：报告期营收大致等于两年前的销售（不是1年前，也不是3年前，更不是当年）。换言之，在华夏幸福的案例当中，报告期销售的确认周期为两年。

　　应当说，每一家地产公司报告期销售的确认周期都有所不同。但只要掌握了这家公司营收与销售的关系，未来成长性预期便胸有成竹。

　　依然以华夏幸福为例，2014年实现的512.54亿元有望在2016年确认，2015年实现的723.53亿元则有望在2017年确认。这意味着华夏幸福未来两年的营收年递增率为38%左右。

　　值得注意的是，华夏幸福2016年的销售计划为870亿元，较2015年销售计划金额615亿元增长41.5%。鉴于2015年销售计划完成率为118%，预计2016年实现销售最终在1000亿元左右，大致是2015年营收的2.61倍。

　　尽管华夏幸福2015年营收新增了环上海地区，但环北京地区的营收比重依然高达88.8%。考虑到环北京地区未来7年有四件大事发生，即市政府东迁、新机场投入运行、建国70年大庆及冬奥会，这7年无疑是华夏幸福业绩高成长与商业模式优化升级的阶段。

　　对于报告期销售面积中现房销售比例较大的公司来说，情况与上述有所区别。此是后话。