拆姐：美国地产商竞选总统，中国地产商竞争首富

大参考

　　川普成了美国第四十五任总统。有人说这是民主的失败，拆姐表示不敢苟同。吃地沟油的命，为白宫瞎操心，你们有什么资格嘲笑人家？

　　必须说，民主并非万能，但也从不失灵。民主的作用并不是选出最好的，而是避免选出最差的。所以你常常会发现，在一个多元的社会中，比较中庸的那个人，往往能赢得选举。一个相对健康的制度环境里，其实谁当总统都一样。不能更好，也无法更坏。民主自带的保险阀的作用，才是最关键的。

　　拆姐对川普不陌生。十年前，英语老师在每一堂课上都会放一集《学徒》。这是由川普创意和投资的真人秀节目，他本人也出镜。很多朋友可能看过，川普把选手分成两队，每集都会设置一个任务让两队竞争，失败的那一组会有一人被淘汰。

　　而淘汰的方式极其残忍，由小组内部投票，把表现最差的人投出局。曾经的队友瞬间成为自己命运的判官。那些选手们除了要在每一集任务中尽力表现自己，还要学会与队友相处，避免成为众矢之的。当然，在把队友投出局这件事上，绝不要心慈手软，不然被淘汰的就会是自己。最终幸存的那个人，可以得到川普提供的年薪百万的工作。

　　那个时候，“杀人游戏”还不火。拆姐觉得，这就是现实版的杀人游戏。一场恐怖的职场《大逃杀》。

　　坦白讲，这个节目对拆姐的英文没带来任何帮助，倒是给幼小的心灵留下了不小的阴影面积。一想到自己终将走出象牙塔，面对如此残酷的社会竞争，整个人的内分泌都失调了。

　　尤其是每集最后，川普面对被淘汰的选手，毫无回旋地说的那句“You are fired”，让拆姐的心为之一颤。商业社会可能就是这样吧，不是你死就是我亡，踩着人头往上爬，一将功成万骨枯。

　　从这个节目的调性，你也可以窥见川普这个人的风格。他信奉着自由世界最原始的商业准则。用纯粹的商业逻辑去追求自己的成功，最终实现美国梦。在自己的王国里，他就是一个国王。在自由的氛围中，他可以无所顾忌的说话，不用担心被封微博。财富是他成功的象征，成为他权力的来源，无需低调掩藏。他不用担心什么原罪，不用担心自己体内是不是有道德血液，不用担心上杀猪榜。现在，他要当美国总统了。

　　川普是美国名气最大的地产大亨。说起地产大亨，你联想到了谁？王健林？许家印？李嘉诚？……那川普应该很有钱吧？有多少呢？

　　根据《福布斯》最近刚刚发布的数据，川普的个人资产大概在37亿美元，过去一年，在他竞选美国总统期间，个人财富缩水了8亿美元。都说民主选举是一项烧钱的游戏，这是当然，你享受到了民主的好处，就必须为此付出相应的成本或代价。这是一个制度必要的取舍。

　　说起个人财富，还有一个关于川普的笑话。去年，川普曾因此跟福布斯撕了起来，说福布斯故意低估了他的财富值，让他很没有面子。川普说他的财富本来有100亿美元。

　　不止福布斯，川普还对同样发布富豪榜的彭博开骂。彭博对川普的个人财富估值为29亿美元。川普说彭博的创始人迈克尔·布隆博格嫉妒他。我们知道布隆博格也是美国的大富豪，个人财富达到386亿美元，是川普的十倍还多。

　　布隆博格是不是嫉妒川普，拆姐不知道。但论抢头条，拆姐只服川普。

　　我们姑且取信福布斯的数据，按37亿美元计算川普的财富。这是什么水平呢？37亿美元相当于250亿人民币。如果在中国的富豪榜上排名，川普只能排在70名开外。

　　即便只看地产的榜单，川普也会排在这些地产大佬的屁股后面：合生创展朱孟依、龙湖吴亚军、碧桂园杨惠妍、华夏幸福王文学、世茂许荣茂、恒大许家印、泛海卢志强、宝能姚振华、万达王健林……还不包括香港的地产大佬。香港那几个天王级大佬，都比川普有钱。

　　看来，川普也没多少钱嘛。

　　其实不止川普，你会发现有一个奇怪的现象：美国根本就没有什么拿得出手的地产富豪。排行榜的前面，基本被IT、能源、金融投资、医药、零售等行业的大佬占据，如我们所熟知的比尔盖茨、扎克伯格、巴菲特、索罗斯等。比尔盖茨的财富为760亿美元，相当于20个川普。

　　美国最有钱的地产大佬应该是唐纳德·布伦（跟川普没有关系），他的个人财富大约150亿美元，但也不够王健林的一半。

　　美国的房地产公司规模都不大，不像中国，动不动就产生一个宇宙第一房企。今年绿地、万科、恒大、万达都进入世界500强，但美国很少有地产公司能进世界500强的。

　　这是为什么呢？美国真的没有产生地产富豪的土壤吗？房地产在美国已经没落成一个夕阳产业了吗？

　　并不是。这是由房地产行业的发展模式决定的。房地产行业有两种非常典型的发展模式，一种叫美国金主，一种叫香港地王，或者简称美国模式和香港模式。

　　美国房地产行业受金融主导。开发商真的只是开发而已，为金融机构打工。而金融机构的钱来自哪里？来自大众。美国房地产大部分的利润，其实都流向了项目背后的金主手里，而这些金主又特别分散，所以没有形成财富的过度集中。加上美国的地价和房价真的没咋涨，整个行业的利润水平不像中国这么夸张。次贷危机后，民众基本没了炒房的动力。

　　举个例子。美国的REITs特别繁荣。什么是REITs？简单说，就是一种资产证券化的产品，可以上市交易。任何有稳定现金流的地产资产，比如一栋写字楼、学校、医院，甚至是加油站、伐木场、监狱等，都可以打包成RETIs，上市，供所有普通投资者购买。

　　美国在政策上对REITs的收益免税，这让民众热衷于投资这种有稳定收益的金融产品。在其中砸钱最多的，甚至是各地的养老基金、大学基金等。前不久拆姐看到一个段子：美国上市房企的总市值才3300亿，而在中国，就万科一家的市值就逼近3000亿了。不过，美国的上市REITs的总市值为7万亿，而中国呢，为0。

　　中国为什么没有REITs，原因有很多。但最关键的，还是政府无法在税收方面给予优惠吧。一切跟减税有关的东西，基本免谈。

　　所以美国模式是金融先行，不光是REITs，房企在拿地、开发过程中，也有无数的金融工具可供选择。购房者在买房时，产生的各种贷款，也会被包装成各种金融资产供机构交易。房地美和房利美就是这样的机构。总之，地产行业只是这个金融链条中的一环。

　　纽约曼哈顿的摩天高楼们，基本都被打包成REITs，或者伴随房企上市了，只有少数掌握在私人手里。房地产成为一场全民分享的盛宴，而不会被少数地产寡头所独享。通过房地产，难以积累巨额财富，这是美国模式的特点。

　　那香港模式又是什么呢？香港弹丸之地，土地极其珍贵。谁手里有地，谁就有话语权。连金融机构不得不听这些地主的话。

　　而且由于土地稀缺，香港的地价和房价都涨得飞了起来，那些手握土地的大佬，个人的财富也水涨船高。

　　过去几十年，香港形成了以李嘉诚、李兆基等人为代表的四大家族，无一不是地产大佬。拆姐看过一本讲“香港地产霸权”的书，就是讲几位香港地产天王是如何积累巨额财富，从而影响整个港岛的商业环境，甚至是政治和社会氛围的。

　　中国内地的房地产行业，更倾向于香港模式。一方面也是由于金融链条并不健全，另一方面，由于政府对土地限供，制造了短缺，抬高了地价。这也造成，谁手里有地，有位置优越、稀缺而金贵的地，谁就掌握了印钞机。地产商有着对于优质好地的原始崇拜。

　　说一个你未必思考过的问题。为什么中国对土地出让年限有规定，最长为70年。

　　我们知道，你买的房子，产权是有期限的，最长是70年。这是因为这些房子脚下的地，最长的使用权期限是70年。所以开发商并不是在买地，而是在租地。那些天价的土地出让金，其实只是地租而已。

　　放心，新中国成立的时间也还不到70年。所以这些地，你的房，到期之后怎么办，谁知道呢。

　　是不是因为制度原因就必然要设置一个土地的期限呢？其实未必。中国内地早年的顶层设计者，是完全学习的香港。那香港的土地为什么有期限呢？那是因为当时香港被英国殖民者占据，英国向清廷的租期是99年，所以香港的土地以后是要被中国政府收回去的。

　　既然有期限，港英政府又想通过卖地发展房地产，怎么办呢？那就给出让的土地加一个年限吧，多少合适，不如就70年吧。这个70年使用年限就是这么来的。想不到吧？一个殖民政府的产物，居然被内地完全效仿了。

　　这造成一个后果。既然土地都不到70年的使用时限，那谁还给你建什么百年建筑啊，你的房子，有三十年的使用寿命就不错了。开发商的浮躁，不断涌现的建筑质量问题，其实都可以从这些制度设计上找原因。一栋钢筋混凝土的建筑，甚至没有古人建的一座木桥寿命长。悲乎？

　　但总有得益者。一是地方政府，土地出让收入成为最重要的财政来源。二是地产商，不断拿地，建房，卖房，再拿地，全国扩张，实现规模增长，销售额破百亿、五百亿、千亿、两千亿、三千亿，进军世界500强。房企幕后的老板，个人财富呈现几何级地增长。

　　房地产成为一个最大的造富机器。中国的所有富豪榜，排在最前面的，有一半是地产大佬。首富的位置人来人往，无论是李嘉诚还是王健林，都没离开过地产二字。

　　没办法，这是一个以房地产为经济支柱的国家。地产大佬们赶上了好时候。

　　但拆姐必须说一句狠话，如果无法摆脱对房地产的依赖，这个国家的经济，就永远看不到希望。而那些附在地产行业吸血的首富们。你越有钱，越显得渺小。

尚楼

吃地沟油的命，为白宫瞎操心，你们有什么资格嘲笑人家？
你跑过来BB，为谁操心呢？
你的命就高贵？
你就有什么资格嘲笑别人？
自相矛盾！也不撒泡尿照照自己！
看到这种林语堂式的人物就好笑！

李非ABC

劣币驱逐良币，川普要让美国也吸上房地产这个鸦片。这是资本的规律。

言金金

美国人不够多，没刚需，搞不成房地产。

忠孝礼

2楼这个专业喷子，不错哎，这次我赞同你，喷的好！
这楼主的屁股绝对是歪着长的。是站在白皮列强的角度在说话。
香港的低价为什么会高涨？那是因为大阴蒂国的需要！要撤离香港了，必须要捞足最后一桶金！而香港的所有有价值的东西，要不被大陆吸引，要不大阴蒂国根本就没放在香港，留给香港的有啥？我给你数数：土地，转口贸易，金融。前面两个东西根本是拿不走的。金融这条选择项是美国人的强项，大阴蒂国也是拿不走的。用这个金融来介入大陆赚钱是一个非常好的控制工具。香港本身是有制造业的，被大阴蒂国给逼到珠深广去了。目前，祖国没有免去香港的免税待遇原因恐怕也是在这里。去掉香港的转口贸易，香港还剩啥？学习大阴蒂国搞房地产来掠夺普通百姓财富？让香港穷人过不下去起来造反？港互通的另一个小目的也是在和美国犹太资本争夺香港的金融掌控权。
中国跟香港都搞房地产，但是能达到的目的是大大不同的。香港搞房地产，那就是只搞房地产，中国呢，我们搞房地产，实际上搞的是钢铁行业，建材行业，运输行业，还有道路桥梁的建设。你以为中国那些著名的桥梁都是凭空就能建造出来的吗？有一个非常重要的原因楼主不提，那就是温家宝上台的时候，在朱镕基总理的治理下，国企大面积倒闭，各地区国企工人生活异常艰难，北方地区尤其烈火烹油，需要政府投资拉动经济。我告诉你，东北地区的工人已经到达造反的边缘了，捡烂菜叶的大有人在！我当时在沈阳，隔天就是大群的人围堵政府，但是政府没钱，肿么办！！！
虽然我也不喜欢温家宝的以房地产为支柱产业，但是做人还是要公道一点。在危机的时候两害相权取其轻是合理的。我只是不喜欢他老是作秀。总理又不是明星，你作秀想干什么？