橡谷智库：房产观澜

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房产观澜1

　　上一篇政论文章是我这一年最后一篇，至少这一年内不谈了。很多事情我已经看得很明白，也知道无能为力，历史有其宿命，大人物也只是凡夫俗子。所谓人类一思考，上帝就发笑，握住权柄的人还经不住神的一个念想。富贵在天，生死有命，我们是卷入历史的卑微者，随波逐流吧。

　　只是君子不立于危墙之下，找一找安全的地方。就像马来西亚沙巴岛，去年中国政府已经警告过三次，那里是旅游危险地带；同时通过马航事件，可以看得出这个国家的治理乱象，即使这样还无法阻止一些人去那里旅行，结果被反政府武装抓了。

　　房地产市场也是如此。

　　北京是全中国的地产领头羊，不是上海，也不是广深，因为这里是帝都。二年前，我写文章---你有耐心，可以在我博客里找得到----回答一些朋友的房产问题，他们一致认为三四线城市有机会，我告诫他们，三四线城市没有机会，一线城市才会涨。很多人半信半疑，连一些地产行业巨头，也跑去三四线，铩羽而归。当时让我对房产业的宏观经济把控能力有一丝的怀疑：这些人怎么做大的？

　　所以北上广的晴雨表，以北京为标杆。上个月，北京的朋友过来一起吃饭，他有不少地产，也想脱手，说起情况，外围价格已经下来，市区价格不动，但是难以出手。

　　此时外部的消息面已经乱了套，行业外的唱空者继续唱空，行业内的专家声嘶力竭的唱多。这些唱空专家是不敢信的，因为他们已经唱了十几年了。行业内的你要仔细打量，就像大宗商品行业，你听见过厂家唱空的吗？

　　有些经济学家说话，你也要小心，因为他们是背靠着利益集团吃饭的。

　　实际上北京三月份的情况不好，二手房网签8943套，是2009年以来的最低点，低于8000这个临界点，就会大跌；而几家大的地产公司推出平价房，三月份成交5077套，整个一季度网签13571套，成交额同比下滑31.7%。同时所谓刚需摇号供需比下跌一半。

　　日光盘已经不见了，去年年底的一些日光盘在今年统计下来，网签并没有完成，这些东西都是老花样，就不要拿出来骗人了。

　　四月份的情况比3月份更糟糕，因为有38个项目集中入市，房产商低价跑量的想法已经比较普遍，同时消费者观望的情绪越来越浓。

　　如果四月份的整个销售受阻，二季度房地产市场整体下滑是大概率。

　　是的，你记得我去年说过，今年二季度房地产价格会开始下跌，我从来不会乱说话，背后都是有严谨的逻辑推演。

　　除非中国政府开始大规模的货币宽松，地产已经不可避免的面临危机。

　　那么政府会大规模宽松吗？

　　天知道。

　　2014-04-04

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房产观澜2：银行正失去安全资产

　　我们如果以传统的银行业观点，是无法理解新一代的银行经营的。

　　在这些年的银行业经营中，有个重要的运转部件，那就是安全资产。对美国银行如此，对中国银行同样如此。美国银行的资产负债表里安全资产占有份额越多，他们的考评和信用等级就越高。这常常是国债。美联储和银行业之间的资金投放依赖国债的不同游戏规则。

　　中国银行的安全资产在过去的十年里则是房地产，影子银行也同样如此。

　　地方政府贷款、房地产业、制造业等等要获得贷款，以土地、房产、建筑物作为抵押物，从而产生贷款，贷款再制造存款。信用证融资的授信来自于一个企业的信用规模，但基于其母公司的信用实际上来自于房产规模。小的贸易商则完全依赖于自身的房产抵押。影子银行体系里的信托公司，大量投融资在地方和房产，一般以对方房产的折让价来作为风控措施。民间高利贷有许多是以房地产的重复抵押作为融资工具。

　　如果你不能明白我说的，举一个例子，某个贸易公司向银行要求信用证授信，银行审查其母公司，发现其母公司信用良好，要求其母公司担保，给予数亿授信。而其母公司的信用来自于多年的土地、建筑物抵押融资过程。小公司的老板则不得不拿自己的房产证押给银行，取得授信。

　　高利贷玩家在房产上涨过程中，通过左右手倒卖，迅速放大杠杆得到贷款。

　　温州的高利贷危局建立在地产猛烈涨价的基础上，而这个问题之所以放大，是因为房子只是杠杆融资的工具。上海钢贸业的崩溃，也是因为很多钢贸商通过房地产的高杠杆融资，到螺纹钢的高杠杆融资，形成双重杠杆，在大宗商品崩溃后，迅速崩溃。

　　中国银行业与美国银行业的不同就在于此，而美国银行业的安全资产泡沫将会在美联储逐渐退出的过程中形成危局，中国银行业的危局则因为房地产业不能支撑上涨形成，而房地产业不能形成上扬是因为银行业看到了房地产业的风险不敢继续发放按揭贷款引发，这叫做双重悖论。

　　央行开始重手限制互联网金融，并非看到了互联网金融业的风险，而是看到了互联网金融创新正打破中国银行业赖以生存的一个基础，那就是低息压榨储户。

　　但央行也看错了，实际上银行本身自己在打破这个基础，理财和信托业的创新早就把整个金融的低息运转环境打破了。

　　奥地利学派在观察经济周期时，不会认为政府有能力控制利率周期。在土地财政和房地产螺旋上扬时，来自实体经济的货币转移，向土地注入，而其中伴随着一个吞噬资金、增加利息成本的源头，就是基础建设中有非常大的部分是不能产生现金流的。因此货币资源到最后会逐渐缩减，导致利率上扬。

　　即使央行放开存贷比，也只是增大未来风险的规模，在时间周期上有所延迟而已。

　　所以，怪罪于互联网金融是毫无意义的。银行业和影子银行都再继续试图延续庞氏骗局的寿命，但是房地产业基于高利率的风险已经开始释放，按揭贷款的利率优惠取消会影响投机者的心理，整个国家经济的下滑趋势又会影响整个经济体的投资者心理。

　　风险的堆积是各种势能堆积的过程，房地产和土地不再成为银行业的安全资产，因为抵押物变得不稳定了。此时央行并没有来得及注入新的安全资产，比如国债，这一块的进展缓慢。央行逆回购的规模也不够大，在未来的短期某个时段，风险到达临界点，会集中释放。

　　2014年的黑天鹅事件会出现在房地产业，但症状却是以某个影子银行产品剧烈违约方式暴露出来，然后一系列事件爆发，从而引发金融和房地产危机。

　　某一年我在威海路办事，阳光明媚，世道平和，突然间一辆汽车失控，猛烈的撞击对面的街道，车辆损毁，几个人头破血流的从车里滚落。堆积这个事件发生的原因却可能是司机持续疲劳驾车，突然间就失控了。

　　我们从不知道人生的意外何时发生。

　　2014-04-06

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房产观澜3：或许你还有一次机会逃顶

　　这篇文章在微信上被人乱传，我还是正本清源，自己发布了。

　　这些天忙些家里的事情，也没有太在意财经数据，今日看了一下遮遮掩掩的微刺激，笑了。

　　记得我房产观澜1末尾有一句话，除非政府再大规模宽松。

　　说曹操，曹操就到了。

　　中央规划一万多亿微刺激，地方上规划了18万亿基础建设投资计划，今年初步决定开工的有1.6万亿，好家伙。2008年底中央政府推出4万亿，地方上配套的也只有17.23万亿。联系到去年房地产综合信贷规模有16万亿，同比递增三万多亿，是历年来年度增量最高；今年又来这样一次微刺激，地方结合中央又有二三万亿，总额接近二十万亿，这真是有趣啊有趣。

　　那么怎么解决钱的问题呢？

　　中央政府的支出是没问题的，其余的就是地方政府的钱从何处来。可以想象银行是大头，然后是市政债，另外还有地方平台接入的影子银行债务，来源是信托和银行理财。

　　而发改委正在酝酿百县联合发市政债计划，以拯救城镇化的资金缺口，办法是一个强县捆绑二个弱县。你想起来什么没有？对了，那就是美国十几年前发行的次级债券，好坏捆绑在一起，打包上市出售，引发了2008年金融大崩溃。

　　后面要看中央是否扩大外汇债务规模，以补充货币存量到市场中去。

　　这样的一个结果，或许能够帮助你获得一次一线城市房地产逃顶的机会，因为资金进入的地方，不管它叫什么样的名目，都是水泥加金属的建设，溢出后，还是会到地产上去，主要是回到一线城市。

　　恭喜贺喜，希望你能信政府，得永生。

　　不过这篇文章，我打算列在私密博文，谁看到，谁运气好吧。

　　2014-04-08

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房产观澜4：新瓶装旧酒

　　我非常看空今年的经济，但有一点，我一直关注全球各个经济体的行为模式。

　　你认为现在各国政府要干什么呢？

　　直到最近的一些迹象，表明美欧中日等从西方到东方的经济体没有一个准备立即紧缩。美国佬开始犹豫迟疑，因为1994年和2004年加息数年后的大崩溃警告着他们，假如2015年早期加息，基本上美国经济会迅速滑向再一次衰退。在奥巴马第二次当政的第二年，他不会希望自己第二届任内就发生这样的衰退，美联储的现任主席和上一任主席和奥巴马政府都关系不错。

　　于此同时欧洲在逃离经济崩溃的命运后，却陷入了利率上扬，货币紧缩的境地。为维持来得不易的经济稳定，同时也要保护欧洲各银行的安全，央行筹备欧洲版QE的迹象很明显。

　　日本人正在新老经济刺激的中继过程中，所以日元大涨，日经暴跌。

　　回到中国，你看一下澳元为何如此坚挺，因为中国正在筹备新的经济刺激。在总理讲述不会短期刺激经济时，你要注意全文内容的核心要点，那就是不能影响就业，不能让经济过于衰退，同时以时间换空间，来完成上海自贸区等改革。

　　从发改委最近公布地方政府基建项目来说，尽20个省市的安排已经有了25万亿，相信等其他省市的规划公布后，会更高。

　　在货币角度来说，二季度以逆回购和正回购到期的资金释放，以及可能发生的调低准备金率，甚至降息都可能发生。同时，银行的安全资产-房地产抵押物正摇摇欲坠，维持房地产业平稳上扬是各地政府非常重要的工作。如何在债务堆积的风险和房地产业平稳两者之间寻找平衡，是政府盘算的事情。

　　帮助银行改善安全资产的策略，也包括迅速扩展市政债和国债的持有规模。

　　另外在人民币暴跌，导致套利盘平仓，结果导致4月份进出口数据大幅度滑坡之后，接下去如何来取得外汇顺差，从而产生货币增量是另一个有趣的地方。我相信，在人民币稳定后，套利和外汇债务增加会卷土重来。

　　所以，二季度会是一个奇迹般的时间节点。

　　但是我警告各位，那意味着后面会有一个全球都无法承受的空前巨大的金融危机。如果产生房地产上扬的时间段，我建议你拿住这次机会。

　　限购，我不认为今年会持续的。

　　2014-04-10

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房产观澜5：鳄鱼的盛宴

　　回到行业本身来说，2014年代表什么？

　　今年不仅仅代表房地产价格的转折点，还代表大量小房地产商破产的结局，甚至一些大中型的民营房产商。

　　在区域的分布上，二三线城市的区域房产商一多半都会死掉。而他们遗留的问题，包括无法交房，资金断裂等等，可能会迫使政府要求大型的国营地产公司来并购和承接，以防止出现社会风险。当然政府要给与一定的筹码，包括廉价资金支持、廉价土地等等。

　　另一方面来说，有些大型的房地产商，却可能因为盲目扩张而在资金紧缩中倒掉，这些人会成为大鳄的盘中餐。趁你病，要你命，商场没有什么温情可讲，白武士都是传说中的，黑武士现实中很多，可以藉此低成本吞噬优质资产。

　　我相信一些大鳄已经目光瞄准这些病虎了。

　　许多人认为一线城市不会跌价，这绝对是错误的。一线城市只是在房地产危机蔓延的过程中，就像一个腐烂的苹果，从外慢慢烂到内部，迟早会崩塌的。而一线城市的地产在倒掉之后，复苏也会比二三线城市相对容易。所以，大鳄盯住的病虎多半是一线城市的开发商。

　　我们谈论经济崩溃时，人们常常有误区，认为所有东西都毁灭了，这是不可能的，除非出现系统性的不可救药的彻底崩塌。人们的衣食住行都会继续，而能量守恒定律表明，财富只是转移，不会无缘无故的消失。所以，在经济危机中，是真正赚钱的好时光。

　　就像在资金双轨制时段，大量能拿到廉价资本的强有力利益集团，可以从高利贷泡沫中谋取巨大财富一样。当高利率吸干这些企业的血肉后，危机时代就可以拿走他们的灵魂了。

　　你要问我有无同情和憎恨?

　　没有。

　　我既不嫉妒，为何我不是那些权贵，也不同情那些受压榨的人，自作孽，不可活。你愿意与魔鬼做交易，契约上有你的签名。

　　至于你说不得已，拜托，你也算有钱人，比我有钱的多，我能看透这点刀头舐血的财富不值得我去博弈，你看不透吗？

　　不会，你们都是聪明人，比老王聪明的多，只是贪婪而已。

　　你要学我甘于清贫，养养花，每顿饭喝完粥，吃点凉拌蔬菜，偶尔吃吃鱼，就可能知道淡然生存的道理了。

　　这句话也给那些不知进退的炒房者，去年年底抛物线式的上涨还不跑？我劝了半年吧，像我这么讨人嫌的财经评论者不多吧？

　　想什么呢？看看橡胶最后一段时间的上涨吧，那个时候没人相信橡胶会戛然而止，掉头暴跌三年的。

　　2014-04-10

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房产观澜6

　　去年年末的时候，我有些报告涉及宏观方面，我不厌其烦的劝告客人把房子卖掉，也劝一些朋友。其实对朋友来说，这是吃力不讨好的，人们很厌烦，心理上绝对接受不了，认为你是乌鸦嘴。最极端的是一个没见过面，但认识了很久的网友，到微博破口大骂，这可以说反映了人们的普遍心态。

　　在那个时候，房地产拉出最后一搏涨幅，是一路往上的抛物线，如果你去看看2010年底的橡胶等大宗商品走势，也是这样的图形。在所有行情的末端都是最猛烈的。另一个迹象是，我去年在美国住了半年，看到国内真正的富人在疯狂的逃离国内，以现款购买当地高档社区的劲头，不仅仅让当地人瞠目结舌。LA和夏威夷的中介都在津津乐道国内客人数十个人在几个小时内轮番加价全款购买豪宅的事情，其中一个案例就发生在我们晚间吃饭的时候。但是，此时在北上广掀起最后一波狂买的却是刚需家庭，散户大规模进场，大户撤离了。

　　这是所有市场接近末端的迹象，因为散户思维永远是替人托盘的。

　　我查验了上海的成交数据和价格，立即就证实了。在内环以内的房价，没有什么大涨幅，中外环的房价突飞猛进。这意味着富人不在场内，普通人入场了。

　　在12年底，我不仅仅是内部说，而且我也写文章提醒说，上面在给体制内的富人机会逃离，迟迟没有推出房产税和不动产登记，就是给你机会了。如果你不听党的话，未来是很难堪的，恐怕没人会救你，你也别怨天尤人。真正有政治智慧的人立即就明白了，只有那些傻不愣登的到了今天才想起来，亡命般的抛售房子。实际上也证明这类人政治智慧极差，许多消息表明这类人已经被双规进去了。

　　这是没有办法的，如果庙堂面对整个集团贪腐，不敞开一个口子，改革政策是推不下去的，没有人能做到以法责众，这是不可能的。

　　普通的私营企业家和投资者中反应快的还是不多，比我想象的要迟钝。但是他们后来也想起来离场了，这就是为何下半年出现刚需房产涨，投机房产停滞的原因。

　　直到一季度，普通民众还是没反应过来，甚至今天，你去问问身边的人，他们都会告诉你，房子不会跌的。我告诉你一个专业房产公司，国内最大的房产公司之一，他们的研究报告结论。在今年一季度，几乎所有城市的豪宅，也就是5万以上的房子都卖不动了；而2万左右的刚需，这里指的是北京，迅速在四小时里卖光。

　　而这份专业报告，我是很赞赏的，他们从横向和纵向都做到了数据全面，周期节点清晰，包括世界性的千人住房比，从未有超过12的，日本可能达到过，而中国综合性的拥有率达到了35.

　　他们的报告实际上只有二线城市以上的五六十个样本，我因为一直在不同的城市生活，到过三四线城市。仅仅以直观印象，我也知道三四线城市的房价三年前就开始跌了。这一两年，全国各地政府疯狂的卖地，已经造成全境供应大于需求。任总一直抨击政府供给土地不足，是不存在的，可能北京除外，而北京不是全中国。

　　我对地方政府固定投资做过会计分析，去年达到了43.6万亿，其中有几个重要的资金来源会计项目是：银行信贷、自筹资金和应付工程材料款。我开始糊涂了，没有搞明白怎么能够自筹资金占比这么高，超过5成。于是我花了很长时间来试图搞明白这件事，终于从一个银行体系的专业人士那里得到一番详细的剖析，自筹资金实际上也是来自于银行信贷、影子银行借贷，且其中很多事短债长用。再加上二到三成的应付账款，也就是说地方建设的平台，也就是融资平台，债务大于投资。

　　由此，除了卖地是最好的财政收入办法外，就剩下债券了。

　　而房地产业抽光了实体经济的流动性，许多大型的制造业之所以还能生存，或者有些盈利，是因为他们也在做投融资和资金套利的事情。

　　我这样告诉你吧，中国经济已经是无根之林。

　　好，尽管长期以来我知道中国是资不抵债的，债务远超过gdp，但是我们在看资产总量，比如那300万亿的地产账面价值时，似乎会觉得安心一点，只要印钱不止，风险就似乎还飘着空中。但是庞氏骗局的末端就是利率脱离体系的掌控，变成一股压垮泡沫经济的力量。

　　同时外部复杂的国际环境，比如我写文章剖析的，美联储不可能一直印钱，他们会被市场趋势逼迫必须退出。而美联储退出的影响，大家没有想明白，并不是一个资金离开新兴市场与否的问题，那只是表象，而是全球货币流动性从宽松逆转成紧缩的过程。这个过程不是美国或者中国政府能够控制的。

　　因此当全球流动性从泛滥，变成枯竭的时候，所有的泡沫都会崩塌。

　　即使如此，房地产业仍旧没有意识到风险的可怕之处。我在这篇杰出的房地产分析报告的末端，看到他们得出一个结论说，高档房卖不动了，我们开发刚需房子还是有可能卖的。因为从前面一季度出售的数据得出了这个结论。

　　我告诉房地产业我的看法：那就是当房地产高档房卖不动，且市场衰败的消息如滚雪球一样变化的时候，刚需消失的速度会远超过高档房。

　　2008年的金融危机是从美国发动的，今年的金融危机是从中国发动的，原因都是房地产泡沫的崩塌。

　　从长远的根源来看，去年我给大家看过一个中国人口模型，没写分析，不想吓唬大家。既然这篇报告里详细写了数据，我就重复一下：在未来的十几年后，中国的老龄化会产生7亿老人，能够工作的青壮年只有5亿，还有2亿多小孩。

　　我们不需要谈论任何社会制度的优越性和劣根性，只谈人口趋势的变化，也足以让中国人变得生存艰难。

　　那你还指望投资房地产，在十几年后获利吗？

　　其他就别谈了，各自自求多福吧。

　　2014-05-01

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房产观澜7：我们的城镇化过程到了什么地步？

　　我看了易居与万科总裁的对话，万科提及目前中国的城镇化只到了51.27，而日本房地产在1991年开始崩溃时，城镇化到了76；韩国97年崩溃时，城镇化到了72.

　　我有些异议，与万科商榷。

　　首先我们先弄明白什么叫做城镇化，很显然，指的是农村人口转移到了城市，并在城市中生活。那么我们先从宏观数据来计算一下。

　　根据统计局的数据，中国2013年城镇住宅保有量到今天是163亿平方米。

　　同样根据统计局的数据，2013年总人口13.6072亿，其中城镇7.3111亿，农村6.2961亿。

　　我对上述几个数字有异议。

　　不过先算一下城市户数和农村户数，城市就业人口负担人数为2.88；农村为3.96人。那么城市是2.538亿户，农村是1.590亿户，城市户均拥有住宅面积为64平米，人均22平米，不过这中间可能有个拆迁的数据没有计入，大概估计20亿平米，那么去掉1/8，人均为19.4平米。与发达国家相比大致一半，不过据说日本为19平米，那就差不多。

　　不过在2013年的年度农村收入人均8896元，全年产粮6亿吨，其中稻谷2亿吨，小麦1.2亿吨，玉米2.18亿吨，合计总价值折合到农民身上为2200块钱收入，也就是说有大概6600元为外来收入，按照3.96人口负担，这个就业人员的收入为2.6万，很显然这个工资是在城市里赚的。

　　在中国的人口结构中60岁以上有3.3亿人，小孩有2.39亿，尚不算15-22岁的读书人口，实际上大概有一半的人工作，一半的人被抚养或者退休。

　　以夫妻俩都在城市打工或者一个打工一个抚养子女计，中国有3亿以上的农村劳动力在城市。即使以国家统计2.6亿农民工计算，也和收入水准接近。

　　以此估计，中国城市人口数量已经达到10亿。

　　13亿为分母的城镇化比例为79%，按照国家数据城镇化为76%，官方逻辑为51.27%。

　　这中间的大多数人都不会回到乡下种地，你应该明白无法养活自己。2.6万的户均收入意味着他们在目前的房价下无法购买房屋。

　　另外7.3亿人的人均住宅面积按照传说中的日本人均数已经到达目标，如果按照欧美的水准40平米，那就是一半的人没有达到居住面积总和。

　　不过据万科的数据，日本在76%的城市化比例时发生了房地产崩溃，所以这是个问题。

　　但如果日本的数据假如是错误的，也和欧美一样，在40平米左右，那么中国还需要发展140亿平米建设，今年尚有60万亿平米在建，以后还可以开工80亿平米。按照目前新开工的速度还可以开5年。

　　当然数据都是动态的，只要生出来的人比死去的人多，就还会递增。

　　唯一的疑问是，按照这些人的收入，去掉生活费、房屋按揭、养儿育女和抚养老人的费用，他们中间还有多少人有能力买房子呢？

　　------参考数据是2013年农村收入--实际上城市打工收入+2000粮食收入为人均8896，城镇人均26955元。

　　------根据日本统计年鉴等，预估日本人均面积为19.5平米左右。

　　数据或有不全和失真之处，敬请指导

　　2014-05-06

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房产观澜8：假若危机来临

　　很多人说我悲观不嫌事小，我其实真不想市道崩塌，盖因为我知道中央政府救起来很麻烦。

　　资产负债表和数据是一回事，逻辑是一回事，比如某个朋友线下大言不惭对我说中国政府有的是钱和财富，我问了一下，才知道他说的是土地、外汇储备；而另一些看法是只要撇账就行了，学习朱相当年。

　　凡是都有后果，佛说有因缘。

　　先说土地价值，最不靠谱，比如你说现在账面有国家土地几百万亿美金的价值，卖的出才有价值，卖不出属于满嘴放屁，拜托您稍微有点智商。一旦房地产崩塌，大中小城市拥有的这点地皮就价值直线下降，降到你发现做基础建设都划不来的地步。

　　如果你认为土地是价值，这个世界上最富的国家应该是俄罗斯，不是美国了。

　　再说外汇储备，记住，那不是你的资产，而是你的负债。中国每一笔外汇都对应着一笔人民币，是问外汇持有者借来的，给了叫做人民币的白条。当你要拿这笔外汇来救助债务危机的时候，意味着你把美债抛售，再次拿进中国来换汇，而不消除对应的人民币，这种做法有个简明扼要的名称：印钱。

　　你都不需要把美债卖掉，直接开印刷机就行了。卖美债还会引发价格暴跌，已经损失了7000亿，到时候就不是损失这点了。

　　撇账的观点在于从来没有人去盘点当年四大资产处理公司接下四大行的烂帐后，处理的结果如何，是怎么消除的。是直接从会计账本上用橡皮擦掉的吗？还是过了十几年升值了，覆盖掉烂帐了？我告诉你一个基本事实，那就是这笔烂帐是靠多年的人民币流动性增长稀释了，且尚未消失。

　　如果今天房地产危机爆发，房地产贷款余额并不大，十几万亿中除了开发贷难受点，我相信大多数老百姓还是会死扛着还的，参照香港十年负翁故事就明白了。如果老百姓想明白一件事，就像汽车买了落地跌一半，都能接受，他们就会接受房子会跌这件事。

　　最主要的危机是受房地产泡沫爆掉后牵连的地方政府债务，那可是一大笔钱啊，大到我不敢告诉你是多少了。这笔钱没有一个银行撇的掉，整个中国政府要去兜住这笔债，需要一个战略才行。

　　当地方债务危机爆发的时候，就类似欧洲主权债务危机爆发，幸好没有海外逐一为各地评级，但会立即对中国主权信用评级。此时中国政府要处理这笔债务，就会面临在国际社会融资成本的问题。

　　那么，中国政府可以在国际社会融到资吗？别想了，没有一个国家救得了中国，太大而无法救。就像如果中国出现内乱，很多人说买张飞机票就可以跑了。我告诉你，不可能，中国这么大的国家和这么多的人口，一旦出问题，全世界所有的边界会立即对中国封锁关门。

　　这个扯远了，所以中国人必须要自己消化债务危机，和其他所有可能发生的危机。

　　所以，一旦出现房地产崩溃和债务危机，中国政府必然要做的两件事：一是金融管制，防止资本大规模逃亡；二是存款管制，防止挤兑。

　　这是极端情况。

　　实际上出现的是房地产业一半以上的公司倒闭，全国出现普遍性的烂尾楼现象，银行面临开发贷的违约，信托平台和理财业务针对房地产业的出现违约，整个建筑产业链出现衰退。同时地方平台基于土地质押在银行的贷款和在险资、信托等方面的融资出现坏账阴影。而在人的因素出现大规模的建筑业链条失业，许多工人归家，或去其他领域寻找工作。

　　这个时候我们看一下美国在2008年房产泡沫崩溃后，最主要的问题是什么？影子银行系统倒闭和失业狂潮。

　　所以，我相信没有办法的办法，是中国向当年的日本学习，在1991年房地产摸顶开始崩溃后，日本金融业把坏账扫到床底下，假装没有这笔坏账，忘了。以会计报表来掩饰大多数坏账，然后展开长期低息和印钱稀释债务。日本没有做到稀释债务，因为他们的国家体制是无法做到的，只是把债务规模扩大了。

　　中国也会这么做，因为欧洲也这么做了，有例在先，有样可依，是政治最基本的游戏规则。中国也会展开长期的低息和印钱稀释债务，这一次会是真的印吗？不会，我认为试图融入全球金融体系的中国人，会学习欧美，用债券投放，来有规则的释放货币，扩大债务体系，展期整个中国的现有债务，并通过长期的货币贬值，稀释债务。

　　这是必然的逻辑。

　　但失业最不好办，之后中国就要面临和美国人同样的问题，如何解决结构性的失业问题。

　　服务业可以吸纳吗？

　　取决于中国放弃错误的大城市限制户籍政策，取决于各地产业岛的聚集形成，取决于城市群集中大量人口后爆发的需求，取决于对私权保护后形成的创造力积极性，取决于企业家基业长青的心理是否存在。

　　记住一点，人口即是财富，集聚人口才能形成市场。

　　土地不是，货币不是。

　　2014-05-07

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房产观澜9：如何面对房地产业峰谷

　　如果一个医生看得出病，开不出方子，就毫无用途。

　　我信手写房地产，结果有几家房地产公司找我咨询，问我是否可以为他们做点事情。我毫无准备，茫然了很久，因为我不知道能够给房地产公司带来什么。

　　这就像我早期给橡胶业做咨询，当时客户很多，流失也很多。原因就在于，即使你告诉大家所有的事实和看法，对大多数操盘者来说，也是无用的。所以，我后来越来越改变为策略型的咨询。

　　所以，如果我只是告诉房地产业说，哦，我的看法是宏观周期到了这个位置，布拉布拉不拉，然后问地产公司收几十万咨询费，恐怕我也内心深处也会很不安：对他们有帮助吗？

　　在追踪了一些宏观经济和房地产业的数据和走势之后，自然在一个风声鹤唳的时期，要给出一个恰当的方案来帮助地产业，我的看法是这些：

　　1，重新定位看一看在整个经济周期和趋势中，自己所处城市的环境，是扎根于此地经营，还是迁徙；如果是针对本地经营，是否还有机会？机会在什么位置？是积极进取，还是持现金等待。

　　2，财务整合我相信在目前的状况下，许多房地产公司面临的最大问题是现金流和财务成本。有许多地产公司是知道，且一直在操作，利用综合性的财务运作手法，平衡公司现金流问题。但也有很多房地产公司在2014年初突然摸顶后，成交量和价格停滞滑落的时候，面临危机。

　　因而，在针对房地产企业研究方面，我个人的做法是在帮助业内客人重新定位、并协助转向、同时协助开拓财务平衡领域的策略。

　　这是我到今天能想得到的最直接的财经咨询服务。

　　我会再专门针对来信的几个地产公司做回访，一一解答合作细节。

　　2014-05-09

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房产观澜10：城镇化已经结束了

　　家里人省亲，从省城到县城乡镇走了一圈，见了许多同学和家人，回来和我说乡镇现状。

　　镇里的房子已经卖到三四千元一个平米，农村的人都跑来镇上买房，以一家一当和多年来在大城市打工的积蓄，变成了房子，然后空关在那里。镇上的人去了县里买房，县里的人去地府买房，地府的人去了省城买房，省城的人和地方豪强去了北上广买房，北上广的富豪去了欧美买房。

　　乡镇的时下，高利贷横行，赌博和吸毒者众多，前几天刚有吸毒者抢农村银行被抓。医药费奇贵无比，家里长辈感冒转肺炎，打十天吊针，医生拼命的开单要求拍片子，一次感冒三次ct。前前后后花了六七千，报销后，自付贰仟。我摇摇头，乘飞机过来上海治病，也花不了一半。

　　我问给我装修办公室的工人，详谈了半天，他的话证实了我的看法；早晨一个黑车司机也同样证实我的看法。农民工都在乡镇县里买了房子空关，然后人在大城市工作。问及乡镇产业，都摇头说没有任何产业。

　　在上几篇房产观澜里，我计算城镇化人口比例，其中城镇7亿，按照收入比，实际上另有3亿以上的农民工在城市打工。工人的回答，证实了一个人养接近四个人的抚养比例。

　　也就是说有10亿以上的人口已经生活在城镇，其中城镇人口的房屋拥有面积为19.5平米，根据官方数据为32平米。而在我问过的所有农民工中，都已经在乡镇或县里买了房子。这也意味着他们不会在在大城市买房。

　　按照前几年数据，全国最低房屋自有率是上海，为69%，到今天可能不止了。也就是说，或许还有可能农村的人会继续上楼，在镇上造房子。现在地方上的房产商已经向地产商过渡，他们收来土地，划块出售，购买者自行造房子。但是整个城镇化进程，到今天算一个阶段结束了。

　　我问了一下工人的看法，他们说老了还是会回去乡镇，因为老了，在大城市没有落脚点，当然他们的子女是不会回去的，他们已经回不去了，即使没有户口在大城市。

　　很明显，未来这些地方上面临的问题是缺乏足够的财政收入，在这几年卖完了最后一次土地，造完房子后，以后再无足够的财政收入。以后这庞大的公务员队伍、福利支出、基建维修、教育医疗等等，将缺乏收入。

　　同样的，大城市的房地产发展，刚需已经不再庞大，农民工不会在这里买房，棚户区改造和保障房会覆盖城市底层需求。

　　到此为止，城市的商业地产发展也告一段落，后面要进入另一种发展形态。

　　你要问我，什么是最大的问题？

　　后面是房地产开始衰退，地方政府财政收入开始减少，地方债务和金融系统开始面临偿债问题，人民币开始进入长期熊市，国债和地方债券市场需要大规模拓展，因为蒙弗曲线中，国家财政收入开始从高位滑落，需要主权债务来替代。

　　一切看经济架构改革是否成功，到目前为止，城镇化第一阶段已经结束了，城市群是否有机会呢？

　　生产过剩是否能够输出海外呢？

　　人民币是否能够能够成功国际化后输出呢？

　　anyway，你告诉我吧。

　　2014-05-13

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房产观澜11：房地产业的选择

　　我从人口城镇和农村的数量收入等等方面看了一下房地产业，也和一个同事交流了对房地产的看法，我们感觉不太能在房地产业的中国市场，能做一些什么咨询，或许帮助他们到欧美投资会是个方向。

　　因此我不再寻求在房地产业的国内市场开拓咨询业，这里给大家一些我个人的看法，房地产业后面的选择是怎么样的。

　　前面9篇叙述了我对房地产业的综合分析，我这里说一下我个人的观感。

　　很多房地产公司在转移到三四线城市吃了药，然后再选择刚需领域再次吃药。对于房地产投资来说，最重要的只有一个词语：位置。

　　也就是说中国房地产投资的核心在北上广，包括杭州、深圳等地都算一线城市；各省的核心是省城和港口城市；地县级市的核心在当地的经济商业中心。

　　另一方面，房地产业是一个区域型的市场，很多房地产公司都是基于本土的，原因不外乎人情，因为在当地有千丝万缕的人脉关系，政商关系比较通达；其次是大型地产公司，可以纵横四海。但是大型地产公司重心在开始的时候，都是放在核心城市；二三四线城市都是本地房产业耕耘。

　　发展中段开始，大型地产公司开始渗透到二三三线城市，早起的鸟儿有虫吃。到后期一些地产公司想要转战三四线城市时，已经是大错特错，因为当地购买力已经被开发殆尽。

　　此时由于人口随着产业集聚和城市化进程，财富向大城市聚集，有实力的公司应该继续拓展核心城市市场才对。所以，我看到前两年大型地产公司向下面发展时，曾写文章说：三四线市场已经不行了，核心城市才会继续涨。不幸而言中。

　　而对于核心城市，主要是因为政策的导向问题，很多地产公司开发刚需市场，抢到第一的都算是赌对了。13年最后猛烈的购买都是刚需。

　　但之后进场抢刚需市场都是错误的。

　　我在研究人口收入数据时，发现底层的购买力都被透支了，城市的底层购买力已经差不多消失殆尽，农民工进城十几年积累的财富都在家乡县里的房子上，即使将来放开户籍也不会带来很强的购买力。

　　只有一个市场是未来的趋势，那就是改善性和舒适性居住需求。

　　这十年的房地产黄金年代，已经让许多城市的自住率超过70%，剩下的底层购买只能依赖棚户区改造和保障房了。但是早期许多基于自身购买力，而购买了80-100平米的中产阶级，他们的购买力正在提升。所以，对于这批人的购买力，被中国的限购政策压制了。

　　我写过很多文章抨击中国经济架构的失衡，货币资源的错配导致中国实体经济缺血，房地产绑架中国，但是这绝不意味着房地产业不是经济的核心之一，也绝不意味着限购是一个可以持续保持的好政策。

　　限购的确可以限制资本外流，许多沉淀在里面的流动性不会在人民币持续高位的时刻，套现出国，从而导致中国经济被掏空。但是随着货币汇率和利率的改革，进入自由浮动，人民币如果能够做到动态平衡，且货币政策能够以另外的安全资产替代房地产，央行能够以国债、slo、逆回购等等货币政策调配人民币利率和汇率的时候，限购就应该取消。

　　非市场化的政策只能短时期内起作用，长期无益于市场本身的运行，甚至有害。

　　房地产业的泡沫化不是房地产本身的问题，还是货币政策和经济架构的问题所在，或者说是政治架构的问题所在，最重要解决是要依靠经济架构和货币政策改革。

　　不过，形势比人强，经济处于一个极其危险的状态，或许也会迫使庙堂做短期回到过去的策略。

　　那么，假如房地产业在后面的十年内持续下滑，不管是房地产业本身，还是房地产不同的产品，都会分化。很多房地产业会破产，这对有现金储备的是好事；而另一方面不同的房地产产品会走势不同。在一个大趋势下走熊市，但不同区域的不同产品线会走势不一样。

　　这中间，改善性住宅，是重要的市场。有购买力的刚需甚至可以从改善性住宅替代的二手房市场获得房源。这部分需求，在全国都是放之四海而皆准的，无论核心城市，还是省城地市。

　　2014-05-25

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房产观澜12：核心地带的房地产有多坚挺？

　　我们常讨论房地产的三要素是：地段、地段、地段。

　　于是我们把学区房和市中心的核心地带列入抗跌的区域，但实际上有很多人是把这些地段列入不跌的概念。

　　然而在去年房价暴涨的数据里，核心地带上涨趋缓，以上海为例，中外环才是突飞猛涨的区域。从全国市场来看，三四线城市跌，一线城市涨。细节是三四线城市的乡镇价格涨，一线城市的环外涨。

　　根据社科院的数据，可以判断人们的收入比，去年在中外环买房子的，大部分都是以全家人身价全力以赴的刚需，乡镇买房的都是在县市没有买房的农民刚需。

　　但是县市都在下跌，一线城市的核心地带涨幅趋缓。

　　在二季度呈现的，二线城市和一线城市的环外下跌，核心地带滞涨，成交量下降。

　　我也几乎没有分析内在的逻辑，只是从反腐和富人资本出逃的角度来分析，说核心地带的很多业主已经转移资金到欧美，不再购买，炒房者也不介入。昨天和朋友饭局，聊起中考，其中一个参加中考孩子的父亲谈论选择学校的细节，我恍然大悟。

　　以上海为例，核心地带原来有六七个名校，现在已经实际排名滑落，原因在于生源缺乏。今年外围可能有一两万生源，核心只有二千多生源。以致于要向外围学校求援，孩子的父亲就被班主任要求直升核心某个重点学校，但并没有答应。核心地带的学校随着生源的不够丰富，进而降低要求，就开始形成恶性循环。你可以想像父母们对学区的精通和无所不知，只依靠口口相传，已经把全市所有学校排出个清晰的队伍来。

　　而市区生源的减少，则原因在于很多购房者仅仅是做资产配置，另一个原因是有能力在市区买房的人，都把子女送去了国外。

　　所以，市中心抗跌的因素只剩下土地稀缺和医疗便利。

　　但随着人口的变化，医院未来也会面临患者资源流失的危险，目前由于人们对名医名院的追逐，郊区的甚至也会跑去市中心看病，没有问题。

　　从这些方面来说，未来真正属于富人的资本正在全球布局，环外刚需衰减，核心地带不跌的可能性是不存在的。环外下跌是必然的。

　　回到上一篇文章，我提及改善型类型才是以后地产公司发展的方向，很多人不解，说很多中产已经拥有了多套房子。

　　首先能够拥有多套房子的，在市区拥有的，绝大多数已经不属于中产；在郊区拥有的，他们有替代这些房源向市区迁移的可能。

　　真正的需求在于学区房，而目前在上海发生的变化，是好的学校正迅速转变为原来非主流社区的地段，拥有庞大中产市民人口的杨浦、浦东、松江、普陀、宝山的部分地区等地。

　　我相信在其他一线城市也存在这种现象。对于开发商来说，如果你准备以此基业长青的发展下去，可以考虑的区域是学区房和生源集中的区域，有野心和实力的，可以投资民营学校，集中好的师资来自己打造学区。

　　对于私人投资者，选择则非常简单：寻找中产市民集中，且年龄段拥有学龄儿童少年的学区房投资。但避开核心地带，记住，那里的富人孩子都不在当地，而他们的购买力又去了海外。

　　这是橡谷智库给你的投资建议，仅供参考，不作投资之诱导，责任自负

　　2014-06-01

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房产观澜13：大部分死扛的房产商将会扛死

　　我不知道财经媒体说的房地产商死扛价格这类消息有多少可信度，假如这是真的，这些房产商都会扛死。

　　正确的做法是尽快低价销售，降低负债率和库存，盘活现金流，以等待更糟糕的冬天。

　　无论地方政府是不是救市，中央政府是不是伸手，后面都是夺命逃亡的时间段，而非寄希望于重演08年和13年中之后的超级反弹。

　　这种机会不会再来了，当地方政府确定开始救市的时候，微弱的反弹，是所有人离场的唯一一次机会，而这种高度不会太高。

　　由于许多人都是在这样考虑，以至于很可能无法形成高度。

　　但在人们有这样一个预期，能够维持房价不会快速下跌，还有人入场买房的时候，才是投机者和开放商逃命的时间节点。

　　原因只有二个，一是中国经济，二是美国货币政策。

　　中国经济在2011年之后已经进入了长期下跌的熊市周期，制造业创造的增长力遇见了瓶颈，货币双轨制形成的恶果到了末期，实际高利率已经让整个经济的增长乏力，虚拟经济仅依赖货币套利活着。

　　这是个经济转型的时段，制造业升级换代未能为中国创造新的增长点，低端制造业处于饱和状态，并受到新兴市场争夺和国内货币成本劳动力成本上扬的双重打击。欧美日韩仍旧占据高端制造业市场。

　　而各经济体之间的博弈，来自于体制红利、货币策略和人口增长。

　　长期来看，中国人口处于下滑通道，人口红利正在消失，这是大趋势，也就是房地产真正发展的潜力不存在。

　　短期趋势是美元正在美联储的收缩政策下，全球笼罩在货币流动性即将紧缩，而利率即将上扬的前夕。虽然耶伦是非常鸽派的领导者，但市场比耶阿姨强得多。美国核心通胀正在急速上扬，一旦让美联储措手不及，美国则不得不被迫加息。

　　对于中国的房地产投机者来说，他们正在做一个反向套利，那就是卖出高汇率高利率的人民币资产，买入相对低汇率低利率的美元资产，押注美元汇率上扬。虽然我认为他们也会吃药，但这是题外话。

　　仅仅对于以中国为主的人民币资产来说，未来人民币汇率自由浮动后，利率加速上扬，汇率反向贬值的趋势是很明显的。此时是卖出中国房地产，更换成预期强势货币的最好时间，当然我不建议你买入美国地产，而是应该持有美元货币下的安全资产。

　　中期趋势是中国未来会进入债务扩张周期，即使你认为中国目前债务已经很高，实际上中国的债务还会更高。因为中国目前的债务是无法收缩的，许多坏账将永远坏下去‘同时随着老龄化社会的来临，更多的福利支出需要覆盖缺口，中国未来必定进入赤字剧增的时代。

　　在土地财政铁定无法持续的大背景下，财税会转向房地产税和遗产税，并大规模扩展地方债和国债规模。

　　这就意味着持有地产将成为一件成本非常高昂的事情。

　　另一方面，试图依赖城镇化来消化地产投资的供应，已经终结了，参见房产观澜系列的解读文章。

　　所以，从今年往后，是一个房地产市场衰退的时代，至于是阴跌还是暴跌，只是取决于政策的支撑力度而已。

　　即使有政策支持，你去大宗期货市场，看看那些收储支撑的品种是如何断崖式暴跌的曲线，就可能清醒一点了。

　　2014-07-13

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房产观澜14：限购，既然错了就错到底！

　　上周陪女儿去看病，这周陪媳妇看病。我从医生那里得知小女病症的时候，非常伤心和抱歉。我知道那些年创业，没有条件照顾好家人，飘来荡去，以至于更换数个幼儿园，任何一个上海的幼儿园都会正常做的检查，居然忽略了小女。医生也告知尽可能治疗的方法，但在幼儿时期矫正是最好的。

　　愤怒几乎立即充满了我的心肺，我问老天爷：你他妈干了什么？让一个个辛苦奋斗的人付出无数代价？

　　我已经很少脾气暴虐了，在过了这么多年之后，心平气和，连挑衅的人我也只是笑笑拉黑，然而创业过程的后遗症蔓延了十年之久，我的孩子十岁了，还受这些影响。

　　所以，我告诉大群的同学们，能够打工就不要创业，在中国这块土地上，投机取巧胜过一切勤奋努力的自我奋斗。

　　然而对于我来说，既然错了，已经难以回头，就这样错下去吧。我们一家为创业付出的身体代价，都要用数百倍的金钱来得到后，去慢慢治理。

　　很多时候，无论此时是非，既然错了，就要错下去。

　　上次橡谷论坛，谈及国家收储棉花的事情，当时功亏一篑，导致棉花暴跌，无论是中国棉花业还是纺织业都巨亏，而国储也巨亏。

　　但朋友DU有个见解，说道，干涉市场是错误的，但既然国储已经决定这样做了，他们应该持续做下去，不能半途而废。当时已经收了国内棉花，却忽略了海外棉花。只要国储有强大的毅力去把海外棉花收掉同样的数量，海内外价格拉成一致，那么棉花的定价权可以说暂时就在中国手里了。

　　那么之后，再根据国内需求，做周期性调节价格，释放储棉的节奏就可以帮助国内纺织业打击海外纺织业，同时也保障了新疆棉农利益。

　　这的确是个危险的游戏，然而骑虎难下的时候，是不要下老虎背，而是骑到老虎驯服或死为止。

　　映照在房地产限购这个问题上，最初的做法是极其错误的。

　　过往不谈，但是到了今天，轻易停下限购，却是让中国房地产和经济瞬间崩溃的临门一脚。

　　何解？

　　因为中国在2008年以来的宽松货币政策，将房地产刺激上高峰之后，限购让资金堆积在地产池子里，一个大盘股的禁售股只有很少一部分能够流通，你能够理解为何最终13年会在再次货币短期宽松后推上高位的一个构成了。

　　但是货币扭曲的极限也已经到了，此时高利率时代的来临，人民币和美元汇率利率错位的节奏即将更换的时候，市场对货币和利率都是非常敏感的，只是因为限购地产约束了投机资本的逃亡，一旦放开限购，绝对不会有热钱会留在中国的房地产市场，而是会借着许多接盘侠的盲目信仰政府又托市的货币宽松希望，夺路而逃。

　　黄金十年积累的所有浮赢财富，就瞬间完成了大转移，这就是财富腾挪的所有奥秘所在。

　　人类的财富螺旋上升的基础是人口增长和科技进步，遍布其中的是财富转移，三十年河东，三十年河西。

　　然而财富的积累需要时间，转移只要瞬间。真正的牛逼的人物造势，借势，让大多数人辛苦的为你工作，积攒财富，他们会在短短的时间里拱手相送。

　　过去的十二年里，炒房族和房奴们共同吃草孵蛋，创造了纸上财富；许多错过过去购买房屋，中国近一百年来最简单蓄积财富的机会，在未来的几年里，就可以设法承接这些人拱手想让的财富。

　　只是问题在于，如果中央政府和各地政府放开限购的话，投机者瞬间就可以席卷财富而走，得意的就是欧美各国富翁了。

　　那个时候，哭泣的不只是阿根廷人了。

　　2014-07-14

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房产观澜15：买房还是卖房？

　　这几天老有人问我政局，说实话，我这个博客虽然叫海滨政经述，大部分还是偏经济类。政治综述只是扯淡，为经济综述添点酱油，实在是讲不了什么。

　　我只能这样说，晚上我带一家人在外吃饭，父母均口齿不得力，只能吃些软的鱼虾和粥，喝些白水。当我们老幼中年慢慢走出店堂的时候，而我觉得就这么一家人终老相伴也很安宁平和。只要这个政府还能维持对老人的退休金，维持国民福利，至此乱世征兆明显的日子，希望庙堂能稳定国家，控制住不要四分五裂，那就是老百姓的福分了。

　　还能指望什么呢？

　　所以尽管任大炮又跑出来胡说八道，我也觉得情有可原，让人家业内老总说吧。说实在的，我也希望房地产直上青云万万年，人人富足的可以到全世界示威：美国佬，欧洲佬，日本鬼子，你们特么算个球球？我家里两室一厅可以买你们一个镇了。

　　ok了，多爽。就像今天一个警察老大哥给我们上课：这十年是一百年来最好的机会，你特么2000元一平米的时候不买，涨到4万了，你特么还买，你脑子进水了？你以为能涨到100万去？

　　噢，这个不对，好像说的话意思有点反？

　　算了，这段删掉。

　　我和妻子偶尔也讨论养老的事情，虽然我们俩都做期货交易，收益也算马马虎虎，但我们均对期货的风险心知肚明。对于家庭资产配置来说，可能最好的是交易+房产+黄金+现金，比例分别为2成+4成+1成+3成。

　　但我们家买房的策略只针对一点：租售比。

　　如果我们算下来，一套房子的租售比能够跑赢利息，我们就买，不管现在是什么世道。

　　你想告诉我：中国压根就没有能跑赢利息的租售比物业？

　　其实也未必，很多商铺类是跑赢的。

　　只是我们也可能不是购买国内的，实际上是世界某个角落。

　　我告诉许许多多问我房产是否应该购买的人：如果你只是买一套自住，就当消费品，就像汽车，落地跌一半，买吧。

　　如果你是要投资它的上升价值，那你可得悠着点。

　　如果你是要投资它的租售比，能跑赢利息的现金流，这是正确的路，取决于你怎么买了。

　　好吧，你要是想真正像我学习点投资的知识，我告诉你世间套利的秘密，那就是：时间的套利，空间的套利，制度的套利，人口的套利，货币的套利。

　　你要是浏览我文章几年下来，还不能理解这段话的意思，我也觉得没必要解释了。

　　我真心希望地产四平八稳的过渡，你要相信我真的是这么想的，尽管我租房子住。

　　2014-07-16

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房产观澜16：中国有5000万套空关房吗？

　　研究pp过程中停下来室内五十米跑了一会儿，浏览了一些文章，关于美林经济学家陆挺支持任志强总的意见，反驳CHFS的研究：中国5000万空关房。

　　任志强总的意见基于一个错误的数据，根本不值得驳斥，而陆先生的数据剖析，犯了理论经济学家的通病，不做实地研究，完全纸上谈兵，误入歧途。

　　具体剖析，见我所做的房产观澜一系列文章，关于城镇化和房产面积分布的逻辑，不再重复。

　　我只告诉陆先生，您所说的统计错误，恰恰是您分析逻辑的致命错误。

　　实际上，中国城镇化的过程中，城镇区域的所谓地产商很多已经根本不造房子，而是和政府联手给出一块地来，由农民自己在镇上造，这根本进不了国家统计数据。

　　我们的家族有很多人生活在镇上，我曾经领导过几只工程队做活，也就是包工头，我的办公室今年装修，又来了不少工人，平时我家附近有几十辆黑车，整个区域有一两千量黑车，家旁边一条街都是外地人做的餐饮。

　　我告诉您一个事实吧：无论你问哪个农民工，他们家都在镇上或者县里有了一到两套住房，大多数空关着。

　　我再告诉您一个你们从来不做的调查，因为这种属于歪门邪道的研究。我经常去一些全国屌丝聚集的论坛，看与房地产相关的帖子。包括与小镇生活、砖厂、运输等等相关的帖子，看来自全国各地的底层和中层发言。他们在闲谈，从来不隐瞒。

　　我告诉您：城镇化已经结束了。

　　我这里有些数据，叫做橡谷中国妓女指数、兰州拉面指数、地沟油指数、运输指数、航班指数、京东指数、淘宝天猫指数诸如此类的歪门邪道指数。

　　您要是能补充到自己的分析系统，就不至于完全依赖不靠谱的数据分析了。

　　5000万空关房存在吗？

　　或许没那么多，3000万-5000万这个数字够多少人居住呢？

　　2014-07-20

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房产观澜16：房地产会跌多久？

　　上图是日本房地产走势图。

　　有个朋友曾和我争论，为何你不选用香港的地产图？香港97年泡沫崩裂后，下跌了10年，很多房产腰斩，但在这两年已经回到前期高点。

　　我告诉您几个基本常识：

　　1，香港只有几百万人口，经济依赖于金融和地产，受土地供应影响巨大；中国是个庞大的复合经济体。

　　2，任何资产沉淀资金暴跌一半后，过了十几年才重新回到原价，货币已经贬值了。财务的基础知识，现值是什么概念呢？

　　3，沉淀资金上的时间成本是巨大的。

　　4，香港仍旧有许多楼盘至今没有超越97年的高价。

　　5，最重要的一点，后面香港跟进了大陆货币急速膨胀的十二年

　　日本在87年之后采取了许多错误的货币政策，导致房地产泡沫巨大，91年开始下跌，到2005-2006年附近，接近二次腰斩。

　　二次腰斩是什么概念？也就是日本人曾经拥有100万的房子，这中间没有抛售的话，已经只剩下二十几万了。

　　对于无数自住的人来说，这是没有太大意义的；但对于投机者，尤其是几乎所有者都是通过杠杆投资的人来说，他们已经破产了。而相应的银行业就遭受了巨大坏账。

　　日本人没有舍得立即处理银行业的坏账，一直持续了十几年，导致日本经济持续滑坡，失去了二十年。

　　中国经济在所有的迹象上，都与1991年时的日本经济非常相像。固定投资过剩，生产过剩，房地产供应过剩，人口红利接近失去，货币实际利率上升，贷款有效需求不足，创新不够......

　　关于人口结构和需求分析，请参考房产观澜系列里的分析，不再累述。

　　几乎所有的巨型房地产公司到目前都已经意识到了危机，李嘉诚持续三年抛售国内地产；恒大立即多元化发展矿泉水和粮油；万科内部转型，走向更关注现金流和租售比的房地产模式。他们通过房地产证券化方式，引入房地产信托基金和债券来转换资产配置。

　　由于15年起，中国人口就接近刘易斯拐点，人口红利慢慢消失；城镇化--如果是指水泥化的话，已经完成；房地产持续下滑，按照日本经验在前五年跌掉一半的概率是存在的。普通投资者会不断抄底，直到失去信心，进入正常的消费阶段。这个阶段会持续一至两年，比如今年仍旧有人会去抄底买房，他们不会放弃“房子永远会涨的”梦想。

　　对于业界来说，上半年业绩公布时，由于记账体系允许他们把过去12月的销售收入列入，所以是比较好看的；可惜现金流露了马脚，大幅度下挫。同时各大企业在外部以12%以上的利息借贷，并改变了债券的方法。此债券允许被记载在资产项目之下，所以很多企业的资产负债表较低，只是如果你意识到这是债务时，很多企业的债务已经超过了200%以上。

　　未来的岁月里，不仅仅是中小型房地产企业，有些你我都知道的巨型房地产企业也难以逃离破产的命运。

　　对于银行业来说，房地产业的杠杆太高，他们的经营模式是买地抵押给银行借贷，建筑公司带资入场，封顶后销售，通过按揭贷款释放整个项目的债务，并获得收益。

　　由于是循环开发，实际上这样的模式中，房地产业的借贷几乎是100%的。房地产价格下跌30%，银行就只剩下一堆房子了。

　　对于按揭贷款来说，2008年前卖掉的房子几乎没有什么风险，2011-2013年的投机盘短期风险也不大，因为首付较重，刚性需求也谈不上风险，反正要住的。

　　但长期来说，这些投机盘最终会大量弃房，留给银行。

　　金融体系来说，预计需要计提数万亿的坏账准备金，或者不止。因为房地产链条上还有整个建筑业和建材业，融资体系还有影子银行说不清道不明的十几万亿存量。

　　至于说没有产出的地方政府投资债务，是左口袋和右口袋的问题，展期给未来是唯一的选择。

　　当然银行业也可以学习日本，将坏账展期给未来十几年，使得整个金融业成为僵尸般的存在，那样中国经济要重新启动的希望，就跟日本过去二十年差不多了。

　　其实，对于房地产投资来说，坏年景也会有大量机会。随着标的物越来越便宜，专注于现金流和投资收益回报率的投资会变得越来越有价值。

　　问题在那时，过去十年投资在地产业尝到甜头的人，会绝大多数来不及逃脱，资金僵死在现有的地产上，以至于即使他们看到机会，也无法投资。

　　而就房地产业的细分来说，最惨的是办公楼宇，其次是住宅楼，酒店业和商场会好很多。

　　地域来说，许多城镇都会成为鬼镇，随着大城市群的形成，集聚力越来越强，就业机会和教育医疗机会积聚，三四线城市的地产很难有重新崛起的机会。三个城市群未来会好一些，但并不意味着价格不会大跌。

　　至少20年内，中国的地产要回到前20年的辉煌是不太可能了。