橡谷智库：房产观澜

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房产观澜11：房地产业的选择

　　我从人口城镇和农村的数量收入等等方面看了一下房地产业，也和一个同事交流了对房地产的看法，我们感觉不太能在房地产业的中国市场，能做一些什么咨询，或许帮助他们到欧美投资会是个方向。

　　因此我不再寻求在房地产业的国内市场开拓咨询业，这里给大家一些我个人的看法，房地产业后面的选择是怎么样的。

　　前面9篇叙述了我对房地产业的综合分析，我这里说一下我个人的观感。

　　很多房地产公司在转移到三四线城市吃了药，然后再选择刚需领域再次吃药。对于房地产投资来说，最重要的只有一个词语：位置。

　　也就是说中国房地产投资的核心在北上广，包括杭州、深圳等地都算一线城市；各省的核心是省城和港口城市；地县级市的核心在当地的经济商业中心。

　　另一方面，房地产业是一个区域型的市场，很多房地产公司都是基于本土的，原因不外乎人情，因为在当地有千丝万缕的人脉关系，政商关系比较通达；其次是大型地产公司，可以纵横四海。但是大型地产公司重心在开始的时候，都是放在核心城市；二三四线城市都是本地房产业耕耘。

　　发展中段开始，大型地产公司开始渗透到二三三线城市，早起的鸟儿有虫吃。到后期一些地产公司想要转战三四线城市时，已经是大错特错，因为当地购买力已经被开发殆尽。

　　此时由于人口随着产业集聚和城市化进程，财富向大城市聚集，有实力的公司应该继续拓展核心城市市场才对。所以，我看到前两年大型地产公司向下面发展时，曾写文章说：三四线市场已经不行了，核心城市才会继续涨。不幸而言中。

　　而对于核心城市，主要是因为政策的导向问题，很多地产公司开发刚需市场，抢到第一的都算是赌对了。13年最后猛烈的购买都是刚需。

　　但之后进场抢刚需市场都是错误的。

　　我在研究人口收入数据时，发现底层的购买力都被透支了，城市的底层购买力已经差不多消失殆尽，农民工进城十几年积累的财富都在家乡县里的房子上，即使将来放开户籍也不会带来很强的购买力。

　　只有一个市场是未来的趋势，那就是改善性和舒适性居住需求。

　　这十年的房地产黄金年代，已经让许多城市的自住率超过70%，剩下的底层购买只能依赖棚户区改造和保障房了。但是早期许多基于自身购买力，而购买了80-100平米的中产阶级，他们的购买力正在提升。所以，对于这批人的购买力，被中国的限购政策压制了。

　　我写过很多文章抨击中国经济架构的失衡，货币资源的错配导致中国实体经济缺血，房地产绑架中国，但是这绝不意味着房地产业不是经济的核心之一，也绝不意味着限购是一个可以持续保持的好政策。

　　限购的确可以限制资本外流，许多沉淀在里面的流动性不会在人民币持续高位的时刻，套现出国，从而导致中国经济被掏空。但是随着货币汇率和利率的改革，进入自由浮动，人民币如果能够做到动态平衡，且货币政策能够以另外的安全资产替代房地产，央行能够以国债、slo、逆回购等等货币政策调配人民币利率和汇率的时候，限购就应该取消。

　　非市场化的政策只能短时期内起作用，长期无益于市场本身的运行，甚至有害。

　　房地产业的泡沫化不是房地产本身的问题，还是货币政策和经济架构的问题所在，或者说是政治架构的问题所在，最重要解决是要依靠经济架构和货币政策改革。

　　不过，形势比人强，经济处于一个极其危险的状态，或许也会迫使庙堂做短期回到过去的策略。

　　那么，假如房地产业在后面的十年内持续下滑，不管是房地产业本身，还是房地产不同的产品，都会分化。很多房地产业会破产，这对有现金储备的是好事；而另一方面不同的房地产产品会走势不同。在一个大趋势下走熊市，但不同区域的不同产品线会走势不一样。

　　这中间，改善性住宅，是重要的市场。有购买力的刚需甚至可以从改善性住宅替代的二手房市场获得房源。这部分需求，在全国都是放之四海而皆准的，无论核心城市，还是省城地市。

　　2014-05-25

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房产观澜12：核心地带的房地产有多坚挺？

　　我们常讨论房地产的三要素是：地段、地段、地段。

　　于是我们把学区房和市中心的核心地带列入抗跌的区域，但实际上有很多人是把这些地段列入不跌的概念。

　　然而在去年房价暴涨的数据里，核心地带上涨趋缓，以上海为例，中外环才是突飞猛涨的区域。从全国市场来看，三四线城市跌，一线城市涨。细节是三四线城市的乡镇价格涨，一线城市的环外涨。

　　根据社科院的数据，可以判断人们的收入比，去年在中外环买房子的，大部分都是以全家人身价全力以赴的刚需，乡镇买房的都是在县市没有买房的农民刚需。

　　但是县市都在下跌，一线城市的核心地带涨幅趋缓。

　　在二季度呈现的，二线城市和一线城市的环外下跌，核心地带滞涨，成交量下降。

　　我也几乎没有分析内在的逻辑，只是从反腐和富人资本出逃的角度来分析，说核心地带的很多业主已经转移资金到欧美，不再购买，炒房者也不介入。昨天和朋友饭局，聊起中考，其中一个参加中考孩子的父亲谈论选择学校的细节，我恍然大悟。

　　以上海为例，核心地带原来有六七个名校，现在已经实际排名滑落，原因在于生源缺乏。今年外围可能有一两万生源，核心只有二千多生源。以致于要向外围学校求援，孩子的父亲就被班主任要求直升核心某个重点学校，但并没有答应。核心地带的学校随着生源的不够丰富，进而降低要求，就开始形成恶性循环。你可以想像父母们对学区的精通和无所不知，只依靠口口相传，已经把全市所有学校排出个清晰的队伍来。

　　而市区生源的减少，则原因在于很多购房者仅仅是做资产配置，另一个原因是有能力在市区买房的人，都把子女送去了国外。

　　所以，市中心抗跌的因素只剩下土地稀缺和医疗便利。

　　但随着人口的变化，医院未来也会面临患者资源流失的危险，目前由于人们对名医名院的追逐，郊区的甚至也会跑去市中心看病，没有问题。

　　从这些方面来说，未来真正属于富人的资本正在全球布局，环外刚需衰减，核心地带不跌的可能性是不存在的。环外下跌是必然的。

　　回到上一篇文章，我提及改善型类型才是以后地产公司发展的方向，很多人不解，说很多中产已经拥有了多套房子。

　　首先能够拥有多套房子的，在市区拥有的，绝大多数已经不属于中产；在郊区拥有的，他们有替代这些房源向市区迁移的可能。

　　真正的需求在于学区房，而目前在上海发生的变化，是好的学校正迅速转变为原来非主流社区的地段，拥有庞大中产市民人口的杨浦、浦东、松江、普陀、宝山的部分地区等地。

　　我相信在其他一线城市也存在这种现象。对于开发商来说，如果你准备以此基业长青的发展下去，可以考虑的区域是学区房和生源集中的区域，有野心和实力的，可以投资民营学校，集中好的师资来自己打造学区。

　　对于私人投资者，选择则非常简单：寻找中产市民集中，且年龄段拥有学龄儿童少年的学区房投资。但避开核心地带，记住，那里的富人孩子都不在当地，而他们的购买力又去了海外。

　　这是橡谷智库给你的投资建议，仅供参考，不作投资之诱导，责任自负

　　2014-06-01

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房产观澜13：大部分死扛的房产商将会扛死

　　我不知道财经媒体说的房地产商死扛价格这类消息有多少可信度，假如这是真的，这些房产商都会扛死。

　　正确的做法是尽快低价销售，降低负债率和库存，盘活现金流，以等待更糟糕的冬天。

　　无论地方政府是不是救市，中央政府是不是伸手，后面都是夺命逃亡的时间段，而非寄希望于重演08年和13年中之后的超级反弹。

　　这种机会不会再来了，当地方政府确定开始救市的时候，微弱的反弹，是所有人离场的唯一一次机会，而这种高度不会太高。

　　由于许多人都是在这样考虑，以至于很可能无法形成高度。

　　但在人们有这样一个预期，能够维持房价不会快速下跌，还有人入场买房的时候，才是投机者和开放商逃命的时间节点。

　　原因只有二个，一是中国经济，二是美国货币政策。

　　中国经济在2011年之后已经进入了长期下跌的熊市周期，制造业创造的增长力遇见了瓶颈，货币双轨制形成的恶果到了末期，实际高利率已经让整个经济的增长乏力，虚拟经济仅依赖货币套利活着。

　　这是个经济转型的时段，制造业升级换代未能为中国创造新的增长点，低端制造业处于饱和状态，并受到新兴市场争夺和国内货币成本劳动力成本上扬的双重打击。欧美日韩仍旧占据高端制造业市场。

　　而各经济体之间的博弈，来自于体制红利、货币策略和人口增长。

　　长期来看，中国人口处于下滑通道，人口红利正在消失，这是大趋势，也就是房地产真正发展的潜力不存在。

　　短期趋势是美元正在美联储的收缩政策下，全球笼罩在货币流动性即将紧缩，而利率即将上扬的前夕。虽然耶伦是非常鸽派的领导者，但市场比耶阿姨强得多。美国核心通胀正在急速上扬，一旦让美联储措手不及，美国则不得不被迫加息。

　　对于中国的房地产投机者来说，他们正在做一个反向套利，那就是卖出高汇率高利率的人民币资产，买入相对低汇率低利率的美元资产，押注美元汇率上扬。虽然我认为他们也会吃药，但这是题外话。

　　仅仅对于以中国为主的人民币资产来说，未来人民币汇率自由浮动后，利率加速上扬，汇率反向贬值的趋势是很明显的。此时是卖出中国房地产，更换成预期强势货币的最好时间，当然我不建议你买入美国地产，而是应该持有美元货币下的安全资产。

　　中期趋势是中国未来会进入债务扩张周期，即使你认为中国目前债务已经很高，实际上中国的债务还会更高。因为中国目前的债务是无法收缩的，许多坏账将永远坏下去‘同时随着老龄化社会的来临，更多的福利支出需要覆盖缺口，中国未来必定进入赤字剧增的时代。

　　在土地财政铁定无法持续的大背景下，财税会转向房地产税和遗产税，并大规模扩展地方债和国债规模。

　　这就意味着持有地产将成为一件成本非常高昂的事情。

　　另一方面，试图依赖城镇化来消化地产投资的供应，已经终结了，参见房产观澜系列的解读文章。

　　所以，从今年往后，是一个房地产市场衰退的时代，至于是阴跌还是暴跌，只是取决于政策的支撑力度而已。

　　即使有政策支持，你去大宗期货市场，看看那些收储支撑的品种是如何断崖式暴跌的曲线，就可能清醒一点了。

　　2014-07-13

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房产观澜14：限购，既然错了就错到底！

　　上周陪女儿去看病，这周陪媳妇看病。我从医生那里得知小女病症的时候，非常伤心和抱歉。我知道那些年创业，没有条件照顾好家人，飘来荡去，以至于更换数个幼儿园，任何一个上海的幼儿园都会正常做的检查，居然忽略了小女。医生也告知尽可能治疗的方法，但在幼儿时期矫正是最好的。

　　愤怒几乎立即充满了我的心肺，我问老天爷：你他妈干了什么？让一个个辛苦奋斗的人付出无数代价？

　　我已经很少脾气暴虐了，在过了这么多年之后，心平气和，连挑衅的人我也只是笑笑拉黑，然而创业过程的后遗症蔓延了十年之久，我的孩子十岁了，还受这些影响。

　　所以，我告诉大群的同学们，能够打工就不要创业，在中国这块土地上，投机取巧胜过一切勤奋努力的自我奋斗。

　　然而对于我来说，既然错了，已经难以回头，就这样错下去吧。我们一家为创业付出的身体代价，都要用数百倍的金钱来得到后，去慢慢治理。

　　很多时候，无论此时是非，既然错了，就要错下去。

　　上次橡谷论坛，谈及国家收储棉花的事情，当时功亏一篑，导致棉花暴跌，无论是中国棉花业还是纺织业都巨亏，而国储也巨亏。

　　但朋友DU有个见解，说道，干涉市场是错误的，但既然国储已经决定这样做了，他们应该持续做下去，不能半途而废。当时已经收了国内棉花，却忽略了海外棉花。只要国储有强大的毅力去把海外棉花收掉同样的数量，海内外价格拉成一致，那么棉花的定价权可以说暂时就在中国手里了。

　　那么之后，再根据国内需求，做周期性调节价格，释放储棉的节奏就可以帮助国内纺织业打击海外纺织业，同时也保障了新疆棉农利益。

　　这的确是个危险的游戏，然而骑虎难下的时候，是不要下老虎背，而是骑到老虎驯服或死为止。

　　映照在房地产限购这个问题上，最初的做法是极其错误的。

　　过往不谈，但是到了今天，轻易停下限购，却是让中国房地产和经济瞬间崩溃的临门一脚。

　　何解？

　　因为中国在2008年以来的宽松货币政策，将房地产刺激上高峰之后，限购让资金堆积在地产池子里，一个大盘股的禁售股只有很少一部分能够流通，你能够理解为何最终13年会在再次货币短期宽松后推上高位的一个构成了。

　　但是货币扭曲的极限也已经到了，此时高利率时代的来临，人民币和美元汇率利率错位的节奏即将更换的时候，市场对货币和利率都是非常敏感的，只是因为限购地产约束了投机资本的逃亡，一旦放开限购，绝对不会有热钱会留在中国的房地产市场，而是会借着许多接盘侠的盲目信仰政府又托市的货币宽松希望，夺路而逃。

　　黄金十年积累的所有浮赢财富，就瞬间完成了大转移，这就是财富腾挪的所有奥秘所在。

　　人类的财富螺旋上升的基础是人口增长和科技进步，遍布其中的是财富转移，三十年河东，三十年河西。

　　然而财富的积累需要时间，转移只要瞬间。真正的牛逼的人物造势，借势，让大多数人辛苦的为你工作，积攒财富，他们会在短短的时间里拱手相送。

　　过去的十二年里，炒房族和房奴们共同吃草孵蛋，创造了纸上财富；许多错过过去购买房屋，中国近一百年来最简单蓄积财富的机会，在未来的几年里，就可以设法承接这些人拱手想让的财富。

　　只是问题在于，如果中央政府和各地政府放开限购的话，投机者瞬间就可以席卷财富而走，得意的就是欧美各国富翁了。

　　那个时候，哭泣的不只是阿根廷人了。

　　2014-07-14

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房产观澜15：买房还是卖房？

　　这几天老有人问我政局，说实话，我这个博客虽然叫海滨政经述，大部分还是偏经济类。政治综述只是扯淡，为经济综述添点酱油，实在是讲不了什么。

　　我只能这样说，晚上我带一家人在外吃饭，父母均口齿不得力，只能吃些软的鱼虾和粥，喝些白水。当我们老幼中年慢慢走出店堂的时候，而我觉得就这么一家人终老相伴也很安宁平和。只要这个政府还能维持对老人的退休金，维持国民福利，至此乱世征兆明显的日子，希望庙堂能稳定国家，控制住不要四分五裂，那就是老百姓的福分了。

　　还能指望什么呢？

　　所以尽管任大炮又跑出来胡说八道，我也觉得情有可原，让人家业内老总说吧。说实在的，我也希望房地产直上青云万万年，人人富足的可以到全世界示威：美国佬，欧洲佬，日本鬼子，你们特么算个球球？我家里两室一厅可以买你们一个镇了。

　　ok了，多爽。就像今天一个警察老大哥给我们上课：这十年是一百年来最好的机会，你特么2000元一平米的时候不买，涨到4万了，你特么还买，你脑子进水了？你以为能涨到100万去？

　　噢，这个不对，好像说的话意思有点反？

　　算了，这段删掉。

　　我和妻子偶尔也讨论养老的事情，虽然我们俩都做期货交易，收益也算马马虎虎，但我们均对期货的风险心知肚明。对于家庭资产配置来说，可能最好的是交易+房产+黄金+现金，比例分别为2成+4成+1成+3成。

　　但我们家买房的策略只针对一点：租售比。

　　如果我们算下来，一套房子的租售比能够跑赢利息，我们就买，不管现在是什么世道。

　　你想告诉我：中国压根就没有能跑赢利息的租售比物业？

　　其实也未必，很多商铺类是跑赢的。

　　只是我们也可能不是购买国内的，实际上是世界某个角落。

　　我告诉许许多多问我房产是否应该购买的人：如果你只是买一套自住，就当消费品，就像汽车，落地跌一半，买吧。

　　如果你是要投资它的上升价值，那你可得悠着点。

　　如果你是要投资它的租售比，能跑赢利息的现金流，这是正确的路，取决于你怎么买了。

　　好吧，你要是想真正像我学习点投资的知识，我告诉你世间套利的秘密，那就是：时间的套利，空间的套利，制度的套利，人口的套利，货币的套利。

　　你要是浏览我文章几年下来，还不能理解这段话的意思，我也觉得没必要解释了。

　　我真心希望地产四平八稳的过渡，你要相信我真的是这么想的，尽管我租房子住。

　　2014-07-16

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房产观澜16：中国有5000万套空关房吗？

　　研究pp过程中停下来室内五十米跑了一会儿，浏览了一些文章，关于美林经济学家陆挺支持任志强总的意见，反驳CHFS的研究：中国5000万空关房。

　　任志强总的意见基于一个错误的数据，根本不值得驳斥，而陆先生的数据剖析，犯了理论经济学家的通病，不做实地研究，完全纸上谈兵，误入歧途。

　　具体剖析，见我所做的房产观澜一系列文章，关于城镇化和房产面积分布的逻辑，不再重复。

　　我只告诉陆先生，您所说的统计错误，恰恰是您分析逻辑的致命错误。

　　实际上，中国城镇化的过程中，城镇区域的所谓地产商很多已经根本不造房子，而是和政府联手给出一块地来，由农民自己在镇上造，这根本进不了国家统计数据。

　　我们的家族有很多人生活在镇上，我曾经领导过几只工程队做活，也就是包工头，我的办公室今年装修，又来了不少工人，平时我家附近有几十辆黑车，整个区域有一两千量黑车，家旁边一条街都是外地人做的餐饮。

　　我告诉您一个事实吧：无论你问哪个农民工，他们家都在镇上或者县里有了一到两套住房，大多数空关着。

　　我再告诉您一个你们从来不做的调查，因为这种属于歪门邪道的研究。我经常去一些全国屌丝聚集的论坛，看与房地产相关的帖子。包括与小镇生活、砖厂、运输等等相关的帖子，看来自全国各地的底层和中层发言。他们在闲谈，从来不隐瞒。

　　我告诉您：城镇化已经结束了。

　　我这里有些数据，叫做橡谷中国妓女指数、兰州拉面指数、地沟油指数、运输指数、航班指数、京东指数、淘宝天猫指数诸如此类的歪门邪道指数。

　　您要是能补充到自己的分析系统，就不至于完全依赖不靠谱的数据分析了。

　　5000万空关房存在吗？

　　或许没那么多，3000万-5000万这个数字够多少人居住呢？

　　2014-07-20

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房产观澜16：房地产会跌多久？

　　上图是日本房地产走势图。

　　有个朋友曾和我争论，为何你不选用香港的地产图？香港97年泡沫崩裂后，下跌了10年，很多房产腰斩，但在这两年已经回到前期高点。

　　我告诉您几个基本常识：

　　1，香港只有几百万人口，经济依赖于金融和地产，受土地供应影响巨大；中国是个庞大的复合经济体。

　　2，任何资产沉淀资金暴跌一半后，过了十几年才重新回到原价，货币已经贬值了。财务的基础知识，现值是什么概念呢？

　　3，沉淀资金上的时间成本是巨大的。

　　4，香港仍旧有许多楼盘至今没有超越97年的高价。

　　5，最重要的一点，后面香港跟进了大陆货币急速膨胀的十二年

　　日本在87年之后采取了许多错误的货币政策，导致房地产泡沫巨大，91年开始下跌，到2005-2006年附近，接近二次腰斩。

　　二次腰斩是什么概念？也就是日本人曾经拥有100万的房子，这中间没有抛售的话，已经只剩下二十几万了。

　　对于无数自住的人来说，这是没有太大意义的；但对于投机者，尤其是几乎所有者都是通过杠杆投资的人来说，他们已经破产了。而相应的银行业就遭受了巨大坏账。

　　日本人没有舍得立即处理银行业的坏账，一直持续了十几年，导致日本经济持续滑坡，失去了二十年。

　　中国经济在所有的迹象上，都与1991年时的日本经济非常相像。固定投资过剩，生产过剩，房地产供应过剩，人口红利接近失去，货币实际利率上升，贷款有效需求不足，创新不够......

　　关于人口结构和需求分析，请参考房产观澜系列里的分析，不再累述。

　　几乎所有的巨型房地产公司到目前都已经意识到了危机，李嘉诚持续三年抛售国内地产；恒大立即多元化发展矿泉水和粮油；万科内部转型，走向更关注现金流和租售比的房地产模式。他们通过房地产证券化方式，引入房地产信托基金和债券来转换资产配置。

　　由于15年起，中国人口就接近刘易斯拐点，人口红利慢慢消失；城镇化--如果是指水泥化的话，已经完成；房地产持续下滑，按照日本经验在前五年跌掉一半的概率是存在的。普通投资者会不断抄底，直到失去信心，进入正常的消费阶段。这个阶段会持续一至两年，比如今年仍旧有人会去抄底买房，他们不会放弃“房子永远会涨的”梦想。

　　对于业界来说，上半年业绩公布时，由于记账体系允许他们把过去12月的销售收入列入，所以是比较好看的；可惜现金流露了马脚，大幅度下挫。同时各大企业在外部以12%以上的利息借贷，并改变了债券的方法。此债券允许被记载在资产项目之下，所以很多企业的资产负债表较低，只是如果你意识到这是债务时，很多企业的债务已经超过了200%以上。

　　未来的岁月里，不仅仅是中小型房地产企业，有些你我都知道的巨型房地产企业也难以逃离破产的命运。

　　对于银行业来说，房地产业的杠杆太高，他们的经营模式是买地抵押给银行借贷，建筑公司带资入场，封顶后销售，通过按揭贷款释放整个项目的债务，并获得收益。

　　由于是循环开发，实际上这样的模式中，房地产业的借贷几乎是100%的。房地产价格下跌30%，银行就只剩下一堆房子了。

　　对于按揭贷款来说，2008年前卖掉的房子几乎没有什么风险，2011-2013年的投机盘短期风险也不大，因为首付较重，刚性需求也谈不上风险，反正要住的。

　　但长期来说，这些投机盘最终会大量弃房，留给银行。

　　金融体系来说，预计需要计提数万亿的坏账准备金，或者不止。因为房地产链条上还有整个建筑业和建材业，融资体系还有影子银行说不清道不明的十几万亿存量。

　　至于说没有产出的地方政府投资债务，是左口袋和右口袋的问题，展期给未来是唯一的选择。

　　当然银行业也可以学习日本，将坏账展期给未来十几年，使得整个金融业成为僵尸般的存在，那样中国经济要重新启动的希望，就跟日本过去二十年差不多了。

　　其实，对于房地产投资来说，坏年景也会有大量机会。随着标的物越来越便宜，专注于现金流和投资收益回报率的投资会变得越来越有价值。

　　问题在那时，过去十年投资在地产业尝到甜头的人，会绝大多数来不及逃脱，资金僵死在现有的地产上，以至于即使他们看到机会，也无法投资。

　　而就房地产业的细分来说，最惨的是办公楼宇，其次是住宅楼，酒店业和商场会好很多。

　　地域来说，许多城镇都会成为鬼镇，随着大城市群的形成，集聚力越来越强，就业机会和教育医疗机会积聚，三四线城市的地产很难有重新崛起的机会。三个城市群未来会好一些，但并不意味着价格不会大跌。

　　至少20年内，中国的地产要回到前20年的辉煌是不太可能了。

竹花渔

在经济危机中，是真正赚钱的好时光。