刘晓博：中国正引爆“财富原子弹”！将这样影响股市楼市

大参考

　　临近2016年岁末，一则大消息再次引起了广泛的关注：《土地管理法》修改已被列入2017年度立法计划预备项目，并形成了该法修正案草案初稿，将很快征求意见.

　　这意味着，中国新一轮“土地改革”即将从实验进入推广阶段，其实质是通过农村集体土地的改革，激活沉睡了数十年的巨大财富，同时由政府让渡出一部分利益，让农民获得土地收益的同时，平抑高企的城市房价。最终把红利传递给城市里的中低收入阶层，以及实体经济。

　　可以毫不夸张地说，中国正在引爆一颗巨大“财富原子弹”。

　　一、背景

　　中国现行的土地制度是：城市土地归国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

　　集体所有的土地，如果要搞房地产开发，必须通过国家征地的环节。但征地的补偿标准，往往跟这块土地用于农林牧副渔的产值关联，而不跟商品房的市场价关联。所以，即便是城郊的农民，也很难分享到所希望的土地红利.

　　目前的土地制度，是经历了“土改”、“社会主义改造”、“人民公社”、“家庭承包制”等多个阶段的演变，最终在1982年被写入宪法的。正因为如此，严格地说，中国在法律层面上取消“土地私有制”，是1982年才最终完成的。

　　现行土地制度最大弊端是：庞大的集体所有制土地，由于产权模糊、很难流转，所以只发挥了“生产资料的作用”，没有真正“财产化”。最近20年来，中国的财富总量快速增长，但多数农民依然贫困，就是因为他们没有享受到土地红利。而城市居民，大多通过买房分享了土地红利。

　　想要占总人口近一半的农民富裕起来，增加他们的财产收入，激活他们手中的土地就显得非常重要。

　　“十八届三中全会”把农村土地改革写入其中，随后国家在很多地方搞了试点。改革主要涉及三个方面：

　　1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　2、赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。

　　3、改革完善农村宅基地制度，探索实行有偿使用，或者“在本集体经济组织内部”自愿有偿退出或转让宅基地。

　　二、影响

　　农村集体土地改革，正在多个市县分类试点，并根据全国人大的授权，可以突破《土地管理法》的规定。从长远看，农村土地获得的权利将不断增加，流动性将越来越好，资产价格也有望提升。

　　这一轮“土地改革”至少将带来12个重大影响：

　　1、农村户口将变得“更值钱”

　　无论是宅基地、承包权，将来都可以变现了。在农村土地上，国家实行“三权分立”：所有权归国家，承包权可以和经营权分离。如果你是农民，你的承包权就可以成为一种资产，用以抵押、入股或者变现。所以，生为中国农民，意味着多了一份上天赐予的财产或者保障。

　　2、“农业现代化”将真正到来

　　人民公社的大锅饭，让农村生产效率很低；家庭承包责任制虽然解决了生产积极性问题，又让中国农业重返“小农经济”。承包权可以流转之后，意味着大资金可以进入农业，通过向拥有“承包权”的农民购买“经营权”的方式，重构农业生产单位，提高生产效率，全面降低中国粮食的生产成本，提高产量。

　　3、城里人的乡村别墅梦，有望实现

　　目前农村宅基地的流转，仍然控制在严格的范围内，比如“有偿使用”说的是超过了“一户一宅”的农村家庭，可以付费拥有第二套住宅；所谓转让宅基地，也只能在一定能范围内。城里人想拥有乡村别墅，只能通过跟农民合作改造其住宅的方式实现，权益暂时处于模糊地带，但从长远看，不是完全没有希望的。

　　4、中心城市郊区的农地，价值将暴涨

　　土地改革之后，不是所有地区的农村土地都将价值大涨。最有希望的是大城市郊区的农地，特别是一线城市周边，或者是南方经济发达、环境优美的大城市近郊的农地。目前国家正在鼓励建设小镇，农地直接入市之后，这类美丽的小镇将大量涌现，而且通过开发商的开发，房屋产权清晰，真正的乡村别墅梦首先会以这种方式实现。而这类地区的农地价格会大幅上涨。即便是无法转变用途的耕地、山林、鱼塘，也会因为靠近大城市，具有特别的溢价，成为发展休闲农业的首选之地。

　　5、偏远地区的农地，反而可能价值下降

　　在西北、东北的很多地区，就连中心城市人口都在下降，小城市就更厉害，至于农村，早已经没有青壮年了。一旦这些地区的土地承包权、宅基地可以确权流转，可能加剧人口的流失。将来这些地区的接盘人，是专门从事农林牧副渔生产的大企业，原住民将大量迁移到东部、东南部的中心城市。西北、东北的人口密度将继续降低，土地价格也会比较低。

　　6、三四线城市房价将受到抑制

　　未来国家将“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，这意味着在商品房开发的土地供应上，国家垄断的局面将打破。竞争将让土地价格走低，或者长期不涨，住宅供应量增加。对于人口本来就流失，或者增长缓慢的三四线城市来说，房价将被彻底控制住。换句话说，“农地同等入市”，对这些城市的炒房者来说，是重大利空。当然，对于中低收入群众来说，是重大利好！

　　7、一二线城市人口竞争力将大增

　　对于一二线城市来说，“农地同等入市”也将带来住宅用地的大幅增长，对于房价具有抑制作用，但一二线城市本来就具有很强的人口竞争力，所以比较容易消化这种增量。而且这种增量带来的抑制房价作用，会进一步刺激更多人口涌入。

　　未来中国将出现一大批实际生活人口超过2000万的城市，除了北上广深，郑州、武汉、重庆、成都、天津、杭州、南京、合肥、长沙等，都有可能成为这样的城市。“农地同等入市”，对于这批追赶一线城市的二线城市来说，是重大利好！他们将有望迅速做大。

　　8、城镇化将进一步失衡

　　“农地同等入市”将加剧中国城镇化的失衡，让人口向核心城市及其周边聚集，因为这些地方本来就有良好的公共资源和就业机会，房价上涨可能降低这些地区的竞争力。“农地同等入市”打破了政府对土地垄断，带来大批成本相对低廉的住宅，对汇聚人口有巨大的作用。围绕着20多个核心城市，将迅速形成一个个轨道交通链接的城市圈。

　　9、中国财富总量大幅增长

　　“农村土地改革”将激活数十万亿级别的沉睡财富，让他们可以抵押、入股、流转。这意味着中国庞大的广义货币M2背后，对应的真实财富量大大增加了。有了真实财富支撑，人民币贬值压力可以得到缓解。当然，“农村土地改革”也将刺激M2的继续派生。整个社会的财富效应，将得到大大提升。

　　10、中国的粮食危机自动化解

　　目前中国粮食的“自给率”不到87%，这就是所谓“中国粮食危机”问题的由来。在我看来，这是一种虚假的危机。原因很简单，由于种植粮食不赚钱，土地流转又不顺畅，所以很多耕地被抛荒，或者没有被精心耕种。如果通过“农村土地改革”进一步推进城市化，把农业用地通过股份制方式（承包权入股）集中到大企业手里，粮食自给根本不是问题！

　　11、A股里将热潮“农地概念股”

　　这个不用多解释，大家应该都懂。未来将出现很多大农业概念股。当然，还有一些企业因为“农地入市”将获得超级红利。

　　12、将推动中国经济转型升级

　　当今世界，全球化见顶态势日益明显，贸易保护主义抬头。中国经济要转型升级，依靠出口已经远远不够，激活内需越来越重要。6亿多农民获得土地财产权，意味着他们购买力将获得显著提升，这对于中国经济来说，当然是一个大利好！

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