凯恩斯：房地产板块还会卷土重来吗？

大参考

　　廊坊前天涨停，昨天跌停，吓坏了很多短线高手。很多追涨的人都问我，房地产板块还有行情吗？我只能说，如果从我们精确操盘指标来看，万科存在5浪反弹要求，只不过第五浪不一定创反弹新高。而至于地产股的炒作，则只能说，可能与产业资本预期房产还会上涨有关。房价未来1-2年还会上涨。主要是M2高达160万亿，流动性已经泛滥，在低利率环境下，除了地产和股市，没有任何资产可以吸收如此庞大的流动性。因此，我们看好流动性泛滥引发的行情，沪指还会超过3143点，创反弹新高。

　　房地产板块的行情是源于，国人买房的热情是挡不住的，老百姓为了买房，是不怕麻烦的。最近一时间，满城又谈为房离婚，这年头的风雨，也是房地产最集中，上到国家政策，下到家庭矛盾，都祸起砖墙。只要房地产一暴涨，限购限贷增加土地供应，老办法又来了，有没有效果，只能说效果存在于理论上。

　　房价上涨，对于中国，我们以前说过，无非是土地供给和人口问题，或者是个人口预期的问题，一个完成城市化的国家，比如欧洲日本，房价长期低迷，因为他们已经没有指望，谁会来接盘呢？而中国，有钱人在北上广深屯房子是一种时尚，逻辑很简单，农民工未来要在城市定居，要买房，大学生要留在大城市，要买房，丈母娘要求女婿，能买几套就几套。这么大的市场需求，当然感觉供不应求，而土地的供给权又掌握在一个人手中，土地供给有限，房价自然是佛挡杀佛的境界。

　　如何解决房地产？外迁机构是办法，扩容城市是办法，当然还有一个致命的主意，结束城市化，鼓励逆城市化，这听起来有点祸国殃民，很多的专家认为城市化是有利的，这意味着效率更高，更节能，更多的协作，专家甚至认为城市化是必然，他们会拿给你伦敦和东京的例子，告诉你：“看，这就是发展的结局。”

　　愚以为中国若要控制好发展节奏，让房价不会最终导致系统风险，那就要缓一下城市化，特别是要缓一下中心城市化，让城市去中心化，让一些小城市或是成长成大城市，或是代行大城市的功能。中国的大城市的确有历史留下来的，比如北京和上海，但是也有后起之秀，深圳，一个从无到有的城市，不要齐头并进搞特区，但可以重点突出的在提升一些城市的行政级别，比如上海边上的苏锡常或者宁波，都有成为大城市的潜质，北京已经向通州要地了，建设副中心，也是这个思路，扩展大城市，让地价平均。

　　还有一个解决房地产的敏感方式，我们仅仅一说，抛砖引玉，土地可否放开产权所有，比如集体土地的产权供给，比如宅基地产权交易中心，这些庞大的土地一旦放开，必然加大供给，还不增加政府负担。当然一旦涉及历史问题往往困难重重，我们的土地并不是完全市场化，而是区域性垄断的，这也是不争的事实。所以土地市场容易滋生腐败，容易权钱交易，如果完全私有的，买卖都可以自由，政府不能随意干涉个人财产，那么土地供应自然是形成市场调节机制，就会一定程度摆脱稀缺，而且小产权房和宅基地如果入市，对于农民也是有利益增值的。

　　老百姓离婚都要买房，这是怎样一种状态，但是老百姓又为什么会如此行事呢？说明之前政府调控政策的方向是错误的，预期管理很重要，如果老百姓相信城市人口会增加，则疯狂还是会继续。但是管理预期，分流人口比堵价格和购买力要有效的多。至于房产税，降低房价虽然用房产税可行，但是我们不太愿意政府动不动就伸手收税，因为收税的手放出来容易，关回去难。