海啸后的希望：房价暴涨是去库存的结果

大参考

　　最近，一线二线城市房价涨疯了。几乎超过了所有人的想象力。现在已经延续到周边的三四线城市。很多地方甚至出现一房难求的地步。

　　我一个群友说他嫂子是做企业的，最近去海南买了几套房子，兴奋的不得了，说下手晚了根本买不到房子。买到就是赚到，感觉比做企业好多了。

　　为什么这次房价涨的这么猛，甚至在政府抛出：房子是用来住的，不是用来炒的。房价依然疯狂上涨。很多人迷惑不解。实际道路很简单：

　　最主要的原因是，在房价上涨的情况下，去年提出房地产去库存的结果。

　　为什么要去库存呢？因为政府调查结论是房屋库存很大。

　　得出这个结论以后，政府马上做出了去库存的方法：增加银行贷款，导致去年个人房贷居然达到银行新增贷款的45%这样的疯狂比例。这个比例我估计是世界上最高的了。骇人听闻。

　　同时，减少了土地供应。

　　意思是，为了去库存，政府采取的方法是减少土地供应，增加购房需求的措施。

　　为什么，政府认为库存很大，采取的措施今天导致房价出现前所未有的大涨呢？

　　不是说库存很大吗？为什么现在却房价大涨，部分地方甚至出现一房难求的情况呢？

　　现在政府又提出要防止房价过度上涨了。去年还在去库存，今年又要抑制房价过度上涨。政策变化这么快啊？

　　现在究竟是库存过剩，还是房屋不够呢？看起来好深奥哦！

　　实际很简单，原因如下：

　　首先，政府统计的房屋过剩的时候，考虑的供应很多还没有形成有效供应。

　　比如:很多在建房屋还没有进入真正的使用阶段。部分甚至还只是土地供应，甚至还没有开始建设，土地还被囤积。

　　其次，政府统计需求的时候，没有统计投机需求；

　　比如：很多投机的人买房以后，既不出租，也不出售。根本没有使用。在房价稳定上涨和持有房屋零成本的情况下，房价的上涨收益已经让他们心满意足了。同时，因为租售比太低，出租根本无法收回成本。如果买房出租，还不如存钱得利息。房租因为收益率太低可以忽略。另外，出租妨碍他们出售。还不如不出租。

　　也有部分人因为担心货币贬值，加上最近一年多人民币贬值担忧，买房只是抵御通胀，所以他们也不急于出租或者出售。

　　最后，中国房屋过剩是结构性过剩，一二线城市因为最近这10多年人口大量流入，而土地供应控制严格。实际房屋供应本来就紧张，但远离一二线城市的三四线城市因为人口流出，土地供应相对充足。房屋过剩情况严重。而政策一刀切的定位为去库存。

　　因为房屋建设周期长，上次去库存导致大量房屋被买点。现在即使减少贷款，市场也处于缺货状态。

　　比如：以前供应1万套，买掉了9000套。现在只剩下1000套，即使购买者减少一些，银行减少贷款，但因为市场上房源过于少，短期无法得到有限的补给。当然会疯狂上涨了。

　　在投机需求旺盛的时候，机构性供不应求的情况下。贸然采取去库存的政策。导致的这次房价的疯狂上涨。

　　（下一篇：房地产投机为何如此盛行）

　　（再下一篇：房价已到真正的顶部）

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中国的制度设计是全球最优秀的，至少比美国欧盟强几倍，这已经或即将得到全球的公认。实力的不断拉近，引起美国的恐慌围堵就是证明。

  房地产是中国崛起的支柱，只要举全国之力维持房价30年不跌，中国就可以躲过【中等收入陷阱】，维持经济中高速增长。用时间抚平房地产泡沫，到那时10万-15万/每平方的房子就已经很便宜了。如果房地产泡沫破灭，中国经济就会象日本一样，一蹶不振。