童大焕：股票思维和房地产思维是两个不同物种思维

大参考

　　人类进入金融消费时代以后，“你不理财、财不理你”将成为个体实现财务自由的一个铁律。账务自由是指一个人（家庭）不靠工薪和他人施舍而能够维持一定水准的既往生活方式。对于绝大多数中产人士来说，仅靠工资很难获得财务自由，哪怕你读书读到博士后。

　　正确理财是大多数工薪阶层实现财务自由的必由之路。正确理财必然是理性理财。按照大哲学家斯宾诺莎的定义，理性就是在正确认识全局基础上采取适当行动。在此定义下，我将理性理财理解为必须同时具备两个条件的正确选择与行动：第一个条件是掌握全局，第二个条件是掌握全局的基础上保守+乐观的行动。二者如车之两轮鸟之双翼，缺一不可。

　　自1997年开始深入思考中国的城市化、房地产并且身体力行投入到楼市分析与投资以来，我发现一个非常有意思的奇特现象：力挺楼市的楼市春天派大多数不涉及股市，而楼市唱衰派则大多涉及股市。进一步观察会发现，对于中国的A股市场和中国内地房地产市场来说，股市思维与房地产思维几乎是两个完全不同物种的思维！股票思维极其注重短期资金面，进而也极其注重房地产的很多表面特征和现象，注重短期效应；房地产思维往往极其注重楼市背后各种错综复杂的普遍联系，注重长期趋势。他们之间的差别，应验了一句话叫做“人与人之间的差别比人与动物之间的差别有时还更大。”

　　比如最近有一种很火的观点认为“一二线城市房价会先于三四线城市崩盘”，理由居然是“维持一二线城市房价所需要的资金量远大于三四线，因此，首先被资金成本压垮的，将是一二线城市的楼市。”这就是典型的股票思维，因为价格确实是由资金推动的，当没有更多资金推动的时候，价格就会下跌。但按这个逻辑的话，那就是最好的珠宝和艺术品一定跌得最厉害，因为它们需要多得多的巨量资金支持！

　　股票思维确实看重资金的大进大出拉动股市上涨或下跌，只有大涨大跌才会有人从中赚钱。但是房地产思维除了考虑短期资金面，更要考虑城市化背景下的人口流动情况和货币的长期供应逻辑，那是一个中长期的情况，并且更能决定房价的长期走势。关于人民币贬值会不会导致游资撤离进而导致房价下跌的预言，也与此类似。

　　多年来楼市唱衰派一直没有预言成功，多数原因就是因为瞎子摸象看不到全局，所谓库茨涅兹周期、日本楼市泡沫经验和哈里森模型都只是表象，中国经济的运行逻辑、中国城市化的运行逻辑和节点，这些背景性全局性问题他们完全看不到。1949年以来的当代中国，1998年城市住房私有化以后才算真正开启了城市化和房地产进程，耽误了50年的课都得补。

　　多数人只看到表面喧哗看不到静水流深。包括以一部《非理性繁荣》准确预测了互联网泡沫，又以对“资产价格的实证分析”获得2013年诺贝尔经济学奖的罗伯特·希勒，也只是凭表面去分析中国股市和房地产，他日前表示坚定地看好中国经济和股市，隐隐担忧中国的房地产泡沫。但事实上中国内地股市的道德基本面（股票发行基本上是权贵圈钱工具而非散户分享企业成长的渠道）和经济基本面（多数上市公司盈利状况并不理想）是不存在的。A股就是个彻头彻尾的赌场，而且有可能是做千的赌场。既然做千，意味着散户永远玩不转机构，只是别人案板上的肉。所以吴敬琏、许小年等有良知的经济学家纷纷表示不再谈股市，因其赌场都不如。而史上最牛基金经理2012年宣布退出公募时劝告大家“散户不要买任何一只A股股票”！

　　还有就是多数人颠倒了房地产和制造业的关系，是房地产补贴了制造业乃至全中国，而不是房地产拖累了制造业！

　　这么多年来楼市唱衰派最大的本领就是对比：某某时候楼市和日本楼市泡沫、香港楼泡沫等等等等一模一样，所以崩溃在即。他们不知道就像人的感冒，很多时候表象都是一模一样的，但光是感冒的原因可能就有500多种。背景分析在哪里？逻辑链条在哪里？都没有。

　　需要特别说明的是，以上所谓股票思维与房地产思维的巨大不同，仅仅适用于中国A股。由于A股的圈钱和赌博特征，使它不具备真正的中长线投资价值，只有短线投机价值，它与股民心理互相共振，形成了独特的“中国股民思维”，并不适用于世界上其它股市和股民。

　　内在的思维方式决定外在的财富。全局意识和认识全局的能力性命攸关，它是理性的基础。财富和声名都是做人做事的副产品。这个过程中，理性应当占据人生的支配地位。而理性是不断学习和思考的结果。人不可能生下来就是理性人。养成思考的习惯和正确的方法比什么都重要，过程比结果更重要，方法比结论更重要。结论会因时因地而变，但正确的方法却万古如新，所向无敌。

　　理性理财除了正确掌握全局的意识和能力，保守+乐观的行动也至关重要。战略上要乐观主义，战术上要悲观主义；宏观视野上要激进主义（清醒地看到未来若干年后。看见未来的人才有未来），微观操作上要保守主义。要“眼高手低”——眼界要高，姿态和手脚要放低，脚踏实地，循序渐进。

　　比如我一再提醒要信市场不要信市长、信规律不要信规划，很多人眼睛还是紧盯着任期有限的领导和政府在白纸上描最新最美的图画，对更大更长久的宏观背景和规律视而不见。我说慎之也慎之也！领导可以不必对规划和决策失误负责，你却必须为自己的投资决策负责终生。至少等到新规划区企业和人口入住六成以上再入市，哪怕那时候房价已经比较高，但是安全无忧，就像果树到了青涩挂果期，收获与成熟在望。刚刚播种时虽然成本似乎低一点，但种子成长过程中可能会遭遇恶劣气候，可能种子会水土不服，导致颗粒无收。即使没有这些风险，等待成长的时间成本也非常高昂。我认为信规律信市场是全局意识，信规划信市长则是短期目光；前者保守，后者激进。

　　有人说，这是大大也关注的项目和地区呢。我说，关键还是它符合不符合规律本身。邓小平先生在深圳画一个圈，正好符合城市化发展规律，大获成功。江先生在浦东画一个圈，也正好符合城市化发展规律，也大获成功。前总书记和前总理在曹妃甸也画一个圈，由于不合城市化发展规律，虽然投入最多，十年高达3000亿元，但还是归于烂尾，人见了人怕，鬼见了鬼愁。

　　或有人说，都听你的，谁都等入住六成以后再入市，那新区规划怎么能够达到六成以上？放心，这种情况不会出现，只有两种情形会出现：一种是不合规律从而烂尾，一种是合乎规律而逐渐繁荣。而在此过程中，中国听信领导的人总是比听信知识的人多得多，前者最少占八成以上，后者最多占两成不到，让前者的子弹先飞一会儿。保守的力量往往才是最简单富饶的力量。虽然有可能失去暴富的机会，但暴富的可能性只有5%（而且跟赌博一样，这回暴富下回就有可能让你输光），血本无归的可能性却有95%；但保守力量的财富递增可能性高达80%，血本无归的可能性也许不到20%。