黄生：五一不平静，房地产调控的真正大杀器来了

大参考

　　这个五一，一直认为可能会出一些政策，今天晚上，央视公布，北京部分商业银行开始收紧房贷，自5月2日起，首套房贷将执行基准利率，也就是4.9%的利率，二套房贷利率上浮20%，也就是5.88%的利率。

　　这可能是房地产调控以来最值得注意的政策，是房价的真正大杀器，为什么这样呢说呢？

　　1、过去的房地产调控一直是限购、限贷等行政手段，今年有所创新，加上了限卖。

　　2、过去每次房地产调控，行政的限购、限贷之后，成交量和价格都会有所下降。

　　3、但是过了一段时间后，房地产价格又是猛烈上涨，也就是限购、限贷等行政调控手段从长期来看，所起作用不大。

　　那为什么房地产调控越来越严厉，但是最后房价却总是越来越高呢？

　　1、一是在房地产限购、限贷等行政调控期间，中国的货币增长量仍然非常快，每年M2的投放量增长都在13%以上，这两年开始有所下降，但仍然保持较快增速。

　　3、几年后，M2的总量又翻番，在这种情况下，房价往往会因为限购、限贷之后，强烈反弹。

　　我们研究货币知道，房价现象的本质就是货币现象，货币的超发带来了房价的快速上涨，但是为什么会有如此明显的作用呢？

　　这就是涉及到货币的流向问题，这些年大量的货币流向了房地产领域，为什么会流向房地产领域呢？

　　1、哪个领域利率低，那么货币就会往哪个领域流。

　　2、房地产按揭贷款利率低，经常是基准利率打个八折、九折。

　　3、其它实体行业贷款利率往往是上浮百分之几十，加上各种管理费、中介费，贷款利率可能接近10%。

　　4、一边是房地产按揭贷款利率不足5%，一边是其它行业贷款利率和费用接近10%，对比实在太强烈。

　　5、在这种情况，大家肯定贷款去投资房地产，因为利率太低了，贷款投资其它行业成本过高，还未必成功。

　　这样一来，因为利率过低导致的货币大量流向房地产领域，使得房地产价格猛涨，泡沫越来越大。

　　如果要长期控制房价，仅仅靠限购、限贷是完全不够的，必须要大幅度提高房地产按揭贷款利率，磨平房地产按揭贷款利率和其它行业贷款利率之间的差距。

　　也就是现在不到5%的房地产按揭贷款利率相比制造业等实体经济的贷款成本实在太低了，如果要压制房地产，扶持制造业等实体经济，现在的房地产按揭贷款的利率就要大幅度提高。

　　现在北京开始对首套房贷款实施基准利率，对于二套房贷款利率上升20%，终于在利率方面开始重视了，这是房地产调控的真正大杀器来了，如果全国推广，必然可以有效调控房价，只是现在利率提高的幅度还远远不够。

　　只有大幅度提高利率才能遏制房地产泡沫，其它都是镜中花、水中月，希望北京这次的利率调整，犹如湖面中的一条小船，能够划破水中天，真正荡漾到全国，实现居者有其屋的家园梦想！

　　今天深圳的天气非常好，利用五一小长假，终于在公园等外面逛了逛，感受到阳光和新鲜的空气，希望大家也多出去走走，生活不仅仅有电脑和手机，还有更美好的东西，祝大家五一快乐！