冉学东：房地产长效机制会长什么样？

大参考

　　上周高层会议强调要研究建立房地产长效机制，这个表态信号意义很明显，因为去年以来的房地产的政策是去库存，引发今年前半年房地产泡沫再次膨胀，后半年实行了各种领域的抑制，有些城市甚至实行了限房价限地价这样的行政调控措施，可见高层已经对去年以来的去库存政策有所反思，再次提出要研究建立长效机制。中央经济工作会议很快就要召开，这个房地产的长效机制很可能是2017年房地产调控的政策总基调。

　　在该会议的权威新闻通稿中是这么表述的：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

　　这句话有以下几个信息：一是加快，关于房地产的长效机制建立，事实上在学界和市场界已经说了多年，2014年新政府上台，也提出过要建立房地产长效机制的，但最终被2015年的去库存所代替，说明要建立长效机制很难，2015年去库存是更迫在眉睫的，而现在看来长效机制才是更重要的。以前的对长效机制的研究建立是比较慢的，现在必须加快。

　　二是研究建立，说明目前对于房地产的长效机制首先还处于研究阶段，并且是研究建立，这个研究建立可以两个解读，一个研究建立是动宾结构，也就是研究如何建立的问题；另一种是边研究边建立，笔者倾向于后者，因为仅仅研究已经有点不赶趟，长效机制也不是短期能建立的，所以一边研究一边建立应该是选择。

　　三是符合国情，这个很重要，国情是我国最大的实际，房地产更要符合国情，中国对于房地产的国情是什么呢？一个是人口众多，人口的住房需求很大。一个是土地有限，尤其是一线城市的住房土地需求非常旺盛。三是从金融方面看，间接融资，房地产贷款最为普遍。四是三四线城市占绝对数量地位，库存高企，地方金融风险较大。五是经过几十年的单边上涨，当地产泡沫集聚较大风险，现在又进入经济下行期，房价有向下压力。暂时想到这些。

　　中国房地产问题的核心是土地财政，未来改革的目标是让地方政府不要过于依赖卖地，这必须在财政领域要有大动作，从今年的几个大的政策动作看，扩大地方政府财权的可能性也是很小，财政收入增幅刚性下滑，而支出又在刚性增长，所以在这块，至少在明年不会有太大动作。

　　四是适应市场规律，市场规律很多，但是最关键的是一条供需平衡规律，反映在价格上就是价格信号，供大于求，价格下跌，供小于求，价格上涨，这是最基本的经济规律，其他一切经济规律都围绕它变动。适应市场规律，反映在中国房地产市场上，是否意味着今后在房地产供地建设方面会出现一些变化，比如对房价上涨较快的一线城市和二线城市要加大供给，土地供应和建设审批呢？这是有可能的。而对房价压力很大的三四线城市则可能实行供给紧缩，并且在金融税收上持续优惠呢？这也是有可能的。比如对农民进城购房，各种优惠政策会怎么出台，去年就已经在提了，但最终没有声音，今年会有动作吗，也是有可能的。

　　五是平稳健康发展的，平稳健康发展意味着至少在2015年不会出台大的动作，不会如今年前半年去库存，搞得一线城市房间飙升，各种出台打压政策，今年很可能只是研究，但很少建立，比如房产税，已经研究多年，今年还会研究，因为房产税对于目前房价来说，调控最有效，但是可能形成大动荡，所以基本不用担心推出来。

　　最后笔者觉得今年影响房地产的不是政策，而是利率，汇率下跌趋势还是很大，名义利率有上涨需求，但是房地产泡沫的掣肘估计很难升息，但是为了汇率稳定，实际利率已经还是上涨，如果石油和大宗商品上涨，实际利率就更会大涨，银行间市场利率已经上涨两个月，这些对房价的威胁才是更为根本的。