刘晓博：房地产税风声鹤唳！一二线城市，楼市会大逆转吗？

大参考

　　今天（2月20日）有媒体报道了这样一则新闻：中国社会科学院的专家建议，率先在一二线房地产热点城市开征房地产税，并认为现在是最佳时机。

　　专家的建议还包括：先在房价上涨过快的一二线城市开征房地产税，再向全国推行。初步建立之时，征税起点可以高一些、税率低一些，门槛宽一些，像其他国家一样，通过一段时间将房地产税制度完整地建立起来。

　　2016年12月16日结束的中央经济工作会议上，曾明确提出“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，所以一般认为，酝酿多年的房地产税有望在最近两年出台。

　　但需要指出的是：由于国家已经确定了“税收法定”的原则。像开征房地产税这样的大事，必须经过人大立法完成，政府部门无权自行决定开征房地产税。所以，房地产税的落地，还会有相当时间。

　　这篇文章想探讨的问题是：未来房地产税会如何征收，将对全国楼市产生什么样的影响，我们应该如何提前布局资产配置。

　　关于房地产税如何征收，我的看法如下：

　　1、由于城市商品住宅下面的土地是国有的，大家在买房子的时候一次性支付了70年的租金，所以如果开征房地产税，一定有免征额。这个免征额可以是首套房，也可以是人均面积。人均面积可能会更公平一些。

　　2、由于中国太大，各个城市楼市的状况千差万别，所以国家制定的房地产税开征方案，一定只是一个框架，允许地方政府按照实际情况来确定是否开征、具体税率。

　　3、大多数三四五线城市其实没有开征房地产税的条件，这个税种是直接税，征收难度很大。对于人口严重流失、房屋空置巨大的城市来说，开征房地产税的难度非常大，弄不好会摧毁这些城市的房地产行业。

　　4、真正有条件开征房地产税的城市，或许不超过100个。能征收到相当规模房地产税的城市，或许只有20到30个，也就是目前出台了限购政策的那些城市。

　　5、北上深为代表的，一批房价特别高、老百姓反应特别强烈的城市，可能会出台累进制的、惩罚性的房地产税。比如从第三套或者第四套住宅开始，提高房地产税的税率。

　　6、房地产税的高低，不仅跟房屋总值有关，还跟土地占有量有关，同等地段别墅、低密度住宅的税率一定会更高。

　　如果上述猜测最终实现，其影响如下：

　　1、中心城市对三四五线城市的“抽血效应”，会因为“不对称房地产税”而有所抑制，可以防止中小城市，特别是中西部的中小城市进一步空心化，或者最终被废弃。

　　2、累进制、惩罚性的房地产税，可以让中心城市里“少数人占有大量资源，从而获得剥削别人的机会”的现象受到遏制。空置的房屋也会减少，住宅利用率大大提高。短期内，房地产税可以抑制中心城市的房价。但整体而言，由于北上深这类城市住宅稀缺，人口吸引力巨大，累进制房地产税对楼市的抑制作用只是短期的，长期看房价还会涨。看看伦敦、纽约的房价，就知道了。

　　3、房地产税的开征，特别是一线城市出台“累进制、惩罚性”的房地产税，将改变很多人资产配置方式，一个人拥有数十套、上百套北上深住宅的现象将基本绝迹。一线城市周边的三四线城市，将获得巨大机遇。特别是距离一线城市中心很近的河北廊坊、江苏昆山、浙江嘉善、广东东莞佛山，部分地区的房价或许能接近、甚至超过一些强二线城市。在这个价值发现过程中，地铁的作用将非常巨大，城市圈的概念将真正出现。比如深圳今天就宣布，将有5条地铁线对接东莞。

　　4、由于累进制、惩罚性的房地产税只会出现在住宅上，如果开征的话，开征城市的商办物业将有一个价值发现过程。本来，在这些城市的住宅就跟商办物业存在显著差价，后者的租金回报率明显偏高，未来一些资金会流入商办物业。

　　5、如果不能豁免房地产税，旅游地产、养老地产会很惨，海南这种省份会遭遇楼市崩盘。别墅的价格，可能进一步下跌。

　　6、最后再强调一个常识：房地产税是否开征、货币政策的松紧、去化周期的长短，只决定一个城市房价的短期走势；人口和资金的趋势，决定一个城市房价的中长期趋势。由于发展机遇更多，中心城市在房价上永远站便宜。