冉学东：现在是推出房地产税是最好的时候

大参考

　　最近听说房产税法已经起草完毕，但什么时候推出目前还不确定，笔者觉得现在是推出房地产税最好的时候。

　　一招活棋，全盘皆活，中国目前的房地产税就具有这样的功效，一旦适当的房地产税政策推出，中国经济中常年积累下来的难解的结构性问题就迎刃而解。

　　最近听说北京周边的房子又开始疯抢了，某些二三四线的房子也开始上涨，这是在各种严厉的限购政策之下的，而这也给房地产税的推出提供了千载难逢的推出时间窗口。

　　房地产税的对于当前中国经济的好处，笔者简略列举如下：

　　一、解决房地产泡沫问题，在较好的宏观环境下，让房地产软着陆，慢慢破裂。目前宏观环境是最好的，2017年开年中国经济增长6.7%，尽管这个数据还是固定资产投资和房地产的推动，但是各行各业还是比较稳定，各种宏观数据向好，银行业不良资产率开始阶段性下降，金融方面的收紧政策出台，金融业比较稳定。而地方债方面，由于PPP的顺利推进，地方债增速放缓，高层对地方债的处理战略已经成型，如果顺利推进，地方债问题至少最近几年不会出大问题，而通胀虽有上行，但在可控范围，未来不会有大规模通胀。这时候推出房产税，房价下跌也是健康可控的，过了这个时间窗口难以找到更好的时间。

　　二、解决地方政府的财政收入问题。央地财政划分一直是个老问题，现行的财政政策有利于中央，中央占据了财政收入的绝大多数，地方政府财政收入不能支付其支出，在加上地方财政管理混乱，导致资金几年地方政府的财政收入大部分靠卖地收入，这是中国房地产泡沫刚性的最基本的原因之一。地方政府必须保持房价上涨，才可能保持地价上涨，地才能卖的出去，所以地方政府就用土地的收储口径来调节当地的低价，地价跌了少拍地，地价涨了多拍地，这就是所谓的饥饿营销，这是房价刚性上涨的主要原因之一。

　　三、解决贫富差距问题。未来的房地产推出首先要保障基本住房需求，一户首套房不征税，二套房以上按照累进制征税，房子越多税收越高，解决的是通过炒房或囤房形成的贫富差距问题。在一二线城市有几套房，就可以通过收取租税过上很好的生活，或者通过炒房赚取高额价差，这是大多数富裕阶层目前的主要的赚钱方式。小城市或者农村进程的中产阶级年轻人收入的绝大多数拱了房租或者房贷，形成富裕阶层对中产阶级的持续性财富吸取，这种状况不仅仅导致贫富一步步扩大，而且会导致中产阶级不能形成稳定的财富扩张，在全社会的收入结构中形成两头大中间小的杠铃形，这是最不稳定的社会收入结构。

　　四、解决产业空心化问题。资金几年房地产畸形发展，对中国经济影响最大的是产业空心化，最明显表现为可贸易部门的成本提高，制造业空心化，制造业工资水平被房价抬高，资源倾斜于不可贸易部门的固定资产投资和房地产，大量信用创造进入房地产领域，导致不可贸易部门，比如金融房地产和基础资源领域的工资收入超高，而制造业领域工资降低，并且投资收益率下降，大量制造业产业被淘汰，再加上中国制造业大多处于低端，最近几年国际需求降低，经济环境没有给低端制造业转型升级一个很好的时间窗口，而是在短期内将其彻底挤压至死，这就是从2012年江浙一带民营企业老板跑路的根本原因。

　　从理论上现在反对房产税的意见是认为，房产税开征尽管增加了房地产的持有成本，不能改变房地产的供求关系，房子还能卖出去，也能租出去，因此羊毛出在羊身上，出售者完全可以把房地产税附加在房价上，让购买者负责。

　　但国外的实践却不是如此，韩国自2005年以来开设对房地产税进行改革，取得了较大成效，2007年，房价开始下降。2008年房价基本保持平稳，最高涨幅只有5.3%。

　　德国1987年和1996年对房地产税制进行改革，改革后的政策特点包括严格抑制投资与投机性购房，对其征收高额土地购置税与资本利得税，抑制高端住房市场，对其征收重税。1987年，税收改革以后，德国房价的年增长率为3.2%；1996年税收改革之后，房价的年增长率为-5.7%。

　　其实这个问题现在已经在困扰最近几年去美国加拿大投资房地产，但是房地产持有成本过高，他们很多人都已经却步，而且加拿大为此出台了提高税收的措施。再比如许善达认为可以在销售环节加一个税，代替行政限购，这样的政策也可以考虑，但最终指向主要是要解决政府的土地财政问题。

　　有人还提出上海和重庆的试点失败的案例，但是征收百分之零点几的税收实在是隔靴搔痒，当然不可能产生任何效果。

　　税收是由购买者承担，还是出售者承担，主要看需求弹性和供给弹性的变化，这方面目前争论很多，笔者在此不做赘述。总体上说，房产税开征不在于降房价，而在于进一步理顺房地产的整个政策体系。

　　房地产税开征的前提下，解决了地方政府的财政收入来源，才可能进一步理顺土地关系，地方政府对于土地控制的意愿就会降低，再结合货币政策以及住房租房等等配套政策出台，才可能建立对于房地产的比较合理的政策体系，房地产才可能降下来。