刘晓博：香港楼市惊变，本地开发商或被“饿死”！

大参考

　　正被“重税”压下在“五行山”下的香港楼市，再次爆出大新闻：九龙东原启德机场一块住宅用地，拍出的楼面地价达到了每平方呎1.36万港元，再创区内新高！

　　据报道，这块土地总面积只有8803平方米，用途为“私人住宅”，土地使用期限为50年，最多可以建设36972平方米的房子，成交价为54.12亿港币。如果折算成每平方米的楼板价，为14.64万港元，或者13.1万元人民币。

　　也就是说，这块土地上建成的房子，未来售价可能会达到每平米大约24万港元，或者21.5万元人民币左右。

　　一个更令人吃惊的事实是：拿下这块土地的，仍然是海航集团。直接参加拍卖的是，海航集团旗下的公司，名叫“德广置业”。今年11月2日，在这个片区的土地拍卖中，获胜的是海航集团旗下另外一家企业，名叫“香港海岛建设”，当时拍出的每平方呎楼面价格是1.35万元港币，总价是88.37亿港币。

　　当时我曾撰文分析过这一事件，认为这标志着香港楼市全面回暖。因为在3年前，启德地块的住宅用地楼面地价，只有每平方呎5000港币。

　　海航集团两次出手，拿下的分别是图中6号和9号地块。图片来自香港01网站

　　11月2日拍卖结果出来后，在香港引起震动，港府随即在11月4日傍晚宣布实施更为严厉的税收政策：把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的1.5%到8.5%，一下子提高到了15%。

　　换句话说，内地居民在香港购买住宅，在购买阶段需要支付的“从价印花税”和“买家印花税”总计达到30%。一套1000万的房子，要缴纳300万的税。如果这套房子在6个月内卖出，还要再缴纳200万的“额外印花税”！

　　港府迅雷不及掩耳的“暴力调控”，一下子冷却了即将沸腾的香港楼市。但不到50天，楼王再现！

　　而且，拿下楼王的仍然是内地资金！

　　11月2日的拍卖中，海航的对手有19个，其中包括香港本地最强的地头蛇：长实地产、恒基兆业和新鸿基等。12月19日的拍卖中，海航则有20个竞争对手，其中包括长实地产、新鸿基地产、新世界发展、会德丰地产、嘉华国际、等香港地产商，还包括万科、保利、中国海外、华润置地、龙光等内地地产商。

　　在上次拍卖后的分析文章里，我就预言了一个事情：未来香港土地拍卖市场上，最豪爽的买家将是内地开发商，什么长实、新鸿基、恒基、新世界，统统将不是对手。

　　为什么？因为内地开发商太有钱了。目前内地的广义货币M2达到了153万亿人民币，大约21.9万亿美元；而香港的广义货币M2，只有大约10万亿人民币，大约1.42万亿美元。内地开发商身后，是泛滥的流动性和资产荒。蜂拥而来的资金，把一线城市的土地看做是最好的“风险投资项目”（因为根本没有什么风险），哭着喊着要求参与。

　　香港的土地和房屋，跟北上深相比还有其特殊价值：它们是“美元资产”（港币通过联系汇率绑定美元），带有很强的升值预期。而内地房产和土地是人民币资产，带有贬值预期。

　　所以，即便港府出台了严厉的调控措施，内地开发商仍非常看好香港。更何况，香港目前住宅市场的租售比等指标，比北京、上海、深圳合理很多。

　　在这种情况下，未来香港土地拍卖市场上，内地开发商将全面接掌话语权，而香港本地开发商则有拿不到地被“饿死”的可能。或许，他们应该去欧、美、澳寻找机会了。