刘晓博：香港，疯了！

大参考

　　5月16日晚上7点多，香港楼市惊爆大新闻：在中环美利道地块招标中，一幅只有50年年限的商业办公性质的用地，以每平方米54万港元的楼板价成交！

　　这幅土地（见上图）总面积只有2880平方米，目前是一个公共停车场和10层楼高的政府大楼。此前，香港廉政公署的总部曾设在这里。这幅土地在2015年被政府改变用途，未来将作为“公共停车场+商场+写字楼”，最多可以建设43200平方米的房屋（其中包括一个公共停车场）。

　　有8家企业参与了拍卖，其中包括李嘉诚的长实地产。最终，恒基兆业以232.8亿港元价格拿下该幅地块。未来包括建筑成本、资金成本，这栋大楼每平米总成本有望超过65万港元。

　　这块土地不仅成为香港历史上新的总价地王，也成为新的单价地王。对于这个招标结果，香港社会似乎很淡然，有“意料之中”的意味。其实早在2015年这幅土地改变用途，准备拿出来拍卖的时候，媒体就给出了“超过百亿”的估值；今年投标期间，媒体则预测总价将超过200亿港币。

　　上图中的矮楼，就是新地王所在地，背后就是有“大砍刀”之称的中国银行香港总部大楼。

　　虽然“香港新地王”在香港反响一般，但在内地却造成了空前震撼，这超出了很多人的经验范畴。在一般内地居民眼中，香港最近几年比较衰，两年前楼市还爆出了地价下滑的新闻。

　　去年上海徐家汇一块住宅用地，拍出了楼板价10万元的天价。当时内地媒体惊呼，北京和上海的地价快要赶上或者超过香港了。但北上深核心区的商业用途地块拍卖中，地价很少能突破6万元，深圳前海近期还多次出现楼板价2万多元的情况（带有定向转让性质）。此次香港中环的地王，一下子把香港跟北上深的商业用途地价，拉开了十倍之遥。

　　另据报道，香港中环上一次出售商业地块是“国际金融中心”地块，由恒地以及新鸿基地产等财团于1996年夺得。国际金融中心第一及第二期平均楼面呎价2300港元，即2.4万每平。也就是说，中环地价在过去20年上涨超20倍。

　　那么问题来了：香港的商业办公用地，为什么价值超过住宅，也远远超过北上深的商业办公用地？

　　第一，香港中环在全球写字楼市场具有超然的“至尊王者”地位，高地价、高租金一直是常态。

　　根据仲量联行的最新数据，香港中环片区的甲级写字楼租金遥遥领先伦敦西区和纽约中城区。按照每平方英尺的年租金计算，香港中环为302美元（折合每月每平方米1866元人民币）、伦敦西区为197美元、纽约中城区为194美元。

　　每月每平方米1866元人民币，这个价格超过内地一线城市很多旺区街铺的价格，令人叹为观止。香港中环片区写字楼价格之高，让很多跨国公司都难以承受，连摩根大通都把办公室迁往了九龙东地区。

　　近年来，中环、金钟、湾仔地区写字楼市场出现了一个显著的变化：内地企业不断把区域总部迁移到这里，抬高了租金价格，降低了写字楼空置率，把很多西方跨国公司挤了出去。民生银行、上海银行等出手阔绰，一租就是一整层。而恒大地产、光大控股则整栋购买写字楼，一出手就是100多亿。

　　在旺盛需求的推动下，香港甲级写字楼的租金一直处于跳涨的态势之中，这是此次单价地王出现的大背景。

　　第二，这幅土地的确非常稀缺，中环地区已经22年没有商办土地出让。而这块地的位置又非常好，处在中国银行香港总部大楼对面，距离香港政府大楼、美国驻香港领事馆、汇丰银行总部都不超过500米。

　　第三，香港近期有重大利好。

　　今年7月1日是香港回归20周年，央行昨天刚刚宣布了“债券通”将开通，接下来中央会出台“粤港澳大湾区”的规划，香港的金融、航运、商贸等中心地位会进一步加强。而去年下半年以来，香港的楼市、股市都有走强的迹象。

　　第四，内地资金在加速流入香港。

　　在人民币贬值预期下，海外资产配置成为近年来的热点。香港是中国联系世界的重要经济门户，也是内地资金出来的第一站。更何况，“深港通”、“沪港通”是少有的内地资金合法投资海外的渠道。所以，内地热钱近年来蜂拥流入香港，迫使香港多次出台楼市调控政策。我此前在专栏里预言过，弄不好香港本地的开发商将被挤出香港的土地拍卖市场，因为内地的开发商更有钱，而且面临着资产荒。

　　那么，香港此次土地拍卖，是不是预示着内地商办用地将面临一个价值大发现？因为北上深的住宅价格，已经有接近香港的迹象；但北上深的商办物业价格，距离香港显然差距巨大。

　　我的看法是：由于内地一线城市商办用地供应量太大，物业的库存太大，再加上近期政府的打压，所以在北上深“甲级写字楼只有高档住宅价格一半”的局面，可能长期存在。

　　但香港的这次土地拍卖提醒我们：商办物业价格跟豪宅的长期倒挂，早晚会发生变化。至少这种差距不能再拉大了，因为两者的租金回报率已经出现了逆转。

　　此外，这次土地拍卖还告诉我们：一线城市的土地是稀缺的，上涨是常态；一个城市的房价里，不仅有发展机会、环境、公共资源的溢价，还有制度的溢价。香港的高房价里，就有明显的“完善的市场经济制度溢价”。