易宪容：深圳房价是否会出现深度调整？

大参考

　　从2014年11月央行降息开始至2016年9月底今，深圳房价连续疯狂上涨已经有20多个月了，至今累计涨幅为108%。深圳房价上涨如此疯狂，对深圳及全国来说都是少见的。尽管2005年到2007年的深圳同样经历了一次史无前例的房价上涨，历时18个月,平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，其涨幅达130%以上，但那时房价净上涨也不到1万元。而这一波的深圳房价上涨则是由不到3万元，房价净值上涨3万元以上。所以，这次深圳房价的上涨疯狂是历史绝无仅有，无以复加。

　　有人说，这次年来深圳的房价之所以几度调控，几度再疯狂上涨，每次调控都带来跌幅有限，反之调控之后房价都会疯狂上涨，原因就在于住房的供求关系。住房供求关系紧张，要让房价不上涨是不可能。对于这样的论调听到无数次了，事实上也证明这种论调有市场，因为政府的房地产政策也主张这种论调。但是实际上，这里的住房供求关系要看是什么，是投资还是消费。如果是投资，而政府的房地产政策又支持，深圳的房价岂能不涨？但涨到最后只有一条路，泡沫破灭。

　　如果政府的房地产政策把住房投资与消费区分开，遏制投机炒作，去除其功能，房价岂能上涨？这些年来深圳的房价之所以一直在快速上涨，很大程度上与政府鼓励投机炒作有关。比如，深圳的住房交易税只有9.6%（而即使香港有交易税15%以上（不到半年交易20%，不到一年15%，不到2年10%，香港之外居民购买再加15%），契税8.5%，住房交易所得税15%，还有物业税等），住房交易税如此低，又不用交易所得税把投机炒作与消费区分开，深圳居民如何不去炒作住房？如果深圳的住房交易税及交易所得税调到香港这个水平，估计投机炒作者会少很多，住房投机炒作需求当然会减少。这才是深圳房价上涨的关键而不是深圳住房供求关系问题。

　　面对深圳房价炒作的如此疯狂，2016年3月25日,深圳市颁布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的调控政策。这个政策出台之后立即让今年二季度深圳楼市成交量几乎腰斩。但是，成交量的腰斩，但房价则不下跌。今年5月和6月,深圳新建商品住宅成交均价创下历史新高,分别突破了5万元/平方米和6万元/平方米,在6月13日至19日这周均价创下7万元/平方米的纪录。所以深圳325的楼市调控政策几乎没有作用。为何如此？这里既与325的楼市调控政策有关，行政性限购与限贷，在房价上涨时，当然对房价上涨没有作用。同时，新房的价格是不可比性的，不同的楼盘在不同时期交易是无法来判断价格是否上涨与下跌的。

　　更为重要的是，市场住房交易量腰斩，但价格还在上涨，这也说明与住房市场的消费供求关系无关，也说明了这是一个完全以投机炒作为主导的楼市。投机炒作者面对楼市的调控，没有进入者或是限购条件无法进入市场，或是对市场的预期改变不敢进入市场。在这种情况下，市场的住房交易量会严重下降。但是，已经进入的住房投机炒作者则没有改变楼市上涨预期，他们认为住房的价格仍然会上涨，不愿意把手中的住房降价卖出。

　　不过，国庆期间深圳楼市调控政策在325政策的基础上再次加码，即在非本地户籍购房资格上,社保缴纳年限由3年改为5年,此条要求已与北京同步。贷款比例也在所有城市中提出了最高要求:深户单身人士限购1套、首付至少3成,无房但有贷款纪录者首付5成,二套房首付不低于7成。这些政策的核心就是全面降低住房投机炒作者杠杆比例，并禁止持有2套以上的居民不能够获得银行贷款。可以说，该政策的出台，立即会许多住房投机炒作者阻止在市场之外，他们要如早些时候那样利用银行优惠的信贷政策涌入房地产市场根本就不可能。

　　所以，政策出台后，深圳楼房不仅交易量立即下降，甚至于下降90%以上，而且10月1日至11日,深圳新建商品住宅共成交1466套,均价为46968元/平方米,与9月61600元/平方米的均价相比下跌了23.75%。这些数据是否意味着深圳的房价开始大幅下跌。应该说是不确定的。因为，不仅这些数据所观察的时间太短，而这些数据所指都是新房。新房与新房之间的价格是不可比性的。

　　深圳的房价是否会深度下跌？还得看政府相关的房地产政策是否能够同时出台并执行。从目前的情况来看，中国央行对住房按揭贷款政策有收紧的信号，对互联网金融的首付贷开始严厉监管，以及深圳市政府开始全面整顿深圳楼市的市场秩序。而这些方面都可能逆转市场预期。

　　比如，深圳市政府突击检查的结果表明，近年来深圳楼市房价上涨疯狂，与部分房地产商通过各种非法手段，人为制造出火爆现象加剧购房者恐慌心理有关。所以，10月13日，深圳市派出12个检查组对20个在售楼盘进行突击检查，检查结果触目惊心。如果深圳市政府对楼市各种非法的手段与混乱的市场秩序坚决的整顿，那么这也是直接扭曲深圳楼市预期一个重要方面。

　　可以，对于当前深圳疯狂的楼市，如果政府能够收紧住房按揭贷款信贷政策，如果能够对互联网金融非法融资坚决打击，如果能够对楼市的混乱的秩序坚决整顿，并向市场发出坚决鼓励住房消费的信息，那么深圳的楼市价格不向下调整也难。深圳的楼市价格已经疯狂了20多个月，如果不调整，只有泡沫破灭一条路。对此中央政府是不愿意看到。