邓元杰：经济不好房价就一定崩溃？你知道民国时期的房价吗？

大参考

　　现在看空中国经济的人很多，我也算一个。但是我和很多人不同的是：我不认为经济不好，楼市就一定崩溃。相反，经济越不好，一二线楼市就越兴旺！不信？今天让你看看民国时期的情况。

　　先说8月下旬的楼市。上海的四块地不敢推了，显然是怕产生新地王。但是越不推，以后就越会产生地王。道理太简单了，没供应啊。老邓估计上海的策略是在等北京：等你丫推了新地王，我再推。北京也聪明，也不推了，大家都憋着。深圳一看你们两个装孙子不是？你们都是直辖市，但深圳不是怎么办？硬不过京沪啊，干脆8月份推出15块地，供应量接近上半年拍地的总和。苏州也一口气推出27块地，9月下旬正式拍卖。所以现在的热门城市采用的是两种策略：或者不推，或者推一大堆，都是为了应付中央的政策。

　　厦门也在8月26日集中推出了6块地，都是厦门岛外的（厦门岛面积100多平方公里，就这么大了，但在大陆上还有几个区），一天轰出5地王！灌口地块楼面价3.2万元/平，地价已完爆岛内！厦门最好的就是厦门岛，这他妈岛外都3.2万了，以后岛内要多少？5万是起码的，10万也可以预期啊。我要是在厦门岛有房子立马捂着不卖，每平米先涨到6万再说。好地段，学区房？没有15万你看我出手吗？

　　珠海，这个和香港隔着珠江口相望的城市，8月26日拍出了楼面价29120元/平米的珠海新地王，格力地产拿到了。牛吧？实际上，珠海8月26日的四块地都是地王，只是另外三块的楼面价“只有”28000多元，被最后一个压下去了。上个月珠海的地王楼面价是19050元/平米，一个月涨50%。这速度怎么样？所以业内人士认为，珠海房价正在进入“6万时代”。

　　6万的预期！难道现在只有一个珠海才有？看看厦门、南京甚至郑州，是不是都要预期6万了？搁在一年前，假如有人说京沪深的均价会达到6万，你会不会笑死？现在很多二线城市的预期都这样了，京沪深以后会怎样？

　　下图是一个珠海茶友（微信号：老邓de财经茶馆，Laodeng_caff）拍摄的图片，就是这两天的事儿。是在珠海某房地产公司拍的，大家正在热烈地买房。请注意她下面写了什么：“和尚都抢房了，快去购房，机会不等人的……”

　　好好的寺庙不住，和尚来抢房干什么？哈哈哈哈！

　　有人说这是最后的盛宴。但老邓认为还差得远。这才到哪儿啊？

　　房价正在坐火箭，大家没发现吗？

　　要想让这个火箭别发射，你说怎么办？

　　还死硬着看空房价？你不买房，买地产股行吗？抗通胀的股票真没有一只你看上眼的？哎，让我说什么好呢？

　　现在回头继续说房价。你们说，珠海和厦门的地王都是在耶伦说美联储可能要加息之后产生的，难道不奇怪吗？按说联储要加息，我国的货币要紧缩了吧，但地王怎么这么汹涌？难道那些房地产商都不怕？

　　道理其实很简单，国家一直在放水，而且放水的态度不变。这一点我早说过250回了。

　　今天给大家说个不一样的，那就是让大家看看民国时期的房价。民国，我们都知道，老蒋做经济基本上一塌糊涂，尤其是后期，通胀极为严重。最后他为什么输给了老毛？从经济角度看，是因为经济崩溃了，无法支持几百万国军了。在经济崩溃、战争频繁的情况下，房价如何呢？

　　我们看看民国时期的房价（实际上，本文是以前一篇文章的改写，但由于新人很多，可能很多人没看过，或者看过又忘了。没关系，再简单看一遍）。

　　先看北京，房价相当便宜。区位最好的瓦房，基本上相当于工薪阶层每家平均月收入的两倍多。即使是四合院，价格也不算贵，大文豪鲁迅在北京买过两回房，第一次是1919年，鲁迅和弟弟周作人合伙买下西直门内的一座四合院，不算契税和装修款，花了3500块大洋。第二次是在1924年，鲁迅和周作人闹分家，他在阜成门内买下另一座四合院，不算契税和改造费，花了800块大洋。

　　这个价格是高是低呢？当时鲁迅任教育部公务员，并兼任北大国文系和高等师范等校讲师，月收入一共是200～300大洋左右。因此，四个月的工资可以买北京一套四合院，确实便宜。当然，鲁迅当时属于高收入群体，但当时一个普通工人月收入在30圆（大洋）以上是很常见的，所以鲁迅的收入也不算特别高。

　　到了 1930年，北京（北平）的小洋楼最贵，每间均价400圆；普通楼房次之，每间均价176圆；四合院瓦房再次之，每间均价130圆；普通平房每间均价80圆。房租方面，四合院的房租每月仅20圆（大洋）左右；一间20平米的单身宿舍，月租金在4～5圆。也很便宜。

　　北京为什么便宜？因为当时北京不是首都啊，而且经常被抢劫。1860年英法联军来过，1900年义和团和八国联军来过，1912年袁世凯的部下曹锟来过，然后张作霖来过，冯玉祥来过，张勋来过，段祺瑞来过，日本人来过，傅作义来过……就拿袁世凯指示曹锟“兵变”那次来说，被抢商户有四千多家，并蔓延于保定、天津一带。老百姓敢住在北京吗？总之，自清末以来，北京遭遇过多次战乱，民国时期又不是首都，对老百姓没什么吸引力，清朝留下来的房子又多，房价当然上不去。只是在1937年之后，由于日本侨民和华北农民的涌入，出现了短暂的房荒。

　　再看上海，那就不一样了。无论抗战前还是抗战后，上海、南京、重庆、武汉和广州等大城市，居住成本都远高于北京。拿上海来说，房价和房租都至少是北平的十倍。民国时期上海房荒严重，不仅有一手房东，还有二房东、三房东……转租时趁机向后来的房客收取金条，当时上海的房客，房租成本经常占工资的40%以上。

　　上海房价最贵的地方在哪儿？租界。主要是法国租界，因为它比英国租界大得多。租界是丧权辱国的产物，但是租界内的城市规划和治安都相当好，因此房价最贵。例如，1933年法国租借的价格达到每亩33877两（圆）。这是什么概念？以一亩地666平方米来算，相当于一平米51圆。这个价格至少是北京四合院的二三十倍。住在租界别墅的中国人，基本上都是中国顶级达官贵人，房价绝对昂贵，动辄几百万银元。因为在那个兵荒马乱的年代，富人愿意为安全付出百倍乃至千倍的价格，何况租界还享有治外法权，也就是说如果犯了罪，中国警察也不敢轻易闯进租界抓人。像李鸿章的儿子李经迈、北洋军阀孙传芳、颜料巨商郑润生、英美烟草公司的大买办郑伯昭、国民党政要宋子文、清末变法领袖康有为，在租界都有房子，而且往往不止一栋。

　　所以那时，全国房价最高的就是租界。1933年，在上海定居的鲁迅撰写专栏文章《中国人的生命圈》，说“最安全的地方到底也还是上海的租界上”。但是以鲁迅当时一个月已经600圆的收入，不仅根本买不起租界房，甚至租都租不起，只能在租界外租房，可见租界里居住成本之高。1934年，北平的“天价房”几乎都位于西交民巷，因为这是使馆区，连房租都比全城平均水平高出七八倍不止。

　　在民国时期，租界房价高也有炒作的因素。有钱人把钱投到房地产上，囤房囤地，搞得房价更是飞涨。从经济学上分析，他们把房价搞得连鲁迅都住不起，那么能和他们做邻居的，只能是同等级别的达官贵人或超级明星了。这样，租界整体上也会提高安全性，恐怕也是他们淘汰别人的一种方式。

　　大城市尤其是租界房价昂贵，确实给老百姓带来了无穷烦恼。上海的中产阶级家庭，因洋商和地主异常强大，无力购地造屋，同时上海周边地区难以开发，很多民众住的房子异常低劣，因此盗匪流民增多。马路上尽是盗匪、娼妓、警察、侦探。作家予且（1902-1990）写道：“租界没有力量使中国政府在上海附近造成新都市，租界却有力量造成上海格外的繁荣。所谓繁荣，就是（一）洋商的势力极端的膨胀。（二）人口非常的增多。（三）地皮非常的贵。”

　　广州房价也比北京高得多。这是因为：广州不仅在清朝时就很繁华，而且是国民党的发家之地。1931年，广州西关华林寺门前的小洋楼，每平方米售价是30圆，虽然远远比不上上海，但还是北京的好几倍。南京、武汉乃至重庆，都差不多。

　　当然，一旦租界被收回，房价就天差地别了。1930年代，蒋介石大力收回内地的租界，效果就是这样。汉口租界、九江租界、天津租界陆续被收回，楼市一落千丈。

　　从民国时期的房价，老邓的总结是：

　　1、在中国仍然有大量穷困农村，在全国战乱和饥荒不止的情况下，中国一线大城市的房价仍然坚挺，并节节走高。（只有北平情况特殊）

　　2、房子贵不贵，看商业发达程度，看房子供需，更看“法制”和“安全”程度。如果治理得好，在大城市中，哪怕周围不远就是贫民区，房价也可以上天。

　　当然，民国时期大城市繁荣，但全国广大地区却日益凋敝，长期下去确实相当不妙：繁荣的一线城市逐渐成了被贫困区包围的“孤岛”。但是，抗战结束后民国高通货膨胀的现实，使得一线城市的房产成为了规避货币贬值的最佳途径。

　　例如，想在1948年前后的上海市区租一所洋房，光付给前任房客或二房东的“转手费”就需要22根金条。民国金条分两种，一种是5市两金条，俗称“大黄鱼”，重158克左右；另一种是重31克的“小黄鱼”。我没查到这22根金条是“大黄鱼”还是“小黄鱼”，但哪怕都是“小黄鱼”，按照当前价格，22根就是682克，折合人民币也要18万元左右。而且这只是租金，不是房价。所以，老邓的总结还要补充一点：

　　3、民国后期严重的贫富不均和通货膨胀，根本不影响“好房子”的价格，“好房子”是最抗通胀的。

　　还记得我给大家说的胡适吗？民国第一大（或者说最知名的）学者，挣了很多钱。但随着货币上万倍地贬值，他那么多钱买不起南京一套房！最后只能到美国做个清贫的图书管理员了。

　　当然我们也知道，1949年，国民党收缩到台湾了……不过大家千万别多想，我对我国政府的掌控能力和可持续性，是充满信心的！

　　我写的有没有道理？你再想想？

　　来，先喝杯茶……