橡谷智库：房价还涨不涨？

大参考

　　最近看了两篇文章，一篇是熟人写的，关于上海殖民地时期的房产泡沫；一篇是网上关于房价永远震荡上扬的看法。后者用了大量的数据，包括美日俄德的历史数据，关于房价收入比，关于利息和汇率等等，还有漂亮的模型。

　　说起漂亮的模型，真是悲催，不会写，也就不能装逼，哪说理去？

　　好吧，昨天有个一直炒房子的朋友来我小镇喝咖啡，大半时间都在说房子。他炒了十年的房子，可以说是上海房子的行家，最近也不敢再看了。然后纠正我一个常识问题，这要怪我从不买房，所以不了解。

　　他前不久买的一套房子，价值七百多万，首付等等不说了，单税收付出了七十几万的现金。

　　他嘲笑说，你以为我党是那么容易让你炒房子获利吗？

　　说起这个，谢百三教授就太过于激动了，对楼财长一通臭骂，说你加房产税会压垮经济，压榨穷人等等。谢教授可能不知道二手房各类交易税有十个百分点以上，存在很多年了，房价也没被击垮。

　　我稍微一心算，就告诉朋友说：那还是租房子划算。

　　说的是，问题是你的财富积累在这十几年，哪里还能找比房子更夸张的呢？

　　其实并不是这样，我恰巧看了一些股票，九十年代中期之后，你买一些股票到现在，翻几百倍都有了。

　　你要说只是在中国这样，我和国外一些投资房子的朋友闲扯过。同样的十来年前，在奥克兰南部有块地，你买入持有，到现在分割出售，盈利42倍。这是投资的孤例，就广泛的地域里，你在过去几年，买入纽约、LA、伦敦、奥克兰、悉尼的房子，大家都以核心地带计算，翻倍，和几倍的价格都有了。

　　13年中我在夏威夷的一个海滩边看房子，21世纪中介的老头对我唏嘘，说旁边一栋二年前经他手卖出二百多万美金，现在标价一千一百多万了。

　　我朋友在奥克兰中区二年多以前买的房子也已经翻倍了。

　　写到这里，即使不用漂亮的模型，你也明白我的意思了：在过去的数年里，前所未有的货币泛滥，数量级的投放，和成本上的低利率，迫使资产价格上扬，除了股市、债市，就是房地产。大宗商品除了今年反弹，反而歇菜了，因为经济已经垮了。

　　同事阿戴追踪长期宏观数据，发现一战前的很多数据图形都和现在相似，包括失业率、资产价格上涨超过实体经济、贫富差距扩大、民粹主义泛滥等等。

　　我也曾对照俄罗斯、日本、委内瑞拉的房价，想从汇率、货币、人口结构、储蓄与投资等等寻找中国房地产的走势。

　　有一点是没有疑问的，那就是三四线城市的大多数，房地产价格肯定垮了，不管货币怎么贬，利率怎么变。一旦当地产业和人口失速，跌破建筑成本也是可想而知的。我已经在最近的日子里看到了破败的城镇，是如何的景象。

　　实际上，房地产和什么相关：货币、购买力、供应。

　　购买力在豪宅是不起作用的，豪宅的供应也都偏稀少，重点是货币的数量和成本。

　　当说起购买力，大都会用房价收入比，这个我倒也同意说在一个经济上涨和货币数量猛增的时段，预期和货币带来的通胀，收入比其实就不太重要。但问题是你能否在初始凑齐这笔钱。

　　这个问题很重要，很多先富的人，或者是一对夫妻三个家庭凑钱买房付首付的，当然就不存在这个问题。伴随着房价上涨，一拆二二拆三的炒房者，也不存在这个问题。后来大量的投机资本入市囤积房屋，就又是另外一个故事。

　　说到底，就是目前还有多少人能够整个家族凑钱去买房的需求，以及多少炒房者和投机者囤积房屋的需求。

　　前者就是刚需，我写过房产系列里有一章是分析上海的改善性需求大于刚需。简单再回顾一下，就是前些年买房的，房价升值，可以卖掉现在的房子付首付，然后买大的房子。

　　后者就是炒房者和囤积房产的投机者。

　　这就取决于汇率。

　　人民币能否维持均衡？利率目前是下行的。我们看未来的可能性。

　　假定美元加息，美元在全球供应缩减，人民币守不住汇率，那么资本流向海外，准确的说是流向美国。此时的选择是维持汇率，加息，以便堵截资本外流。这是考虑我央行谦谦君子的可能性，类似俄罗斯加息维持汇率，但汇率还是崩了；也或者维持日本的局面，汇率坚挺，加息。

　　此路径，房地产价格以美元计价一定崩盘。

　　你要是想象投机资本会留在国内，那你是多想了，以为资本爱国到傻逼境界，也是醉了。

　　实际上俄罗斯和日本当年房价都崩盘了，俄罗斯以卢布计价没跌，但过了半年也跌了；日本以日元和美元计价都跌了。

　　维持汇率，并加息，资本外流，肯定是掏空中国，房价一定崩盘，无论一线还是0线。

　　但你想我朝是谦谦君子，那六十多年前上海滩成功对付了宋财长的投机者就不用跳黄浦江了。所以，资本管制是必须上的，连小日本前不久都给我朝支招。

　　所以，还有个概率就是人民币贬值，降息，加资本管制，甚至于重新启动强制结汇。

　　或者是人民币维持汇率，降息，加资本管制，重新启动强制结汇。

　　前者会带来经常项目下的资本流入，资本无处去，就只有一二线城市重新买房；后者则会带来经常项目下的资本流入枯竭，房产价格也是保不住的。

　　长期来看，中国的人口红利在2013年就到了拐点，投资储蓄率二年前也到了拐点，M2的增幅也赶不上M1，说明房地产制造的货币派生对M2的帮助也到了声嘶力竭的地步。传统劳动密集型经济正被新兴市场阻截，当然贬值人民币就可以摧毁不少抢饭碗的国家了。升级换代到了自动化，美国就比我们综合成本低，回归美国也是可能的。

　　从今上来看，要维持经济，死要面子维持汇率是最不可要的选择，日本鬼子当年就死在里面，购买力都是扯淡，钱都没了，还购个屁。所以，人民币汇率不管主动也好还是被动也好，贬值最有利于经济复苏，制造业可以获得喘息之机。利率下行，再叠加我朝最擅长的资本管制，那么债务又得以稀释，经济的驱动力又可以复苏，资产价格又能够稳住。

　　所以很可能这种状况下，一线核心地带的房价至少会稳住，直到美联储下决心要维持加息和美元周期回归。那大家就拼刺刀吧，反正南海都撕破脸了。一边搂脖子亲嘴，一边磨刀子，相互捅出血。

　　欧了。

　　刚才一个读者留言，说起强制换汇，换来一堆废纸，出口就完蛋。这点我倒是疏忽了，这样的话，货币贬值，强制换汇，房价维持的逻辑也是不成立的。也就是说无论如何，房价要准备跌了。你要骂就骂留言那老兄，哈哈哈