雷思海：房价上涨的大限，3年左右之后到来，关键在这两大要点

大参考

　　这几天，房价再次成为热点。

　　谈房价，从是非角度谈，是一个看法，从趋势角度谈，则可能是另外一个看法。

　　庄家看不懂的K线，问政府

　　从是非上判断，中国房价是不能再暴涨了。现在的房价与国民人均收比，已经接近30倍，远远超过发达国家的9倍左右，房价与居民收入比过高，无疑是个事实。

　　但从趋势角度而言，房价走势，不取决于人们的爱恨。

　　在资本市场上，只要不是极端崩溃的情况发生，最终的价格，不是取决于大多数人，而是取决于最居于支配地位的引导力量。

　　散户看不懂的K线，问庄家；

　　庄家看不懂的K线，问政府。

　　眼下，政府无疑是房价最大支配力量，进场这一头，是土地供应，购买政策；出场那一头，是各种税费。进口、出口都在政府手里，因此房价涨跌，看政策需求。

　　从政策角度，来考虑房价走势，应该是一个趋势投资者的基本素养，而政策需求也不是凭空想象，拍脑袋的事情，它服从于国家的发展规划与目标进度。

　　先来讲讲，当前的政策需求。

　　房地产去库存的政策需求，在去年12月的中央经济工作会议上，正式提出来的。这个政策的转换，其实带有应急的特征。因为在此之前，房地产政策并不是去库存，而是以库存，压地方政府改革。那时候，股市的慢牛，才是国家构筑产业升级的重器。正是出于这个理解，当时的某媒体，打出了“4000点是牛市的起点”的鼓与呼。

　　当时的路，也确实是这样在走。

　　2014-2015年，房地产对经济增长的贡献，创了近年来的历史新低，只有3.8%左右。而以往高的年份，房地产占GDP增长的20%。相应的，金融业在GDP增长中的份额，得到了极大的提升，一度接近15%，而过去最多只有8%，有取代房地产的势头。

　　资本在政府之前，选择了房地产市场

　　但是，股市的结构性缺陷与制度性缺陷，在后来的疯牛与疯熊的转换中，彻底暴露，国家队最后砸进去1万多亿，都无法托住市场。现在股市，砸到了2014年来的新低点，慢牛成了大熊。

　　指望股市，来直接融资，替企业没有负担的增加杠杆，搞创新，空间是非常有限的。无厘头的是，大部分上市公司则能套现就套现，仅仅2015上半年，上市公司高管减持套现5000亿，而从股市套现之后，不少人则去炒房子。

　　在这种情况下，聪明的钱，率先从股市撤出。

　　而从时间上看，这轮深圳房价暴涨的起点，是2015年A股疯牛变为疯熊开始的，这并非巧合。

　　可见，是资本在政府之前，选择了房地产市场，套现的5000亿，估计不少都去炒房了。

　　虽然房价再起，并不符合政府的原先意图。但是，股市被证明需要真正制度重建之后，房地产市场不得不再次承担，给改革暖场的任务。去年12月召开的中央经济工作会议，高层提出，“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构的改革”。

　　可见，适度扩大需求，是加强供给侧改革的一个条件。这也好理解，要在蛋糕做大的过程中改革，矛盾才会最小，如果只是去产能，缩小蛋糕，那么改革阻力就大，甚至可能夭折。

　　所以，从政府的角度考虑，房地产作为最能加杠杆的行业，拎出来承担为供给侧改革暖场的任务，既是必然，也是无奈。政府理想的情况，是压住一线城市，搞活二三线城市，不过，市场有自己的逻辑。

　　房价上涨的大限，取决于两个时间点

　　既然如此，我们就有了另外一个判断。未来房价怎么走，取决于两个时间点：第一，供给侧改革任务的基本完成；第二；股市制度底的确定。

　　这两者中，任何一个达到预期，也就意味着这一轮房地产去库存政策的结束。

　　首先看看供给侧改革，也就是去僵尸产能。

　　政经纵横谈曾经谈到过，与中国的供给侧改革，有点相似的里根主义经济学，其改革成功的时间，大概也就4年左右。美国前总统里根的供给主义改革，发生在上个世纪80年代，与中国的改革开放几乎同步，主要是金融业的大兼并、大重组，目的是解放银行，让其能够在较高的息差环境下，有足够的安全空间，投入新产业。

　　当时，美国的新产业主要是围绕里根的星球大战计划展开的，投入方向是信息技术产业，这个很自然，因为美国当时是全球性的霸权国家，需要便捷的信息通联，来保证其用最少的力量，应对最广泛的地缘政经变动，从而取得对苏联的优势。

　　中国的供给侧改革，某种意义上，也是为了解放银行，官话说的是，是“防范金融风险”。

　　现在的僵尸产能，实际是躺着吃银行的代名词。这导致银行，缺乏优质的信贷投放对象，而只能选择给居民房贷款，因为目前来看，中国居民的储蓄率是全球最高之列，贷给居民放心，可以对冲掉僵尸产能对银行的拖累。

　　僵尸产能如果成功剥离的话，银行的隐形不良资产负担，就会解除，那么，股市也就不会像现在这样，给银行5倍的市盈率。对比一下，美国的银行市盈率当前在15倍左右，可见，若成功剥离掉隐性负担，中国的银行估值上升空间，还是比较大的。

　　供给侧改革是十三五的重点任务，乐观一点的话，应该是4年之内可以取得很大的进展。

　　相比供给侧改革的完成，股市制度底与结构低的确认，可能会进度更快一点。这里面，包括证监会职能的转换，注册制的真正完善，应该在3年左右的时间里，可以完成。

　　以上两大政策目标达成之际，也就是政府对房地产政策目标的收网之时，开头说了，房市的进口与出口，都在政府手里，让你“吃了给我吐出来”的方法，是分分钟可以出来的，今天可以放水，明天就可以截流，今天可以减税，明天就可以加税。

　　当然，在这之前，房地产价格，大概率，应该会维持当前的高位。

　　北上广深的房价，还有一段好日子

　　从目前的舆论，对北上广房价上涨的反应来看，唱空的多，唱多的少。这意味着，还有不少资金在等待更低的位置买入，这也可能表明，至少北上广深的房价高位，还要维持一段时间。

　　北上广深房价，已经不能从当地居民的收入水平来考虑了，而可能要从全国最富裕人群的角度来考虑。刚刚发布的胡润富豪榜报告，显示，北京的亿万美元富翁的人数，在全世界各大城市中，已经是全球第一位了。

　　这么多富人居住的地方，房价维持高位，概率是比较大的。

　　笔者在2013年，曾经做出过这样的判断：“从全球资本流动的角度考虑，北上广深这样的大城市，它的房价走势可能与二线三线四线城市不同，如果有下跌的话，是一个买入的机会”。现在来看，确实是按照这个逻辑在走。

　　还有3年时间，可以撤退

　　但也需要意识到，北上广的房价，即使放到全球，也是最高之列了。相对于股市，房地产市场是一个多空力量极其不对称的市场，股市有股指期货可以做空，但是房地产市场没有做空手段，因此，一旦出现逼空的行情，往往难以冷静，这容易加剧那些有刚需家庭的恐慌，从而火上浇油。

　　可喜的是，舆论纷纷提出警示，包括新华社也发出评论，认为投机性力量推动房价的暴涨，是一种危险的游戏。舆论有这样清醒的认识，是好事，它显示了舆论的理性，它迟早会传递给市场投资主体。

　　政经纵横谈认为，如果外围不出现巨大的政经变化的话，比如美联储加快升息步伐，中国的炒房资本，应该还有3年的不坏的日子，不过，聪明的钱总是要为撤退，留出足够时间的，但如果没有及时撤退，也没关系，为供给侧接盘，亦侠之大者。