张平：房贷利息抵扣个税究竟利好了谁？

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　　12月1日，关于房贷利息抵税，这则旧闻新传，让地产板块再次爆发。今年，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

　　其实，早在今年6月份，就有传出，个人所得税改革方案有望年内出台，改革方案的基本思路已经敲定，将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

　　事实上，这次个税改革方案的调整，除了有针对性的减少普通工薪家庭负担之外，同时也意在提高富豪家庭缴纳个税比重，这对于弥补财政缺口，调节二次分配起到了积极的作用。更吸引人的是，这次个税改革方案，还增添了对住房按揭贷款利息支出等专项扣除的项目，意在促进房地产业的发展。

　　有媒体测算，假设购房者A在一线城市购买总价250万元的普通住宅，首付50万元，剩余200万商业贷款贷20年，按照现行4.9%的房贷利率，首月的房贷利息将达到8166.67元。

　　购房者A的税前月收入是2万元，按照现在的个税政策来算，扣除四金后，应纳税额为13637.93元，应纳税收为2404.48；如果扣除8166.67的利息，应纳税额为5471.26元，应纳税仅为539.25元，靠利息抵扣的税收就达到1865.23元！

　　对此，笔者认为，此次政府通过房贷利息抵扣个人所得税：一方面，是意在促进各城市房地产的去库存步伐，因为只有房产库存降了，房地产投资才会回暖。另一方面，中国经济正处于艰难的时段，昨日公布的中国11月官方制造业PMI实际值：49.6，仍在枯荣线之下。目前，中国房地产市场规模占GDP的比高于美国峰值时期，与西班牙和爱尔兰的峰值相当。可见提振房地产市场，会对中国整体经济状况，有明显的刺激提升效果。

　　当然，中央拟推进房贷利息可抵扣个税目前还未被证实。预计中央经济工作会议将会在12月中旬召开，主要为确定明年经济的调控基调，并明确财政和货币政策搭配。这是继“十三五”后，今年中国又一重大经济会议，会议很可能围绕“供给侧改革”，“金融改革”和“个税改革”做深度总结及展望。个税改革将会在此次会议上落实。现在问题是，如果“房贷利息真的可在税前扣除”这对于房地产市场影响有多大呢？

　　首先，尽管我国个税改革在不断走向成熟，但与先进个税制度设计相比，我们还过于“简陋”，属于无差别征税，这就很不合理。而房贷利息可抵扣个税，除了人性化的减轻了房奴的每月房贷利息支出的同时，还降低了房地产业的金融风险。

　　试想，如果一个家庭中，夫妻人均有一份同样月入4000元的工作，且无需还房贷。而另一家庭丈夫月入8000元不仅要养活全家，还要每月偿还房贷月供。则在现行的税法之下，虽然两家的总收入相同，但第二个家庭的税负会远高于第一个家庭，造成税负不公平的情况。

　　如果住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣，那么对于既有较高月收入，但又有还贷压力的购房者，就可以少缴个税，还贷压力一下会减轻了20%以上。

　　再者，只要一二线城市房价动辄数百万不变，房贷利息在税前扣除对于自住型购房需求影响有限。因为现在买不起房子的人，主要是因为房价太高（像北京、上海房价动辄6万元/平米）。所以，哪怕政府和银行将税收、利息都降为零，面对高房价当地居民的购买力还是远远够不着。

　　同样，房贷利息可抵扣个税对于三四线城市的影响也不会太大。因为三四线城市房价泡沫本身并不大，关键是要如何去库存。而对于三四线城市的大多数家庭来说，在当地拥有几套房产并不稀奇，所以对于楼市需求趋于饱合。所以指望房贷利息在税前抵扣来消化库存实在是不靠谱的事儿。

　　最后，房贷利息抵扣个人所得税，可能会激发一线城市的高收群体投资高档住宅需求。目前一线城市高端住宅库存急需消化。现在对于高收入家庭来说，大多都有了自己的房产，而房贷利息可抵扣个人所得税可激活高端住宅的投资性需求，这在从某种程度上会加大银行业潜在的金融风险。我们注意到，房贷利息税前扣除机制，对于普通中等收入购房还贷家庭来说，少缴的个税压力有限甚至没有。

　　房贷利息抵扣个税究竟利好了谁？从表面上看，似乎利好于每一个贷款购房者。但实际上更有利于一线城市的高收入、高端住宅者的需求者。不过高收入群体在一线城市购置高端房产通常是投资投机性需求。所以一旦经济下行，这部分群体的高收入难以为继之时，给中国金融业带来的隐患是不言而喻的。而笔者认为，个税改革的亮点并不在于房贷利息抵扣个税，而是更人性化的引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。