张平：香港房地产泡沫将率先被戳破？

大参考

　　11月11日晚间消息，《巴伦周刊》文章称，每当谈及住房支付能力，香港总是很容易就成为表现最差的城市。该城市雇佣工人平均需要工作17年才能在这座人口稠密的城市购买得起一栋公寓。

　　同时，知名策略师DanielSo在接受CNBC采访时表示，“由于供楼负担比率、价格与收入比率，以及今年早些时候的恐慌购买行为，都说明香港楼市仍身处泡沫之中。”他预测，“香港房价将从峰值下跌15%-20%”。

　　一直以来，房价太高始终是引发香港民众不满情绪的主要原因之一。由于受到世界各大央行货币宽松，以及中国经济快速发展的影响，香港的房价在过去12年中上涨了近四倍。根据Demographia公司发布的《2014年全球住房负担能力调查》，香港房价是“严重负担不起的”。而且，香港因高房价也被连续评为全球房价最昂贵的城市。

　　那么香港楼市的泡沫究竟有多危险呢？除了之前所说的普遍工人不吃不喝17年才能买得起一套公寓外。香港房奴每月房贷占收入比例的债务还本付息率为72%左右，这远远高于国际安全标准的50%上限。所以要让偿债比率回到50%以下的可持续水平，香港住宅的价格至少要跌去30%左右。

　　为平息民愤，减缓房价涨势，香港政府近些年来推行了一系列限制举措，旨在给房地产市场降温，其中包括上调印花税或房地产交易税，尤其针对非永久性居民。此外，香港政府还上调了按揭贷款首付比例，在某些情况下为房屋售价的60%。但在使尽各种“辣招”之后，香港的房地产仍处于“高位横盘”态势。

　　而最新数据显示，香港房价已经连续四周下降，并从9月份的峰值下跌了3.5%。目前，香港二手房销量停滞不前。一方面，买家认为卖家将会再度降价；另一方面，卖家则坚持不能再降价了。买卖双方之间的“拉锯战”，拖累了房屋销量。那么香港楼市为何现在出现转折点呢？

　　首先，香港房地产市场已陷入供过于求的境地。就在稍早之前，香港政府宣布希望在2019年新建住宅8万套，以遏制楼市“疯牛”。9月份，CLSA预测，未来两年内将会有1.5万至1.8万套可售住宅冲向香港房地产市场，较比2013年至2015年增长40%。大批房产入市，化解了香港楼市长期“供不应求”的局面。

　　再者，中国经济增长放缓，使得内地购房客放缓了在香港投机置业的步伐。之前中国经济处于高增长中，不过鉴于经济增长方式较为粗放，这使得人民币的实际购买力在不断缩水。出于对资产保值增值的需要，很多内地投资者便将目光盯上了香港房地产市场，使香港房价持续飙升。而如今，内地经济增速放缓，人们对未来收入预期开始下降，所以投资投机性购房需求正逐步萎缩。

　　最后，受美联储加息预期的影响（美国高于预期的就业数据增加了12月份加息的可能性），香港按揭贷款利率将会上行，因为港币是和美元挂钩的。对此，有学者测算，美国每加息25个基点都将增加每月大约2.3%的房贷，而这将加重偿债比率至74%，住宅价格需要下跌33%。

　　而笔者觉得，目前香港房地产是一个纯投机性市场，其价格远远脱离了当地民众的购买力，一旦泡沫破裂跌势将会比较惨烈。

　　应该说，香港房地产之所以出现拐点征兆，与国内外经济形势，以及香港政府出手调控有关。我们当然希望香港楼市泡沫能够“软着陆”，如果再出现像1997年香港房地产泡沫破裂，房价持续暴跌的景象，恐怕会对香港已经脆弱的经济是致命打击。所以应该对港府之前的楼市政策有所反思。

　　其一，香港采用的是联系汇率这是一把双刃剑。联系汇率说白了就是港币汇率紧盯美元走势，港府本意是跟着美元走，有助于香港经济的繁荣稳定。但金融危机之后，美国政府让美元长期奉行低利率政策，而香港政府也如法炮制，这就造成了大量热钱流向香港楼市、股市，形成了新一轮的泡沫。除了恒生指数连连上涨外，香港楼价也被海内外资金推上历史最高峰。而如今美联储要加息，香港按揭贷款利率要上涨，那么香港楼市泡沫不破才是怪事。

　　其二，港府之前过于迷恋房地产对经济和财政的支撑，而一旦房地产泡沫破裂，香港经济将会受到重创。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，时至今日整个香港的经济活动还是都围绕着房地产业转。只是去年初以来，因为房价泡沫过大，引起了港府的警觉，才出重拳进行遏制，但为时已晚。

　　不仅如此，香港土地产权向来归政府所有，批租俨然成为构成政府财政收入的主要来源。这将造成二大恶果：一、正由迷恋房地产业的推力，港府不敢在第一时间内对房地产泡沫下重拳，这无疑会纵容房地产泡沫的膨胀；二、香港经济过于依赖房地产，经济结构转型良机一次次丧失贻尽，近年来香港在国际贸易中的竞争力正在走下坡路。

　　其三，港府过于迷恋自己对经济的调控能力，因为港府认为有足够应对类似1997年房地产泡沫破裂的经验。况且，香港是一个游资来去自如的“自由之港”，政府应尽量避免动用调控市场之手，由市场来决定一切。但当香港政府发现房地产泡沫的严重性后，旋即拿出“辣招”甚至“双辣招”来治理楼市泡沫，但早已到了无法收拾的地步。

　　未来中国楼市泡沫破裂的路径，应该是香港房地产泡沫先破，然后引发国内三四线城市房地产持续低迷不振，最后一线城市在投机投资性需求集中释放后，因缺乏后续动力，也会随之进入调整期。难怪，国际三大评级机构的标普认为，中国银行业的不良率的上升只有等到房地产风险彻底释放才算完。

biosoul

不是看在党当年有功于社稷国家，真想说点大逆不道的话！但是党自己也要想想人不能总吃老本不是！现在生下来的人也不会总记着你几十年前的好！