张庭宾：降息难敌不动产登记 楼市下跌趋势不改

大参考

　　3月1日，央行降低贷款利息0.25%，同时不动产登记制度正式开始执行，面对这一利多一利空，楼市会怎么走呢？

　　此次降息与去年11月21日央行此轮首次降息不同，此次是对称降息，一年期基准存款利率下降0.25%至2.5%，存款利率浮动区间上限由1.2提高到1.3，即商业银行可上浮0.25%。鉴于现在商业银行竞争揽储，且银行存款搬家股市的情况，一些银行当即已经宣布将存款利率浮动到1.3，即仍为2.75%。

　　一般来说，降息会降低购房户的贷款利息成本，有人估算，此次降息（假如放贷利息同步降低的话）可以使100万元的贷款每月减少利息144元人民币。鉴于第二次降息基本确认了人民币进入了降息周期。未来房贷利息仍会继续减少。会对促进房地产销售有正面作用。

　　然而，这种正面促进作用有多大还须全面考量。一则房贷利息能不能同步降低，房贷能不能敞开供应市场？二则有没有其他利空因素超过降息利好？

　　从第一个层面看，尽管房贷利息下降了，但是由于银行存款利率浮动由1.2扩大到1.3，实际存款利率未下降，银行融资成本在热钱大量外流、互联网金融和存款向股市搬家的三重压力下，不一定有更多的房贷可以放出来，房贷优惠也未必能到位。因此，此次降息是对房地产的托底作用打了折扣的。

　　从第二层面看，3月1日开始实施的不动产登记制度对于楼市的打击更直接有力。不动产登记制度的实施是为将来地方政府土地财政向房产税财政转型的需要。由于居民原有房产已经通过土地招拍挂交过了税收。政府能够收的房产税有两种：A，新售商品房，如果参照美国的话，是每年市价的1-2%，房价涨的越多交的越多；B，已售商品房，但人均超过标准面积（比如50平方米）以上部分征收超额占有资源税，而且相当可能是阶梯税制，人均超占越多征税税率越高。这还可以勉强在法理上说的通（对旧房标准面积内征收房产税是毫无道理的）。对旧房的不动产登记的意义主要针对后者。这将对持有多套房的人将是巨大负担，特别是对于官员来说，不动产登记制度带来的压力会更大，会倒逼他们争取在不动产登记前抛售多余物业，以避免成为政府和公众监督目标。

　　也就是说，降息对楼市的托底作用难敌不动产登记带来的压力，当然换一种说法，降息可以对冲部分由于不动产登记而带来的冲击。

　　此外，从宏观周期和人口红利的更高层次看，楼市下跌也难以阻挡。

　　在宏观周期上，中国由过去30多年，特别是2000年以来的外延扩张性发展的繁荣期转向经济结构调整周期；同时，由人民币升值热钱大量投机中国带来货币扩张，转向美元升值人民币贬值、热钱大量外流、国内货币紧缩周期，这显然不利于楼市。

　　在人口红利上，中国已经进入了劳动力供应拐点和人口抚养比拐点。中国劳动力从2012年第一年减少后，如今已经连续三年减少；人口抚养比拐点在2013年出现，按照国际上的经验，楼市拐点基本与人口抚养比拐点同步或略为滞后出现。

　　当然，如果石油粮食价格持续保持低位，央行降息更多，会对楼市托底的作用更强一些。中华元智库认为：这仍难以改变由于不动产登记制度、宏观经济调整周期和人口红利拐点的三重压力导致的下行趋势。