张平：房产中介倒闭并非全是电商惹的祸

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　　楼市持续低迷，受伤的除了炒房客、开发商，还有房产中介公司。伴随着买卖双方交投“地量”，依赖佣金存活的房产中介关店潮又起。 近日，在“2014年三季度地产金融形势发布会”上 ，易居中国执行总裁臧建军透露，他与中原地产创始人施永青一致认为，“去门店化”将成为房产中介行业的必然趋势。

　　今年是房产中介行业的多事之秋。先是搜房、安居客等网站因调高客户端口费用，引发中介公司集体抵制；紧接着，万科等开发商又推出了全民经纪人营销模式，动了中介业的“奶酪”；Q房网 推出的独立经纪人制度则进一步削弱了传统中介的盈利能力；10月初，搜房收购21世纪不动产部分股权，成为后者第二大股东，正式进军房产中介和代理行业，更是令其他中介企业直呼“狼来 了”。

　　当前的房产中介市场是一块很大的蛋糕，吸引着各方的眼球。以一手房为例，按照开发商营销费用约占销售额的2%~3%计算，假如新房销售金额为8万亿元，整个新房市场的营销费用规模超过 1600亿元。而其中由代理销售的比例约为40%（即3.2万亿元），代理销售行业一般提取1%的费用，就是300亿元的规模。

　　除了一手房代理，中介行业的二手房业务也很可观。据估算，新房和二手房销售金额的比重大概是3：1。按照这一数据，二手房市场的整体销售规模可达2.5万亿元。按照目前中介行业套均 佣金2%计算，二手房中介市场规模约为500亿元。上述新房代理与二手房中介市场规模合计可达到800亿元。

　　虽然房地产中介市场蛋糕很大，但是这个市场并不稳定，每一次楼市调整，总会伴随大批房地产中介关门。房地产市场几乎是三年一个周期。每一次市场井喷之后，第二年必然是一波大调整 。但是今年的楼市“寒冬”形势更加糟糕，来自各方的压力，正进一步挤压中介行业的生存空间。

　　首先，大部分房产中介在牛市拼命扩张开店，以争夺更多的市场份额，这在短时期内可以取得立竿见影的效果。但到了楼市“冬天”，往往因为积蓄不足而不能“御寒”，其旗下门店反倒成 了中介包袱，从而导致整个行业出现关店潮。

　　再者，房产中介受到电商平台冲击，业务受到挤压，倒闭潮在所难免。之前搜房和安居客相继提高了二手房客户端使用费率，遭到多家中介公司集体抵制，进而造成大量房源从这些网站下架 。这次风波倒逼房产中介纷纷向电商转型，发展线上业务，完成从实体门店向平台的转变。但传统房产中介想走O2O之路也并非易事，若不能找到很好的电商合作伙伴，而靠自己独自摸索上线 ，几乎没有成功的可能。

　　新型房产电商的优势很明显，基于全民经纪人的理念、利用互联网的平台，电商可以黏附海量客户，集聚购房人气，挖掘潜在需求，降低营销成本。而且，由于没有实体铺面的租金成本，房产 电商给予经纪人的提成高达50%~80%，结佣模式（成交即结算佣金）也很灵活，深受经纪人喜爱。

　　此外，传统中介还受到了来自金融业的冲击。6月上线的平安好房网，就打出了“去中介化”的招牌，借用平安好房贷、首付贷、好房宝等金融产品，来和中介争夺客源。

　　最后，新营销模式挤压传统中介的生存空间。一些大型房屋中介所掌握的客源常常多达数十万、上百万，但是最终购买房子的不到一成。事实上，这不仅是中介业遇到的问题，开发商同样为 此困扰。正因为客源转化率偏低，万科等开发商又推出了全民经纪人营销模式，这无疑是动了传统中介的“奶酪”。

　　房产中介再现倒闭潮，并非都是电商惹的祸，而是在各种压力的共同作用之下形成。房地产中介“去门店化”已是大势所趋。在此背景之下，中介公司只有自我革命，通过放缓门店扩张步伐 、压缩管理层开支、建立电商平台等举措来谋求突围。随着国内房地产市场的调整，房地产中介行业将重新大洗牌，一些能成功完成向电商转型，以及创新出符合市场需求的新营销模式的传 统房产中介将会脱颖而出。