张平：普通民众当前为何不宜出手购房？

大参考

　　2014年6月3日，《北京青年报》刊发了一篇题为《刚需购房时机来了》的文章。该文显示，作者胡景晖认为，未来一段时间对于有置业需求的购房人来说将是较好的入市时机。有的标题党， 在转载该文时，又改为“专家称购房最佳时机再次出现”。其实，稍留意有关新闻或者熟知房地产行业者，可能都知道，胡景晖其实是伟业我爱我家集团的副总裁而已。

　　今年以来，中国楼市低迷已毋庸置疑。从各地媒体报道看，商品房成交低迷，降价甩卖的市况已从温州、长沙、杭州等二三线城市，向北上广深蔓延。北京二手房价格也已连续5个月下跌，北 京部分新楼盘也不得不以打折的方式“以价换量”；而在上海、广州，楼盘降价现象也开始蔓延。房地产市场出现较大调整已经开始。

　　面对房价出现大幅下跌的可能，开发商纷纷想通过“以价换量”消化库存，而杭州市政府对此首先推出了“限降令”。 中国房产界大佬潘石屹在回答兰州大学学生“如何看待有些地方政府的 限降价”的提问时表示，如果有人人为限降价，为某些人谋利，这就是欺行霸市，这就是耍流氓。

　　潘石屹的如此作答，在很大程度上是因为作为房地产开发商，其内心非常清楚不少房地产开发商急需以价换量——快速套现。换言之，在潘石屹看来，某些推出楼市“限降令”的地方，无疑 是干预房地产开发商的经营运作，继续推向其库存，将其推向险地、绝境。

　　随着各地开发商大幅度的打折促销，很多业内人士认为，现在的确是抄底房价的较好契机。因为他们相信房地产投资约占GDP的50%，中国经济无法忍受房地产市场的长期低迷，况且一旦房地 产出现崩溃，就会引发金融危机。所以无论是中央政府还是地方政府都力图将房地产泡沫进行“软着陆”。

　　不过，笔者认为，并不是房价下跌会引发金融危机，而恰恰是持续的高房价将引发金融危、甚至经济危机。因为高房价带来的暴利，吸引了大量的社会资本进入房地产行业，这阻碍了其他产 业的发展和创造新的就业岗位，严重制约了实体经济的发展。

　　今年4月23日，全球连锁超市巨无霸沃尔玛，宣布将关闭杭州朝晖店。对此沃尔玛亚洲区总裁贝思哲无奈表示，今年将在中国关闭25家业绩不良的门店，包括上海殷高西路店、江苏盐城店、湖 南常德店、重庆南滨店，以及马鞍山两家门店。笔者认为，沃尔玛的部分店门关闭有诸多的原因，而由于高房价所带动的租金上涨，无疑是实体经济难以承受之重，这是迫使沃尔玛关闭门店 的最主要的原因之一。

　　现在的状况是，各地方政府出于房地产业对地方经济的推动作用，纷纷对自己辖区的限价、限购令进行松绑，甚至有的地方政府推出购房就送户籍的口号。再加上开发商的打价促销，很多人 认为，现在正是抄底房地产的大好时机。在这个当口之下，普通民众现在是否该买房呢？笔者认为，现在出手购买房产等于是做“炮灰”，中国一二线城市房价未来还有巨大的下跌空间。

　　首先，本届中央政府正在力图摆脱对房地产业的依赖。决策层认为房地产市场应双向调节，一线城市泡沫过大，房地产调控仍然要继续，而三四线城市房价泡沫并非很大，再加上要消化库存 ，适当的放松也并无不可。而在此基础上，中央政府通过危棚简屋的改造、基础设施的投资、各地保障房建设的加快，来弥补房地产泡沫给中国经济带来的危害。所以那些指望中央政府会放 松对“北上广深”等一线城市楼市调控的人们，可以放弃幻想了。

　　再者，这么多年来，银行业对房地产泡沫的贡献是非常巨大的，一方面在个人贷款上面实施了利率打折的优惠政策，另一方面，银行业通过表内资产表外化的方式，将钱贷给信托公司，然后 由信托公司将信贷资金放给开发商，当然由于长债短偿的弊端，造成了去年银行间利率市场出现了“钱荒”危机。

　　而今年则不同，尽管央行要求银行对个人贷款实施放松，但银行业觉得个贷如同鸡肋，时间太长、风险太大，回报率不高，所以银行业都不愿意发放过多的个人贷款了。另外，最近，由央行 、银监会、证监会、保监会、外汇局等五部门在5月16日联合下发“127号文”，这份文件名为《关于规范金融机构同业业务的通知》（银发【2014】127号）旨在规范金融机构的同业业务。同 业业务的规范和监管，使得银行的非标业务受到遏制，各银行想通过表外资产支持房地产业的可能性已被排除。我们知道房地产业的兴衰都与流动性有关，没有了银行业的强大流动性支撑， 未来房价仍有较大下跌空间。

　　其三，中国的一二线城市房地产泡沫已经远远超过了当地民众的实际购买力。在上海动辄一套400-500万的房产比比皆是，而民众的收入一年也只有5-6万元左右，也就是说当地民众要不吃不 喝100年才能购房，当投资投机性需求消失之后，未来一线城市房价只能回归消费属性，在这个基础上中国一线城市的高房价跌去70%-80%都不稀奇。日本当年房地产泡沫破裂，整个日本平均 房价跌去70%，东京甚至跌掉了90%。

　　最后，中国房价的持续十多年上涨，与人民币单边升值已逾35%，大量海外资金流向中国有关，以及由于结售汇制度，使得我国央行发行了大量基础货币有关，造成人们对通胀的恐慌，而纷纷 投资房地产业。但如今美联储已宣布退出QE，美元开始步入升值通道，今年以来人民币汇率在震荡中走低。大量海外游资将抛售 人民币资产，然后离开中国，这会使中国房价泡沫下跌的空间 被继续扩大。

　　中国普通民众该不该现在出手购房？我觉得房价才刚刚开始出现调整，盲目出手无疑是“刀口舔血”，区别只是未来一二线城市下跌幅度大一些，三四线城市下跌空间少一些而已。中国的房 价还会继续下跌，有的地方或者楼盘会暴跌得非常厉害。所以奉劝中国普通民众不要急于抄底购房。否则既然会给房地产开发商等既得利益群体多送血汗钱，更会给视普通民众如芥的贪污腐 败分子以高价出手的契机。