余丰慧：调控不放松是颗定心丸

大参考

　　北京住建委有关领导表示，北京市房地产调控绝不会放松，对于房屋预售证的价格管理依然从严

　　近日，市场不断传来房地产调控放松的消息。温州拟松绑限购政策尚没有下文，又传来了长沙杭州等多个城市征求开发商等意见探讨研究松绑限购等调控措施。作为一线城市以及全国房价风向标的北京楼市调控何去何从备受关注。

　　京津冀一体化规划内容之一就是要分流分离北京一些功能。这使得频临北京的保定成为副中心的消息甚嚣尘上。结果使得保定房价被炒作的扶摇直上，投资炒客纷纷入驻保定分享十几年来大炒房地产的小盛宴。这种分离分流功能效应将大大缓解北京住房市场的压力，加上此前传言北京开始登记领导干部房产，以及其他城市松绑限购的传闻，市场都在盯住北京是否会放松调控。

　　在此关键时刻，北京住建委召开部分开发商会议，明确表示，不但限购不会放松，而且行政手段更加浓重、对市场影响更大的限价手段也绝不会有任何松懈。并且告诫开发商，对放松调控不要有任何不切实际的幻想。要求开发商，“不要比”，“不要等”，拿到预售证后尽快销售；新的预售价格要与二手房价格比，二手房价格最近下降比较明显，新盘价格要多和周边的二手房价格比较。

　　北京房价遭受倒春寒最严重的就是二手房了。过去一个月北京市二手房市场挂房子的数量上涨了一倍，与此同时，成交量却很少，5年来罕见。链家地产市场研究部统计，3月北京二手住宅成交8943套，环比上升64.4%，同比下降79.6%，这一成交量创下2009年全面网签以来同期的最低值。

　　笔者最近到几个地方参加房地产论坛，亲自到楼盘销售处询问了销售情况。普遍存在销售量罕见下滑，房价普遍走低，市场观望气氛浓厚，购买力严重不足的状况。与此同时，二手房市场挂牌供应量大幅度增加，问津者却寥寥。整个市场处在买卖双方拉锯僵持阶段，而天枰逐渐向买方倾斜。从买卖双方看，最着急的是卖方。主要是一手房的开发商受到了资金链条的严重约束，二手房出于不动产登记等的威慑作用也急于脱手洗白。在这种情况下，如果僵持拉锯下去首先撑不住的是开发商和二手房业主。只要能够再坚持一段时间，开发商无疑会全面性降价跑量销售回笼现金，二手房业主也会降价出售手中房产。

　　一直以来北京的市场存在一个规律是，市场拐点先发生于二手房。虽然当前新建商品房还未有明显影响，但是按照以往规律，一旦形成了下行，持续周期大约是半年最多一年后新建商品房价格必将大跌。中国从古到今的一个亘古不变的心理作用是买涨不买跌，越跌越不买，房价一泻千里的可能性不是没有。在这样的市场背景下，开发商也不敢囤房，也将会采取加快销售、降价销售策略，以回笼现金，信奉现金为王的宗旨。

　　在目前市场自动自发使得房地产市场出现转机迹象，使得房价开始松动、个别城市开始下降情况下，应该呵护好市场，让其继续起决定作用，促使房地产市场彻底出现反转，房价尽快出现拐点。

　　在这种情况下，最忌讳行政手段等外力伸向市场、干扰市场甚至阻止市场规律起决定性作用。最忌讳政府那只闲不住的手一见市场出现可喜变化就禁不住伸出去摸摸。一些城市酝酿松懈限购政策的消息使得4月2日房地产股出现狂飙就可以窥见一斑。

　　北京市政府明确告诉开发商、明确向市场放出调控政策绝不改变、绝不放松是颗定心丸。相信这颗定心丸将促使北京房价由二手房价格走低，尽快“传染”到新建商品房上，使得北京房价向下拐点尽快确立。