张捷：物业管理行业风暴很可能快要来临

大参考

　　大家买房子一直处于非常揪心的状态，而买了房子物业的揪心状态一样的很难受，只不过在这一轮房价上涨的过程当中，人们对于物业的关心有一些淡忘了，而且对于物业行业是比开发商更弱势的群体，也成为了矛盾的出气筒。

　　在媒体上我们能够看到的对于物业管理的赞扬几乎是没有的，即便是看到也是为了宣传的软文，物业这个行业一直是被妖魔化的，人们对于物业普遍有抵触情绪，物业对于业主个人可能是强势的，但是在社会却是弱势的，是被普遍不理解的，甚至业主故意不交费也能够得到众多的同情，如果不托关系到法院走司法程序，法官内心一般是先入为主的认为物业公司理亏，如此环境反而让物业公司优质服务没有了动力。

　　物业公司被妖魔化是有历史原因的，在我们的商品房改革后国内才诞生了物业公司，以前是业主分担责任自己扫楼到单位负责职工宿舍公共开支的，物业公司刚刚诞生阶段是一个暴利阶段，同时对于物业公司的监管也是不足的，在暴利难以维持又无足够监管的情况下，物业公司违背职业道德甚至违法侵害业主利益的事情时有发生，业主与物业公司的矛盾爆发后政府完全站到了业主一边，物业公司的利润被限制，业主的权利政府帮助保护，确实起到了规范行业发展的效果，但这样的局面是依靠政府完成不是市场调节，现在是另外的问题在逐步的显现。

　　对于物业公司来说，现在已经从原来的暴利行业到了普遍亏本的状态了，或者说有些还是隐形亏损，因为账面是好看的，但实际上很多业主的欠费是收不回来的，一个小区有20%的业主不交费已经是很正常的了，追缴欠费不但司法成本很高，而且还可能有群体事件，一旦业主集体闹事，政府一贯的做法就是稳定为一切先平息了再说，这平息的结果就是不交费为代价，不交费成为了合理化，想一下政府已经明确给物业公司限定利润只能是物业费的10%，如果有20%的人不交物业费，物业公司怎么能够维持？

　　而对于物业打击最大的莫过于通胀和人力成本上涨，我们的通胀造成的各种相关原材料上涨不说，在中国经济发展下中国人力成本的上涨更是惊人的，十年前北京的小保姆是300块每月，现在你3000块也找不到人，物业的低端劳动力的成本就是干小保姆这样的人群，这使得原来定价是暴利的物业服务到现在已经是不合算了，控制定价的物业公司更难以维持，物业公司想要提高物业费，是基本办不到只有理论上的可能，直到现在我也没有听说国内有哪家物业公司成功的提高了物业费。对于新楼盘而言，一个楼盘有物业服务的背后是开发商给补贴，但开发商的补贴也就是补贴到开发商把房子成功卖光为止，那么下一步会如何？

　　成本难以为继，各种歪招就要出台，最多的是物业公司服务的缩水，服务少了业主更有不交费的理由，还有就是依靠车位，但车位想要涨价也是很难，而且小区很多车位不足，物业乱划车位后得不到车位的业主也有了不交费的理由，这些潜力也被业主的不交费最终抵消了，然后物业公司问题的大头就是占有折旧费了，小区的房子是五十年七十年，而小区的机电设备一般是10年，不更换也要大修，这些折旧费的现金流才是当今物业公司能够维持的关键，但很多小区在98年房改以后03年物业费用暴利时代结束后逐步到了大修更换期了，这些设备都快要到期了，到时候怎么办呢，这才是我所说的风暴就要来了，物业的隐患会有一个集中的爆发期，而物业成本涨价也要让物业公司的现金流难以为继，物业公司跑路的现象会集中出现。

　　物业公司跑路现在已经是时有发生，如果大面积暴发物业公司跑路，对于社会稳定就是重大的影响，政府对于物业公司的政策就要转向，而对于业主，只有尝到了没有物业公司的滋味，才会从新定位物业公司，小区某些人的不交费实际上侵害的是业主的整体利益，就如美国对于不交物业费是很严厉的，可以把你房子都卖掉的。这是一个不破不立的过程，在这个过程之后，才会有物业行业更好的明天，物业行业将出现奢侈品服务，出现品牌和服务的分化，会有物业公司的大规模的兼并重组，大型物业连锁集团将要出现，改变物业公司普遍围绕项目设立规模很小的局面，物业的收费也会分化，对于豪宅的物业服务就是奢侈品就是要高费用，政府人为限制物业公司利润率不通过市场调节资源，出现前面种种问题，需要通过危机的集中爆发来解决。

　　所以笔者认为当前物业行业是风雨欲来的状态，物业行业只有经过风暴的洗礼，整个行业进一步市场化，通过市场调节来解决问题，把应当归于市场的还给市场。

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