童大焕：视小产权房为城市化的重要缓冲和跳板

大参考

　　【时局：视小产权房为城市化的重要缓冲和跳板】

　　小产权房是怎样诞生的？

　　当代中国城市化进程中，进城农民不像世界上很多国家和地区进城农民一样，在政府所有、疏于看管的飞地上自行搭起一个个杂乱的棚户区，俗称“农民圈了政府的地”。中国农民一开始进入的就是土地和房屋物有其主的城中村或城郊村。而1978年以来的中国城市化进程中，尤其是1998年城市住房私有化以来，我们坚持的是一个独具中国特色或者说全世界恐怕只有中国独此一家的土地和房产政策：不论原有土地性质是名义国有还是名义上集体所有，也不论其原土地性质是耕地还是建设用地，用于房地产开发和工业建设的土地交易都只能政府统一征收统一出让。也就是政府垄断土地一级供应。凭着这一点，各级政府把土地作为最重要的生财工具，不仅与民争利，而且不断给自己脖子上套枷锁：低价从农民手中征地——土地储备和抵押贷款形成巨额地方债——土地廉价甚至倒贴出让用以招商引资，导致工业产能严重过剩，然后所有成本转嫁到房地产——房地产价格居高不下，倒逼农民和市民在拆迁征地过程中不断提高要价，如此循环往复。中央和地方也形成不可调和的矛盾冲突——官员任期有限，地方无度借债，只管借钱不管还钱，最后这些钱中央还不起，被迫滥发钞票抵债，导致通货膨胀，变成政府和民间之间的冲突。也是循环往复。

　　若不改革土地制度，危机必积重难返。因此，不论从中央和地方财政内部危机看，还是从公民私有财产权利保障的人类大趋势看，土地私有、自由交易只是个时间问题。土地私有化和自由交易，不仅能够有效提高农民的土地收入份额，而且能够遏制产能过剩，并且还能够通过市场导向使部分有能力有条件的城市居民回流乡村，改变中华人民共和国成立以来前三十年人口固化不动甚至逆流动（知青下乡）、后三十年人口、财富和文明由乡村向城市单向度流动的现象。

　　政府垄断一级土地导致一次性40、50（商业）或70年（住宅）土地出让金和政府收取的税费最高占到房价总成本的六七成，因此，巨大的现实需求和价格落差使得不经政府之手、城中村或城郊农民（一般是在村委甚至镇一级政府支持下）自建房屋或向开发商引进资本合建房屋进行出租或出售就成为遍布中国大地的普遍现象，这种房屋俗称“小产权房”，也称“永久产权房”，不在政府正式机构登记备案，不交任何税费，也不能向银行抵押或按揭贷款。由于价格相对低廉并且脱离一切形式的政府监管，小产权房的出租或出售成为仅次于正式房地产市场的另一个非常繁荣的地下市场。对于小产权房的规模有各种估计，一般估计它的总量已经总到整个房地产市场的四分之一甚至三分之一。

　　小产权房不仅在中小城镇普遍存在，在超大城市也普遍存在。2007年年中的报道显示，北京有一定开发规模的小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，尽管政府管理部门对如此多的小产权房表示出忧虑，一再发出风险提示，建议不要购买小产权房，并且一再强调要制止和打压小产权房，但是小产权房依旧星火燎原。2007年时，北京郊区成批开发的房屋售价多在每平方米2500元至4000元之间，而同一地区的小产权房普遍比大产权房价格低30%左右。据当时《中国商报》记者报道，位于房山区周口店镇某村的楼盘，售价仅为800多元／平方米，还是现房，而交通不及这个地方便利的房山区窦店镇和韩村河镇的一些商品房，因为是大产权，手续齐全，每平方米售价竟高达3000多元。这样算，由村镇集体发放“永久使用权”或“永久租赁权”（怎么理解都可以）的商品房价格，只是那些由县级以上政府发放有限期使用权（70年后自动续租土地，要不要再交土地出让金另说）的四分之一。

　　六年后的2013年，再看这些房屋的价格，有恍若隔世之感。因为北京通州、顺义、怀柔、密云已经由当初的“远郊”变成了名副其实的“近郊”，商品房价也由当初的三四千元每平米变成了六环以内都在2万元以上每平米。而“远郊”则早已变成了河北的燕郊、香河、大厂等地。

　　小产权房是继土地承包后农民另一伟大革命

　　小产权房的出现，是公共利益和个人利益的帕累托改进，参与其中的人都得到了净收益。政府虽然损失了部分卖地收益和税费，但是它同样因此减轻了为民众提供廉租房的责任，通过小产权房这一自发、自觉的市场行为，神奇有效地自行解决了进城农民工和刚毕业大学生的租房甚至其中少数人的买房问题！

　　小产权房是一场土地和房屋供应的革命。它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。它也是农民自我城市化的一场革命。农民通过小产权房的模式将城里人吸引过来，或者更严格地说是小产权房使进城农民有租房落脚之处，形成城乡居民你中有我我中有你的新城格局，农民通过建设小产权房获得数倍、数十倍甚至上百倍于征地补偿的土地增值收益；通过出售、出租这些房屋，获得持续稳定的收入。即使无地可种，政府也不用操心他们的再就业问题。购买小产权房的城市人口则把城市文明带入乡村，人口的聚集效应创造出大量服务业就业机会，当地农民不用离开自己的家乡就可以实现城市化和市民化。

　　小产权房使城市居民购房成本、农村进城居民及大学毕业生租房成本大幅度降低！这不正是我们孜孜以求的“城乡统筹”、“城乡融合”、“缩小城乡差距”、“城乡一体化发展”吗？这样的创新意义，将比当年的土地联产承包更伟大、更持久也更彻底；其对社会公共福利的增进效果也更直接、更大、更持久和广泛。

　　小产权房无需通过专门立法确权

　　对于星火燎原般的小产权房，无论是赞成者、反对者，还是中立者，绝大多数人都有一个基本共识，都认为小产权房并不被现有法律所允许，并认为这个问题需要通过专门的立法或者修改法律来解决。事实并非如此。

　　《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地法》第八条均明确规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。宪法和法律规定农民的土地和宅基地归村集体所有，他们当有权决定自己土地尤其是宅基地的用途。当然，政府对于农民转换土地用途可以严格规范，特别是对于耕地应设定严格限制。可以对耕地实行总量承包制，在保证耕地总量不变的前提下，允许农村和农民适当变更土地用途，进行土地优化配置。

　　《中华人民共和国土地法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”没有谁规定说房地产公司乃至其建成的小产权房用于出租（或以永久租赁等形式购买）就不是乡镇企业！至于公司的融资方式，完全可以八仙过海各显神通！把房地产建设排除在“乡镇企业”之外，是政府部门出于自身利益对法律的非法解释，是行政权对立法权的僭越。

　　我国《土地管理法》62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明村民有权出售自己的房屋。但不可出售给“城市居民”和只能出售（转让）给本村村民的规定，在法律逻辑上甚为荒唐。因为随着城市化进程，城市偏远地区的人口越来越少，同时理论上人人都能得到宅基地，村民之间的交易根本不存在！同时，这个规定是针对以前农民独门独户盖房用的，法律没有谁规定一处宅基地只能盖几层楼，为什么农民不可以把宅基地集中起来，在同样的宅基地上盖更多的房子？自己用不完的，可以永久出租；或者，直接通过土地入股，不花钱就可以享受一套或多套高档房！

　　对政府等权力机构而言，法无授权即禁止；对于公民而言，是法无禁止即自由。查遍《中华人民共和国土地法》，我没有看到法律明令禁止农民向城市居民出售房屋，倒是2004年，国土资源部下发文件规定的“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”涉嫌违法。

　　2013年11月12日闭幕的中共十八届三中全会提出“要建立城乡统一的建设用地市场，农村建设用转让与国有土地同权同价”。随着农民土地、房屋财产权、金融权的逐渐归位，小产权房合法化只是个时间和方式问题。

　　物业税是小产权房进入统一大市场的有效途径

　　小产权房问题不可能永远搁置，其进入房地产统一大市场只是个时间问题。中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》分析，地方官员积极推进村庄兼并，扩充建设用地资源的做法早已存在，土地开发商低价获得土地后建造房屋，将一部分房屋低价出售给农户，另一部分作为商品房按照市场价出让给市民。同样，农村宅基地在一些地方也事实上进入了建设用地市场，有的地方鼓励城市资本与农户合作建造房屋搞旅游用房开发，典型做法为：农户投入宅基地，城市商人投入资金，房屋工程完毕后城市商人获得一部分房屋的一定期限的使用权，这意味着农户的宅基地使用权已经部分流转到城市商人手中。对此，绿皮书认为，“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大，“相关政策应作出调整，以适应现实变化”，而农民的宅基地事实上已进入市场，现行法规应适应形势作出修订。

　　一项好的政策和法律制度，基本要求是普适性、恒定性、公开性，既能公平地实施于一切群体，也具有相当程度的政策稳定性。因此，解决小产权房问题，需要从法律的源头上加以确认和实施。

　　在具体的路径选择上，我认为不宜采取补收地价款和罚款模式，因为小产权房的建设，充其量是没有得到国家批准和整体规划，至于在自己的宅基地和建设用地上建房，多余部分转让给开发商或以相当于“永佃”的方式卖给城里人，从法律上说，称不上多么严重的违法行为。

　　小产权房问题的解决，一可以采取补交房地产交易环节税收的形式，从交易环节确认其合法性；二是通过物业税形式，与城市国有土地一次性拍卖70年使用权的形式区别开来，通过物业税形式确认业主持有环节的合法性，并形成政府稳定的税收。小产权房合法化正好可以成为物业税探索的突破口。如果一次性补交税款和土地出让金，很多购买人会因为交不起或不愿意交而逃税。将各种税费合并为单一的按年交的物业税，则可以在一定程度上避免这个问题。

　　小产权房合法化可大幅度降低农民进城成本

　　小产权房密集的都市里的村庄一般居住着三大类型的人：进城农民，初出茅庐的大学毕业生，原住民。城市扩张版图所至的原住民往往是一夜暴富者，他们原来收获微薄的一亩三分地，现在成了价值连城的宝贝。他们在原来种植庄稼的土地上盖满了密密麻麻的高楼大厦，从此衣食无忧，靠收租金生活。而从遥远的贫困农村出来的打工者，以及出身农村、没有能力和关系进入高收入企业的大学毕业生，进入这个城市，大多数都会选择这些廉价的出租房生活。

　　这些原本都一样作为社会最底层的农民，因为出身所处地理位置的不同，在城市化的过程中，命运有了天壤与云泥之别。都市村庄的农民每天不用工作，就能衣食无忧，日进斗金。即使村庄被城市化的推土机拆得片瓦不存，很多人也获得了高额的补偿。

　　而那些背井离乡远道而来的租房农民，以及那些没有“背景”初出茅庐的农村出身的大学生，只能蜗居在这个城市底层都市村庄里，等待合适的机会摆脱贫困陷阱。但在眼下，他们中大多数人是没有未来的，他们为城市奉献完了青春和力气，就将不得不卷起铺盖回到自己的家乡，第一代农民工回到农村，第二代大部分回到县城，第三代，故乡回不去，城市留不下也离不开！如何面对这些人群的存在，关系着城市的未来。城中村、城郊村这些都市村庄，可能是下一波经济与文化盛世的诞生地、未来新兴中产阶级的起跳板，也可能是下一波重大暴力冲突的爆发地和社会底层不断陷落的一个陷阱。就看我们如何对待与抉择。

　　德·索托《资本的秘密》一书中提出一个重大理论：第三世界与前共产国家的贫穷人口所持有但非合法拥有的房地产，其总价值至少达八点三兆美元。他指出，只要让穷人对自己的住宅取得正式所有权，从而解冻这笔资金，造成的经济效果将相当于核爆炸，瞬间释放出极为大量的闲置资金，而得以在西方与东方世界建立新的中产阶级。

　　加拿大《环球邮报》记者道格·桑德斯《落脚城市》一书认为，德·索托的观念在部分地区非常成功。巴西为占地居住人口赋予土地所有权，结果大幅减缓贫穷现象，并且产生了一群中产阶级。土耳其把乡下移民在市郊地区自行建造的住宅大量合法化并且赋予居民所有权，结果催生了一群新兴中产阶级也带来了经济与政治的复兴。此外，许多研究也发现，在泰国、厄瓜多尔、尼加拉瓜与秘鲁等国，赋予所有权使得穷人拥有更多金钱进行投资，也减轻了取得及持有土地的沉重负担。印度也有不少城市因为采用这类方案而获得一定程度的成果。

　　美国的一项研究同时表明，真正的居住安定必须受到地方学校与工作机会、医疗机构、供水与下水道服务以及运输网络的支撑。此种必需品和便利设施构成的综合体可为房地产赋予价值。如果没有附属的服务与基础建设，单纯的所有权并没有太大的意义。

　　道格·桑德斯通过调查得出结论：要促成社会流动，为贫穷的乡下移民开创通往中产阶级的道路，就必须对民众广泛持有的私人资产开放自由市场，也必须有个强大而且具有决断力的政府愿意重金资助这项转变。这两项条件一旦齐备，改变就会随之发生。

　　然而，当代中国城市化过程中一个最严重的问题在于，进城农民与城市有产权房屋之间的距离有若星河般遥远。同时，城市政府也没有为外来移民提供任何包括教育、医疗、公共生活、工作机会等方面的支持。中国城市化有别于世界上多数国家和地区早期城市化过程中“都市村庄”不同的地方，是进城农民再也没有条件“圈了政府的地”；而不被法律正式承认的小产权房，即使房价是中产阶级商品房的三分之一至四分之一，由于缺乏正式的金融体系进入，对于没有任何背景依靠的外来农民工和毕业即失业的农村出身的大学生来说，仍然是过于遥远的一个梦。事实上，购买小产权房的主流人群仍然是城市中产或者一些贪官洗钱——因为它们完全游离在政府的监管视线之外。

　　人类迁徙的终点是从底层到中产阶级。在这一轮史无前例的中国城市化浪潮、也是中国最后的大变迁和财富大洗牌过程中，进城农民迫切需要四张城市入场券：创业空间；身份认同、参与公共事务；教育保障；城市入门级拥有所有权的住宅。如今他们一样都没有。

　　小产权房的合法化酝酿着提供四张城市入场券的重大历史性契机！采用小产权房物业税+小产权房金融化+物业税教育化+公共事务社区化+公共交通政府化一揽子解决小产权房问题，以解决进城农民和初级白领的财产入门问题和进城农民的城市身份认同、后代教育等一系列问题，是一个以接纳姿态安全化解小产权房问题、敞开胸怀拥抱外来人口、解决底层晋升中产的阳光大道。

　　首先，现有非合法化、非金融化的小产权房，即使价格比同类地段中产社区便宜三分之一甚至七成，由于只能全款，其付出仍然要比中产阶级按揭买房的首付门槛高得多。这是进城农民可望而不可及的。小产权房合法化金融化以后，则可以在现有较低价格基础上将进城农民的购房门槛再降低三分之二（三分之一首付，必要时可以再降低首付），这样，够得着小产权房的进城农民数量大大增加，他们中的多数人也不必再把血汗钱浪费在注定要在第三代农民工再也回不去的衰落的村庄里盖房。

　　其次，小产权房的合法化途径，是用物业税取代现有土地制度下一次性缴纳的40、50或70年土地出让金。这样，可以防止小产权房业主因缴不起或不愿意补缴巨额资金而赖账。同时为了一箭双雕，既提高人们缴纳物业税的积极性也提高小产权房所在都市村庄的教育质量和外来人口的教育问题，物业税可以提留部分专门用于提高本社区教育教学质量（美国物业税的主要用途即是提高社区教育质量）。这样一来，小产权房本身也因物业税收取和教育质量提高而有了稳步上涨的空间，为外来移民的财产性收入奠定基础。

　　第三，以物业税和社区教育为桥梁，发展外来人口的身份认同和公共事务参与，培养社区民主。我有一位北京邻居，不到一年前出国赴美，还没有任何正式移民身份，就已经可以像当地选民一样参与社区公共事务。前几天发了一条微信：“昨天上午，本人做为Garvey学区政策委员会的委员出席了PCmeeting，对于教师的聘任和教育财务支出以及儿童发展教育的策略，等等方面提出动议。可以向联邦政府和加州政府，提出不同的意见或建议，监督学校的执行和财务支出的合理性。”他山之石可以攻玉，类似的社区参与，是外来移民身份认同的重要组成部分。

　　第四，本着物业税取之于社区用之于社区的原则，物业税的主要部分除了用于社区教育质量的提升之外，还有一部分可用于新移民的城市生活教育和各种技能培训，便于他们在城市扎根立足。“研究表明，贫民窟最需要的外部桥梁其实是公交车：价格低廉而且时间固定的公交车服务，经常是小区繁荣与否的关键。一般人也许会以为排名第二的元素是电力与自来水，但这两者在贫民窟居民眼中根本算不上优先要素。另外一项同等重要却经常遭到忽略的条件则是路灯。路灯装设费用不高，却对治安与房价都可造成具体影响。”（《落脚城市》P316）

　　第五，保持小产权房社区城市功能的多样性，是都市村庄活力与上升力的基本保证。小企业、小饭馆往往是其中坚力量。事实证明，有活力的社区往往都显得杂乱无章；不能提供社区居民之间互相支持等的功能单一、拥有广阔绿地与树林的城市乌托邦除非是大富大贵之居所，否则往往反而是城市的灾难和暴乱的源泉。

　　第六，任何人，特别是那些激进主义者、理想主义者、完美主义者和洁癖症候群人，一定要回到常识，认识到一个基本的人类进步发展规律：任何阶层的人们发展进步都是需要一步一个台阶的，一步登天的道路从来不存在。因此，保留低门槛的都市村庄，不是城市和社会的羞耻，而是人类的宽容、远见与真爱之所在！尤其是很多时候，我们会看到小产权房社区之类的都市村庄，可能几十年都没有多大改变。但事实上，这种小区作为城市跳板的功能愈是成功，表面上的贫穷率就越高！因为，不变的是都市村庄，变的是这里的人们已经不断地换了主人，从这里走进来的是贫困农民，从这里走出去的是中产阶层！“杰哈德指出松克里夫公园（加拿大多伦多）这种门户城市的矛盾处境：这种小区愈是成功，表面上的贫穷率就越高。这些小区的居民如果能够在一个世代以内搬往较为富裕的中产阶级住宅区，这里就会不断涌入来自贫穷乡下地区的新进移民。如果不仔细观察个别居民的发展历程，就不免误以为这些小区的贫穷与隔绝现象一直没有改变。过去半个世纪以来，松克里夫公园的居民大体上都得以在社会中向上爬升。”（《落脚城市》P320）

　　视小产权房及其社区为城市化的重要缓冲和跳板，是城市安定与活力、移民立足与晋升双赢之所在。否则，等待我们的，可能是停滞、落后与冲突。（2013年11月22日星期五）

　　【财富：调不调控 房价涨跌的逻辑都矗在那里】

　　万千纷扰，何以断忧伤？百般是非，何寻定海针？看懂此文，便纵有千种风云，改不了你心中波澜不惊！

　　十八届三中全会11月12日发布的决议公报没有再提“房地产调控”字样，紧接着于11月15日全文发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调了要让市场决定性支配资源。消息一出，感觉敏锐的一些北京市民开始出没在抢房现场。11月18日《北京晨报》报道：在上周五（11月15日），位于大兴天宫院的保利熙悦春天售楼处，一天内就卖光了所有商住房。一位抢到房的买家第二天一早再次到售楼处买房。相隔一夜，最大的变化就是《决定》出台。他说：“今后市场管市场的，保障管保障的，不就是商品房涨价吗。”

　　中国首富、也是房地产业界大佬、万达集团董事长王健林还在那儿火上浇油实话实说：公报没有再提“地产调控”就是一个进步，将直接利好房地产行业。而随着全球货币超发，即使是城市化进程充分的国家和地区，如英国、法国，整体的房价依然在往上走。不动产资产的升值，可以说是平衡货币超发的一种工具。特别是北京、上海，我认为无论处在什么长效机制下，无论采取任何的办法，在看得见的15-20年内，始终是供不应求。

　　作为多年来国内几乎惟一一个楼市春天论加鬼城论“双体合一”的财经评论人和城市化研究者，这么多年来我听着一个又一个问我“要不要等十八大以后再买房”、“要不要等三中全会以后再买房”之类的询问，听得我耳朵都出老茧了！我个人在各种场合多次强调“得我方法者生，得我结论者死；结论因时而化，方法万古如新。”多数人不愿意思考，而不愿意思考的人们多半又是因为思考不得法，没有方法，自然不能享受思考的乐趣，更不能得到正确的结论，所以往往看着唱多派也有理、看着唱空派也有理，一天到晚心惊肉跳的，买了怕跌，不买又怕涨，就是不知道怎么办。

　　在经济学和逻辑思维中，一个最重要的分析方法就是必须引入变量。谈恋爱找对象我们都知道要权衡人品、长相、家境甚至职业、地位等多种变量，考虑任何问题都应该考虑各种变量。

　　在我看来，十八届三中全会以后房地产要面临的五大变量，按照重要性递减的顺序排列，依次是：城市化，货币增发，土地制度，房产税，政府调控。这么多变量中，归根结底决定性的变量就是城市化。

　　从后面变量往前分析，政府的行政调控将逐渐退出，这个变量对楼市的影响将越来越趋于零（以前都是负影响）。房产税制度之所以说得多做得少，是因为投鼠忌器：在三四以下城市越来越多地陷入供应过剩鬼城危机的时候，房产税推出会加速当地楼市崩盘并且催生民间融资和银行金融危机；而作为人口净流入地区的一二线城市，楼市供不应求的基本面不变，房产税、交易税都只会进一步推高房租和房价。

　　土地变革是个大改变，但它对楼市的影响却不显著，期待农地入市降低地价房价的愿意更会落空。“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”土地自由交易和稳定流转，带来的是土地、农房预期收入的稳定，稳定的预期毫无疑问将使农民自身原本拥有的土地和房屋价值告别长期被低估的态势，回到应有的价值轨道上。它催生的是地价楼价随之上涨，只不过民间购买力上升了。这就是我过去一再说的“让收入追房价”。至于土地供应量的增加对楼市的影响，对于鬼城而言，即使不增也是楼价终要降，“增加供应”无人接手；对于一线城市而言，增加供应则受到城市空间维度的限制（即人们对上下班时间有忍受极限导致不同空间房价地价差异巨大），地段的因素在此彰显无遗。虽然“决定”一如既往地表示要严控特大城市人口规模，但将来的事实还会证明这一决定是错误的也是无效的。它改变不了大城市化潮流，却有可能加剧此过程中的矛盾与冲突甚至是移民三代的城市骚乱。

　　货币增发也是大变量。中央政府要还地方债，全球货币都在继续增发，中国保持两位数的货币增发将持续相当长时间，虽然土地入市可以吸收一部分流动性，但最有价值的还是城市房产。但它对各城市房价的影响还是不一样的：人口净流出地区，房价涨幅可能低于货币涨幅；人口持平地区，房价与货币增量一个水平；人口净流入地区，房价涨幅高于货币增量。当然，说的都是区域平均数。

　　综上，我们会发现，所谓房地产长效调控机制（诸如税收和土地自由供应）、短期调控机制（行政手段强压）都是不存在的，最终决定因素还是城市化和货币量，还是我一再强调的八字方针：人聚财聚，人散财散。（写于2013年11月18日星期一，原载2013年11月20日《南方日报》）

　　【人生能量守衡：年轻人不要被房价一叶障目】

　　开发商里充斥着不懂城市化和房价涨跌规律的人！燕郊土豪级开发商李福成说房价必降，因为保障房大供应；稳坐中心城市钓鱼台的非土豪级开发商SOHO中国董事长潘石屹则胡说什么不动产统一登记制度“如果今年实施，房价马上会跌。”真不知道他们是真不懂还是有难言之隐言不由衷。按理说一个诚实的政府不应该逼人说假话。（潘石屹后来有在微博上澄清：“求求你们，引号里的话不是我说的。”）

　　日前，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。新政公布后，期待一招降房价的人们又开始脉脉含情，从各种角度“意会”它将降房价。

　　此次不动产登记制度加速引起普通百姓关注，其中一个重要原因是不少人认为，一旦不动产统一登记、房产信息联网，类似房叔、房姐这种情况将无处遁形。其中蕴藏着不小的反腐潜力。但我想请大家别会错情表错意。首先，此次国务院常务会议明确提出，要推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。但对于反腐，文件中并没有明确提及。也就是说，就像土地确权一样，登记首先是有利于保证不动产交易安全，而不是反腐。现有房地产制度下，有很多房地产项目并没有纳入登记范畴，真正难的是农村房屋和小产权房、军产房等等。像小产权房，由于没有登记制度，有时就怕一房多卖的恶意诈骗（虽然占少数）。连登记都还是一个高难度动作，反腐就更是高难度中的高难度了。全国统一登记和联网，不排除能够发现少数房姐房叔，但即使发现他们的财产远高于正常收入，可能是腐败得来，充其量也只能挤出其中的一小部分房产，何况有不少贪腐财产在社会上其实都以各种方式“代持”，比如一些高官的“白手套企业”，像刘志军与丁书苗、薄熙来与徐明，等等。试图指望房产登记“发现”贪腐这点“旁门左道”小动作来撬动庞大的楼市，是不是有点儿“人小志气大”的味道？

　　还有人认为不动产统计登记、住房信息联网意味着房产税的开征提速，从而带来房价下跌。从功能上来看，房地产登记制度是房产税开征的基础条件。但一方面，登记制度与房产税制度之间，还隔着万水千山。另一方面，房产税本身并不能够改变房价涨跌的自身逻辑。房产税制度之所以说得多做得少，是因为投鼠忌器：在三四以下城市越来越多地陷入供应过剩鬼城危机的时候，房产税推出会加速当地楼市崩盘并且催生民间融资和银行金融危机；而作为人口净流入地区的一二线城市，楼市供不应求的基本面不变，房产税、交易税都只会进一步推高房租和房价！

　　还有人不断以中国有多少空置房说事，论证房价必降。我一再提醒城市化是中国房地产最大的背景因素也是最根本的决定因素，离开城市化和人口流动背景谈房价完全不具备参考价值。过去十年中国三分之一乡村消失，总数高达90万座村庄，那里空置出来的房屋当有几千万套了吧？呵呵！

　　看不清中国经济基本逻辑、城市化基本规律和逻辑、眼里只有房价贵的都只能被时代甩到身后！然而一叶障目者却每每以道德至高点自居，以为“代表”了大众情绪就代表了真理至高点。澳洲牛奶一千克0.99澳元，我们要16元；澳洲人均工资过六万澳元，我们不到四五万人民币。我们的汽车、网费、哪样东西不贵？这是政府主导经济的腐败、通胀、两极分化“中国奇迹”模式决定的。整体经济是一棵长到青壮年的歪脖子树，高房价只是其中结出的歪瓜裂枣。你若要强行正直这棵树，它只会死。三中全会将开启法治保障下市场决定性支配资源、民众收入追GDP的时代，房价下跌的大环境大基础更不存在。

　　这么些年来这些道理翻来覆去讲，赚了数不清的稿费，讲得自己都腻味恶心了，可还是有那么多人一头撞死要找救世主。我只好说，期待房地产统一登记、房产税、政府调控、土地市场化等各种手段降房价的人们，我告诉你们一个最简单的、立竿见影的、求人不如求己的降房价方法：哥哥你沿着逆城市化的道路一直往前走，大胆地往前走，莫回头，你不仅将走出大都市的灰霾，还势必将走出高房价的阴影，走进山青水秀大自然、广袤无垠庄园地。一直走啊走，你想降多少它就能降多少，一直走到“春风不度玉门关”的甘肃玉门市，那里最好的房子价格一百元一平米，不到现在农村盖房成本（无需土地成本）的十分之一！

　　有人在我上述“降房价道路”微博后面留言：“这条路，环保、健康、绝不误导人，响应的人多了，降房价必成气候！”我一看，咦，这哥们没有加语气词和特殊表情，不会是说反话吧？而且居然是生活在北京的律师，还是多家媒体的评论作者，于是给他一个不客气的回复：“你第一个响应你自己，卷铺盖回老家？什么逻辑？（只要）中国城市人口都往乡村回流，房价必降！（哈哈哈）”

　　如果你不想那么走，那就趁早绝此念，断绝期待救世主降房价的念头。一头扎进城市的灰霾里，一头扎进大都市高楼和高房价的阴影里。在那高楼大厦的丛林里，你是看见阳光和高耸云外的天，还是只看见高楼的阴影，一切全在你自己！（2013年11月22日星期五）