牛小财：北京房价连涨17个月！政策紧急出手，房价何时见顶？

大参考

　　（一）

　　暴涨！

　　最近，楼市有些按捺不住“兴奋”。

　　根据中国房地产业协会发布的房价行情显示，北京房价连续17个月环比上涨。

　　自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平，涨至60738元/平(2017年2月)，涨幅高达63.18%，按套均成交面积80平米计算，北京套均价格约480万，在一线城市中居于首位。

　　最新的段子是说在北京，一朋友买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，745万成交。很好，这很北京。

　　上海也不遑多让！

　　搜房网显示上海平均房价达到54021元，按上海二手房近年套均成交面积80平米计算，套均价格大约是426万。

　　目前，上海租售比已经达到惊人的900，年收益率低至百分之一点多，75年才能回本。

　　然后是深圳！

　　搜房网显示深圳二手房均价47108元，深圳去年成交的二手房套均面积是84平米，那么，深圳的套均价格大约是407万，略低于上海。

　　更让人恐怖的是，三四线城市的涨幅在今年甚至远远超过了一线城市！

　　尤其是环京一带，河北廊坊、香河今年2月房价与去年已经翻倍，廊坊的房价增幅甚至达到了恐怖的158.1%。

　　不止是环京深沪，远在天涯海角的三亚房价涨幅已连续两月排名全国榜首。

　　数据显示，三亚今年1月新建商品住宅的成交均价为23566元／平方米，去年全年均价为19169元／平方米，涨幅达23%。

　　（二）

　　房价的暴涨也引起了政府的充分重视。

　　14日传出消息，两会期间，国务院政府工作报告修改了78处，多条针对房地产。例如：

　　在政府工作报告第13页第6段第4行，补充“健全购租并举的住房制度”。第14页第1段第1行，补充“遏制热点城市房价过快上涨”。第14页第1段第3行，将“继续发展公租房”改为“继续发展公租房等保障性住房”。

　　近期，也可以看到地方政府在响应中央的指示，推出限购令，以遏制热点城市房价过快上涨。近期上涨最快的，就直接不允许第三套房贷款。

　　继上周南昌出台限购措施后，三亚开始对楼市调控，着力点在打击炒房以及限贷落地。

　　3月7日，河北张家口的崇礼区发布了升级版“楼市限购令”，不仅增加了非户籍人口的购房条件，也提高了本地户籍人口购房的首付比例。

　　不仅是崇礼，就在两会前夕，河北涿州、涞水相继实施限购政策。

　　业内人士分析，多地限购政策的接连出台，对于稳定住房市场、防范住房炒作等都有了较为明显限制，也代表了目前全国楼市调控政策继续收紧的大趋势。

　　上海、深圳“认房认贷，二套首付7成”的政策，就让上深买房的主力军——改善性住房需求，有点熄火，近期房价涨幅就远逊于北京。

　　因此，昨天国家统计局新闻发言人、总经济师盛来运介绍2017年1-2月份国民经济运行情况时，就在会上指出，“因城施策的房地产政策是有效的，重点城市房价在1-2月趋于稳定……，非重点城市的商品房销售面积增长了35.9%。”

　　住建部部长陈政高日前也表示，“我们正在根据中央要求，制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，这个基础性制度长效机制出台以后，对房地产会起到一个保障作用。”住建部部长陈政高日前表示。

　　可以看出，政府的目的，不在于让房价跌，而是不能过快上涨，不能形成泡沫，同时也要因地制宜的完成三四线房产去库存的任务。

　　（三）

　　那么，市场什么时候能降温？老百姓能买的起房了吗？房价什么时候才是个顶呢？

　　房价长期看人口，短期看金融，土地供应会体现在中长期。

　　从金融方面，暂时看不到房价降温迹象。

　　2017年前两个月全国的房贷达到了1万亿，而且，“从整体来看，住房贷款还会以比较快的速度发展”，3月10日，69岁的中国人民银行行长周小川亮相全国两会央行记者会回答中外记者的提问时如此表述。

　　据银监会主席郭树清的说法：“居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，但是这样一个增速需要引起我们的关注。”

　　同时，我国暂时还不能完全脱离房产这个有效的经济增长引擎。2017年，如果楼市过快入冬，仅靠“大基建+PPP”和股市增加IPO，很难稳住经济。

　　由于房市具有很高的货币依赖性，因此，M2年增长预期只能略低，而不能大减，因此货币就变成了一个不能承受之轻的存在，我们接受就好了。

　　再看土地。

　　目前，人继续往大的都市圈流入，货币超发，而我们土地用途依然处于严格管制之中，且一二线城市土地供应呈明显减少的趋势，对房价支撑效应明显。

　　2016年，北京商品住宅用地计划供应量还是850公顷，今年的商品住宅用地计划供应量则减少590公顷，下降幅度高达七成——去年底的中央经济工作会议和今年的政府工作报告均要求，“房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地”。北京不增反降，这也是连续多年以来的继续下降。

　　房价不断上涨，土地供应却在持续下降，需求仍在增加，导致的结果是：新房市场逐步萎缩且远郊化（今年以来，北京公开挂牌土地达到10宗，含住宅性质用地的地块共计5宗，均位于北京的远郊区县），城市中心区价格继续上涨，学区房等稀缺房源呈现跳涨，环京周边溢价明显。

　　在一二线城市房价高企的倒逼下，都市白领只能选择直接离开，或者回乡买房，叠加部分资金投机的因素，三四线城市的房价也开始水涨船高，尤其是环中心城市。这也是目前房价现象背后的主要逻辑。

　　最后，只有从人口方面，可能还能看到一丝房价拐点的希望。

　　中国人民大学社会与人口学院院长翟振武预测，全面两孩政策的实施或将使中国总人口规模的峰值延后3年左右，于2028年前后出现，达到14.5亿人。

　　目前我国人口是13.73亿人，14.5亿就相当于11年间增加近8000万人口，年均增加不足800万，人口增长进入明显下降阶段。

　　上世纪60-70年代是中国的一个生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场的时候，对住房就构成了巨大的刚需，此后又构成了巨大的改善型需求，因此2000年到现在房价狂涨。

　　随着60后逐渐进入老年，80 后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也将急剧减少。

　　方正证券认为，当90后进入劳动力市场的时候，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住房，住房需求减少已是毫无疑问。

　　总之，天下没有不散的宴席，当然也没有永动机，这段人类史上最蔚为壮观的房地产超级周期终将逝去，且行且珍惜！

草本精华007

这个跟戒掉毒瘾差不多，用美沙酮代替毒品慢慢戒，确实需要很长时间。可是，是谁让我们犯上毒瘾的呢？那肯定是贩毒集团及其爪牙了。

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中国的制度设计是全球最优秀的，至少比美国欧盟强几倍，这已经或即将得到全球的公认。实力的不断拉近，引起美国的恐慌围堵就是证明。

  房地产是中国崛起的支柱，只要举全国之力维持房价30年不跌，中国就可以躲过【中等收入陷阱】，维持经济中高速增长。用时间抚平房地产泡沫，到那时10万-15万/每平方的房子就已经很便宜了。如果房地产泡沫破灭，中国经济就会象日本一样，一蹶不振。