尹中立：2015年的深圳房价为何一骑绝尘

大参考

　　2015年我国房地产市场的最大特点是两极分化，而且分化很严重。

　　首先是一线城市和三四线城市有明显的分化，这是以前房地产市场所不曾有过的。从2000年一直到2010年，每次房价波动周期当中，一线城市，三四线城市都是齐涨共跌，只是不同城市的房价变动幅度不同，波动的方向基本上是一致的。但是这次明显出现了分化，四个一线城市的房价是上涨的，平均涨幅超过10%，但是三四线城市大部分是下跌的，最多的跌了5%点多，这种冰火两重天的分化景象以前不曾有过。

　　另外，一线城市的房价也出现分化走势。在以往的房价上涨过程中，领涨的城市要么是北京，要么是上海，从来没有广州或者深圳。但是这次深圳的房价涨幅遥遥领先，按照二手住房价格计算，前11个月深圳涨了38.9%，北京房价上涨19.1%，上海涨了10.8%，广州涨了10.7%。可见深圳的房价涨幅与其他三个城市的差距非常大。

　　深圳房价为何一骑绝尘？有很多种解释，有人从房地产政策的角度分析，比如说3·30政策的刺激（今年3月30号国务院出台了一系列房地产刺激政策）。以前也有类似的政策刺激，一旦刺激出台后，各个城市的房价要么同涨，要么都不涨，为什么这一次一线城市涨起来了，而其他三四线城市并没有被刺激起来？显然，用政策刺激的逻辑是无法解释房价分化走势的。

　　还有人解释深圳房价涨幅过快的原因是因为深圳的土地稀缺，有一千多万常住人口，但是深圳每年新增加的住房供应大概是在500万平米左右，像北京、上海每年新增加的住房供应都是超过1000万平米以上。很显然，深圳的人口与住房供应之间的矛盾更突出。但这个逻辑仍然难以解释今年深圳房价大幅度领涨的关键，因为深圳住房的供应与人口之间的关系一直是这样，今年它的人口也没有发生特别的变化，为什么今年会表现非常突出？很显然，这种人口和土地矛盾的问题也不是深圳今年房价突飞猛进的原因。

　　还有一种解释，因为今年鼓励“大众创业，万众创新”，深圳在科技创新方面，新兴产业发展方面领先全国。深圳在科技产业发展方面一直领先全国是事实，但今年也没有发生特别大的变化，深圳的GDP和全国一样，今年与过去几年比较还有所放缓，显然，深圳的房价飙升与经济结构的变动关系不大。从经济结构的角度来解释深圳的房价以及一线城市房价和三四线城市房价的背离也是解释不通的。

　　从深圳房价上涨的时点节奏看，上涨始于2014年12月份，从国家统计局数据看，2014年年初至11月份，深圳二手房价一直是持续下跌的走势，转折点出现在 2014年11月份，当月的二手房价环比涨幅为0.0%，出现止跌的势头。2014年12月深圳二手房价环比上涨了0.7%，2015年1月至11月份的深圳二手房价格环比增长速度分别为0.3%、0.3%、0.5%、2.4%、6.3%、6.9%、5.3%、4.4%、3.3%、1.0%、1.9%。涨得最快的时间是今年5月份、6月份，这两个月的涨幅都在6%以上，可能创造了中国历史上单月房价涨幅最高的记录。今年8月份之后，深圳的房价环比上涨速度明显放缓，10月的二手房价环比只上涨了1%，与5月份前后反差十分明显。

　　2015年的深圳房价运行轨迹与股票市场的价格波动基本一致。股票市场从2014年11月份开始出现快速上升的牛市行情，涨幅最快的月份是4月份和5月份。可以直观感觉出深圳房价的走势与股票市场有直接关系。

　　笔者查阅了关于深圳房价的各种分析评论，已经有人关注到房价与股市的关系，例如，深圳的房地产专家李宇嘉认为深圳拥有1000多万股票账户，而常驻入口总数也是1000多万，股价上涨导致的财富效应刺激了深圳房价。但从拥有的股票投资者数量看，深圳并不比北京和上海多，但股价上涨的过程中北京和上海的房价并没有出现类似深圳的飙升。因此，有必要进一步剖析股价影响深圳房价的机理。

　　笔者认为，深圳市的特别之处在于它的股票市场结构。深圳股票市场有中小板和创业板市场，截至到2015年11月末中小板上市公司有接近800家，创业板上市公司有接近500家，这两个加起来是1200多家上市公司。上市公司有一个特点，他在哪个交易所挂牌上市，就会在这个城市开户，设立办事处，所有发起人股东的账户管理也放在该城市。在中小板和创业板上市的1200多家上市公司绝大多数是民营控股，发起人股东多数为自然人，股价的大幅度上涨使这些上市公司的股东账面财富急剧增加，这些股东的帐户的管理一般都放在深圳市，因股价上涨而产生的财富效应自然就成为深圳市房地产市场的购买力。今年上半年深圳中小板和创业板的股票市值增加了约10万亿元，其中溢出几千亿元就足以让深圳市房地产价格大幅度飙升了。

　　上海市尽管也有股票交易所，但在上交所上市的主要是国有控股的上市公司，股价的上涨所导致的股东财富也会推动上海市房价的上涨，但影响的力度难以和深圳相比。如果上海推出战略新兴板，股价对房价的影响也将越发明显。

　　北京虽然没有证券交易所，但它毕竟是经济中心，股价上涨的财富效应对北京市房价的影响与上海类似。随着新三板市场的兴起，未来北京市的房价走势与股价走势之间的相关性将更显著。

　　上面主要分析了四个一线城市房地产市场与股票市场之间的关系，按照此思路推理，三四线城市的房地产市场与股市之间的相关性应该比较低，因为无论从投资者数量还是从上市公司的数量看，三四线城市都无法和一线城市相比，有些小城市甚至没有上市公司。

　　可见，在分析影响房价波动的因素时，不能忽视股市的作用。导致2015年中国房地产价格出现分化的因素主要是股票市场，假如2016年股市由牛市转为熊市，则一线城市的房价同样会出现转折，反之，如果股价继续牛市的趋势，则一线城市的房价还将上涨。总之，2016年的楼市还要看股市的脸色。