橡谷智库：房产观澜22，资源积聚的城市

大参考

　　读书电影群里一堆做交易的，不免又谈及房产之类。

　　在房产观澜21-20两篇，我已经告知大家未来是一个结构性分化的市场，实际上这二年也兑现了这个分析。一线城市暴涨，三四线城市暴跌。

　　但在今年一线甚至二线城市的部分区域量价齐升，还是迷惑了很多人，来问我。

　　这是一个货币流动性的问题，当货币日益廉价，人民币强行维持高汇率时，资金无出去，只有到股市和房地产。然而，顶尖的房地产投机者不在这个市场。

　　我举了一个简单的例子，就是你如果在11-13年的任意一个年份，卖掉国内的地产，去北美、澳洲、伦敦，购买房屋，今天的收益也已经翻倍，好区甚至翻了二倍多。如果你是投资在美国，美元的汇率增长已经让你多赚2-3成。

　　对的，没错，你的疑问是：人民币没有跌多少啊？

　　然而这正是问题所在，风险积聚。所以当人民币汇率瞬间贬值时，房地产市场缓慢，股市立即开跌。

　　在过去的数年里，人民币承受了过多的压力，却坚挺无比，这导致了极其严重的后果。实际上，仍维持投机在国内地产市场的，终将要面临货币风险。

　　只是说，我们撇开海外市场，国内什么市场是值得选择的？

　　首选北京。

　　至今，市场的反应是两端，一端就是代表资源积聚的帝都，在中央集权的迹象越来越明显，都城所具备的所有优势都会体现。它会显示出巨大的虹吸作用，只要是仍旧混迹于整个国内体制的大部分领域，都会将重心放在帝都。你可以看一下历代王朝，无论唐宋，长安、开封都是当时的巨大城市，房价贵得连丞相都买不起。

　　其次则是深圳、上海这样的城市。

　　前者是因为代表自由经济的丰硕成果，中小企业的发展和上市公司集中在深圳，财富的兑现对于当地的置业诉求支撑力度可以想象。上海则因为是国际贸易、物流、金融服务业的发展，和居住环境的舒适。即使有堵车这类城市病，瑕不掩瑜。

　　但是随着岁月的变迁，深圳和上海都会显示其后劲不足，威权社会的特性是自由市场弱化，资源积聚。深圳所依赖的，还会比上海强一些，企业家精神还是能够维持很久。上海则因为制造业从中国转移去东南亚和南亚，国际贸易物流金融的资源衰减，同时创新不足，且金融的真正中心在于北京，因而慢慢失去经济的内生动力。老龄化高居全国城市之首，也昭示着上海的房价注定没有可能维持太久。

　　所以，今天即使抛去资本国际化配置不谈，只有一个城市的房子是值得买的，那就是北京。至于今日所看到的一线城市量价齐升，那都是泡沫，邓紫棋的巨肺再厉害，也唱不出房地产的咏叹调。

　　只是说，就全世界的地产而言，也已经到了一个顶峰，所有的资产类，都在一个空前的危机之中。

　　我想告诉你的是：现金，现金，现金。

　　重要的事说三遍。

　　至于是什么样的现金，你自己选择。