张敬伟：不动产登记法治规范的三个看点

大参考

　　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，国土资源部起草了《不动产登记条例（草案送审稿）》报送国务院审议。国务院法制办公室经征求有关方面的意见，修改形成了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）。7月30日，国务院常务会议讨论征求意见稿，决定向社会公开征求意见。现将征求意见稿及说明全文公布，征求意见。（8月15日《中国政府网》）

　　经过多年的舆论发酵和社会博弈，征求意见稿终于面向公众“征求意见”。这意味着，不动产统一登记，将迎来一个统一、明确的法治规定。按照立法程序，条例最终施行还要等上一段时间，但不动产登记依法理顺的时代就要到来了。

　　不动产登记，涉及多维的利益博弈，必须厘清，唯此才能理顺权利义务关系。其实，物权法早就规定了不动产登记的基本原则，但是现实操作中，却存在着紊乱失序的尴尬。就登记职责而言，有好几个部门多头负责，相互之间难成系统合力，而且也没有信息共享的互联互通平台。各部门之间囿于权力界限和责任分际，往往难以实现不动产登记所要达到的权利保全和公正，甚至会导致权利的缺失、救济跟不上和行政成本高企。

　　条例之要，在于明确登记职责，权责划一，这是不动产登记法治规范的第一个看点，也符合物权法所规定的统一登记原则。正如之前舆论场酝酿的那样，中央层面，由“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。”（征求意见稿第五条），该条款同时规定，县级以上地方政府确定“一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”

　　解决登记机构的权责分散紊乱，明确权力指责，规范登记行为，才能方便公众申请登记，保护权力人的合法权益。这一点很不容易，因为中国社会所有的麻烦，在社会转型期都可归结到权力失范上---或依法不作为，或法外乱作为。不动产登记责任部门的明确，是简政放权的现实需要，也是明定责任主体的现实要求。在此逻辑下，权利人的权益，才能得到“甲方乙方”的常态保全和非常态救济。

　　不动产登记的第二个看点，是就不动产权进行了广泛的法治启蒙。一直以来，公众民意和舆论场对不动产权议论纷纷，但是对于不动产权的了解，其实局限于“房产”---但不动产权远比公众了解的广泛得多。征求意见稿第四条规定的不动产权利包括九项：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权。有些不动产权利，舆论场和公众平时根本就不晓得也不关注。征求意见稿，对公众法治素养的启蒙很重要。对不动产权了解不深不透，也难以理解到法律金穗，依法维权就打了折扣。

　　不动产登记的第三个看点，是扭转了公众一直以来的错觉或偏狭认识，即不动产登记就是反腐。公众由此认知自有其现实缘由，去年以来各地查处诸多拥有不当房产的“房婶”、“房叔”，这些“房氏家族”的曝光，让公众觉得，如果实行不动产登记，这些人不敢这么胆大妄为地拥有如此之多的房产。加之，官员财产公开制度一直为舆论热点，两者交接，形成舆论场焦点：不动产登记和以人查房，是反腐利器。

　　征求意见稿出来，有些门户网站的标题也是：利害关系人可查询。的确，不动产登记的确具有威慑腐败分子的作用，但反腐绝非不动产登记的主要目的。不动产登记，还是以保护不动产权为根本目的，是落实物权法的实践过程和保护权力人的合法权益。

傻乎乎

不动产不允许普通人查询就是变相的为贪腐集团作掩护，对于任何人而言只要你的财产是合法所得，哪怕你有几千亿的资产那也是你的，那也是可以见人的！