姚文晖：不动产登记不是“官员财产大起底”

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　　8月15日，国务院法制办全文公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，意见稿明确利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享。

　　不动产登记条例之所以万众瞩目，很大程度上并不在于这项制度所具备的“登记”功能，即信息平台功能，而在于人们希望它成为新的反腐利器，并且有助于房价下调。而这两大诉求，主要体现在公民查询不动产信息的便利程度上。

　　条例征求意见稿第二十三条规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”这显然与相当一部分民众的诉求有距离。于反腐而言，理想状态是：任何人只要坐在家里轻点鼠标，某个官员拥有多少房产立马现形，据此即可判断该官员是否有贪腐嫌疑。

　　不动产信息的查询人只能是权利人或利害关系人，这多少令人失望。但要看到，不动产登记条例并不是一部反腐制度，它仅仅是一种信息备案，而非“官员财产大起底”。作为市场经济条件下的一项基本物权制度，其本意在于实现不动产统一登记，确认不动产的产权归属，以及提高不动产交易效率、维护不动产交易安全。

　　2007年颁布的《物权法》就已经明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度”。要使诞生了7年的《物权法》有效施行，就有必要确保国家对相关的不动产来源、规模、动向知情，才能真正维护不动产权利人的合法权益。

　　不动产登记制度具有明显的私法意义，故此，它在实行过程中，哪些信息可以公开，可以向什么人公开，都必须从切实维护私有财产权利人和交易人的权益出发，避免登记机关凭借其手中的行政权力侵害当事人合法权利的事件发生。反腐固然意义重大，但保护公民私有财产的重要性丝毫不亚于前者，不能为反腐无限度牺牲公民私权。

　　有网友认为，就官员的房产而言，其“利害关系人”也包括一般公民，因为国家公职人员是否廉洁与纳税人利害攸关，纳税人有权利知晓官员的财产情况。这个道理无懈可击，但具体到不动产登记条例中的“利害关系人”，是一个从《物权法》中承袭而来的法律概念，指的是“与登记的不动产具有法律上的利害关系之人，包括不动产交易的当事人、与权利人发生法律纠纷的人等”，而不是广义上的与公职人员有利害关系的所有纳税人。

　　当然，不动产登记制度之于反腐也不是毫无干系，至少有助于反腐机构全面掌握调查对象的不动产信息。一些贪官不仅“房多多”，而且狡兔三窟，全国不动产统一登记制度的建立，对名下有多套房产的贪官而言就是巨大的威慑。但指望不动产登记制度承担反腐重任肯定是不现实的，它纵然可以为反腐败助力，但作用有限，预防和打击官员贪腐，还是有赖于加快建立官员财产申报与公示制度，这才是直指权力腐败的对症之药。

　　以笔者之见，不动产登记制度的衍生功能之中，促进房价合理回归的作用有可能比反腐更明显。倒不是说多房贪官会慑于不动产登记而大量抛售房产，这里的要害在于，有了全国不动产统一登记制度，也就扫清了房产税全面开征的最大障碍，而房产税是抑制楼市过度投资与投机行为的杀手锏——对多套住房拥有者来说，它将大大加重房屋持有环节的经济成本。

　　对反腐和降房价，不动产登记虽有疗效，但最多只是辅助作用。我们更应该看到不动产登记之于推进社会基础性制度建设的积极价值，而不是它可能带来的附加值。不动产登记制度在本质上是公民的财产权利和市场经济环境下政府职能、管理规则的关系问题，从这个角度观察，或可理解该制度出台的深远意义。