牛小财：又一把火烧向房地产市场！这16个城市被套上"紧箍咒"！

大参考

　　（一）

　　2月13日晚间，由中国基金业协会发布的《私募资产管理计划备案管理规范第4号》。

　　一把火烧向私募资管产品，严控私募资管投资房地产市场的行为，并且重点指向房地产价格上涨过快过热的16大城市！

　　这一新政有多热？且看基金业协会官微的5条稿件，有4条都在重点阐述同一重点：即“4号文”。

　　4号文明确，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

　　具体来看，包括但不限于五种方式：

　　一是委托贷款；

　　二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；

　　三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；

　　四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；

　　五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

　　所谓房地产价格上涨过快的热点城市，目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市。

　　根据4号文，私募资产管理计划还不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

　　（二）

　　说的这么煞有介事，讲了这么多术语，这份文件到底说了啥呢？

　　首先，来看看4号文件是针对谁发的？私募基金！

　　啥叫私募基金呢？这个要解释一下。一般来说，基金按照发行方式分为公募基金和私募基金。

　　我们在银行、支付宝上买到的各类理财产品，各种广告中能看到的理财产品，明确的告诉你投资什么，年化收益率多少等等。这都属于公募基金。

　　而且，公募基金起投门槛低，很多公募基金1元钱就能买到，5万元起投已经算比较高的门槛了。

　　私募基金不一样。私募基金不能公开发布广告，在各种理财APP上也很难买到。一般只有私人银行客户、证券公司高净值客户或者理财APP的贵宾客户，才有理财经理单独上门销售私募基金。

　　一般也不承诺收益率，而且，一段时间内，不可以赎回。

　　最重要的是，私募基金起投门槛很高，最低100万。

　　所以，私募基金就是给有钱人玩的。

　　有的私募基金，甚至就是几个有钱人凑点钱，找个懂投资的人帮忙运作资金，根本不对外销售。

　　其次，4号文件，针对是热炒房地产的那部分私募基金。

　　众所周知，国家通过各种行政手段，限贷、限购。以此抑制房地产投资行为。

　　咱们老百姓在户籍和贷款上，被卡的死死的。想多囤几套房子，炒房发家，难乎其难。

　　但是，有钱人就完全可以绕开这些限制。他们通过信托、私募基金的方式，借钱给房地产公司，或者参与房地产项目，甚至是囤积地皮。

　　通过这种方式，完全可以不受行政政策的限制，继续炒房子，牟取暴利。

　　最后，4号文件针对的就是这部分“有钱人”炒房团。每一个条例，都是针对他们的炒房手段进行限制的。

　　直接就划定了范围。北上广深这些一线城市，厦门、合肥、南京、苏州等二线城市，你们通通不许进来。

　　这是什么意思？赚钱的地方你别来，至于其他地方，这些私募基金不确定能不能赚钱，轻易也不敢去投资啊。

　　房地产企业大多靠借钱买地，盖好房子卖掉赚钱了还债，多赚的才是利润。

　　现在，央妈收紧了货币。银行也收紧了给房地产企业的贷款。连私募基金这个借款渠道也封死了，房地产企业就很难再找到地方借钱买地皮了。

　　而且，还把其他形式的借款、入股的路径都封死了。

　　4号文件，可以说是给房地产企业雪上加霜了。

　　（三）

　　我们来看看，中央从去年下半年以来对于房企融资渠道收紧时间进程。

　　2016年8月
　　监管指导意见要求，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。

　　2016年9月
　　房企的融资门槛已经收紧，公司债发行门槛提高。

　　2016年10月
　　以上海为代表的土地市场资金监管进一步严格。政府相关部门要求开发商申报土地竞买的资金需为自有，且要提供证明。

　　2016年11月
　　国家发改委正式下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。

　　2016年12月底
　　监管层再对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。证券期货经营机构设立私募资管计划，直接或间接用于房地产价格上涨过快的16个城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

　　2017年1月10日
　　中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作(电视电话)会议，会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。

　　2017年2月
　　基金业协会出台私募基金4号文，禁止私募以5种形式参与16个城市房地产投资。

　　从上述历程看，中央房地产市场调控协调工作小组祭出压缩房地产融资的“紧箍咒”，一日紧过一日，丝毫没有停止的意思。

　　从根本上市说，这轮房地产调控的本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性，真正落实中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。

　　国家是真的下决心在限制房价。春节后的房价走势，也可以看出来，部分城市已经取得了比较明显的效果。

　　但是，也要注意，这不意味着国家要让房价大跌。房价稳定增长才是政策的方向。

　　房价为什么不能跌，很多文章都分析过了。这里简单说说：这么多家庭都有房产，很多企业也是靠土地、房屋等资产抵押给银行取得了贷款，如果房价大跌，从企业到个人都面临着资金链断裂的危险。

　　要知道，次贷危机，是由于部分人群资金链断裂，还不上住房贷款造成的。通过现代金融系统的传导，造成了国际范围内的经济低迷。

　　而一旦中国从企业到个人，都出现了资金链断裂的问题，对世界经济都是灭顶之灾。倾巢之下焉有完卵？

　　国家的政策在做什么呢？让大家都有房子住，让房价保持在合理的区间。这才是国家在做的事情。

　　从“一城一策”调整土地供给就可以看出来，需求高的地方，多供应土地盖房子，需求低的地方，减少土地供应。以此来满足市场需求，稳定房价。