肖相文：房价对贷款利率不敏感

大参考

　　这几天朋友圈纷纷传说银行提高利率了。有些朋友刚刚买了房，就有些沮丧，说早知道会这样就等些日子买房了。言下之意，银行提高利率之后，房价一定会下降。

　　本老头是专家级老头，当此大是大非面前，岂能没有态度？于是赶紧回家翻书。书上找不到答案，又赶紧百度，终于明白一二。现在把我在朋友圈中的高谈阔论，降低两个八度，低调再低调地放在这儿，以期网上的朋友能点个赞。

　　说银行提高利率，对，也不对。咋这么说呢？听本老头慢慢道来。

　　本老头总是慢慢道，心急的朋友一定骂过一万回。年纪大了，吃饭要慢，走路要慢，说话要慢，写文章也要慢。不是喜欢慢，而是没办法，快不起来。就比如这写文章，非得由远而近一一道来，不能抄近路直击要害。

　　好了，赶紧说正题。

　　这回的利率变化，实际是央行逆回购利率有所提高，据说提高了10个基点。朋友们，啥叫逆回购？啥叫基点？都是学问呀！没办法，本老头又得慢慢道来。

　　先说基点。这个容易。利率的一个百分点分成一百份，每一份就是一个基点。实际上就是万分之一。

　　逆回购，就是央行向商业银行买资金。说买，其实是强购，摊派，必须的。央行出具一张借据，写明金额、期限和利率，给商业银行，商业银行一手接票一手交钱。商业银行把钱借给中央银行了，自己的钱就少了，放贷款就有限制，这就叫央行收紧流动性，也叫抑制信贷。

　　大家一看就明白，啥逆回购？不就是央行与商业银行之间的借贷么？就这么回事。经济领域尤其是金融领域许多看上去很深奥的名词，解释一下其实很简单。为啥要弄得这么非大众化？估计是这些领域的专家教授们为了垄断学问而故弄玄虚。

　　有逆回购就有正回购。正回购者，就是商业银行向中央银行借钱，也是出具借条，或者拿有价证劵抵押。这个正回购，就是扩张流动性。

　　无论是逆回购还是正回购，都要回购。啥叫回购？就是还款也！央行的逆回购，到期要把钱还给商业银行，收回自己开出的借条，还要给商业银行相应的利息。反之，商业银行的正回购，到期也要把钱还给中央银行，拿回自己质押的证劵，再给央行相应的利息。

　　这里资金的买卖有特别的意义。一个是商业银行没钱了，可以向中央银行借钱以便维持运转。所以说中央银行是银行的银行；一个是中央银行通过逆回购，可以调控商业银行的流动性，控制全社会的信贷总量，达成央行的目标。

　　好了，关于逆回购介绍完毕。

　　有朋友说银行提高利率了，本老头认为说得对。对者，是说央行逆回购利率提高了，会传导给商业银行，商业银行也可能提高贷款利率；本老头认为说得不对，是因为央行公布的商业银行存贷款利率没有变化。

　　本老头认为，央行的这点小动作大家其实不必在意。逆回购提高这一点利率，传导到商业银行，基本不会有反应，商业银行不会因此提高贷款利率。再说，个贷方面大幅提高利率还是有些政策限制。所以，买房的朋友应当考虑的问题很多，但这个方面真不需要考虑过多。

　　其实呀，本老头积多年观察之经验，我国的房价对房贷的利率不敏感，很不敏感。历史上房价急剧上涨之时，国家为了抑制泡沫常常提高个人住房贷款利率，但收效甚微。因为没有谁会在意利率的提高。只要能贷到款，利率不是问题。对于房价在一年之内会上涨百分之五十甚至百分之百的预期，百分之几的利率真的不是问题。以贷款一百万为例，如果利率提高一个百分点，一年多付利息一万元。对于买得起几百万元房子的人，谁会在乎这一万元呢？当然，刚需的朋友会盯着利率，但因为是刚需，涨也得买，所以对利率也不是很敏感。

　　所以本老头劝告朋友们别把眼睛盯在利率上，这个不重要。要盯什么呢？盯政策，还有大势。

　　政策不说，也说不清。说点大势。现在有一个大势，就是三四线城市房子急剧增长，人口增长很慢。这是个大问题。三四线城市的人口基本靠自然增长，很难有大规模的外来人口。没有人口的急剧增长，急剧增长的房子就是一个问题了。我们的下一代，基本有三套房，甚至四套房。等到我们这一代拜拜了，他们的房子出租都将困难。谁要呢？看看我们的父辈，在农村老家建了房子，当时很需要，如今呢？基本空置。我们现在居住的三四线城市，若干年后也会有许多房子这样空置着。这个，才要认真考虑。

　　顺便向朋友们报告，我们老两口在海南的一个小城市买了一套小房子，不贵。干啥用呢？一为避寒，二为避霾。因为既可以避寒又可以避霾，我就悄悄滴思量，过些日子可能会有点升值。所以骨子里还是为了赚钱。因为有这样的投资，我就不怕霾了。而且还希望有点霾，以突显我的投资英明而伟大。您看，人心就是这样被铜钱玷污的。