刘晓博：北京楼市，两个大消息！

大参考

　　这两天，一个旧闻又被翻出来炒作：北京有380万套房屋空置，联系不上业主。

　　大家之所以拿这个很难核实的旧闻说事儿，大概是想表达两种观点：第一，开征物业税是有必要的，否则大量资源被浪费了；第二，一线城市的房价存在较大泡沫，比较危险。

　　对于第一个观点，我深表赞成；对于第二个观点，可以商榷的余地就比较大了。泡沫肯定有，但危险就未必了。事实上我认为，一线城市房价上涨失控的风险更大一些。

　　就拿北京楼市来说，调控正在收紧，成交量也在下滑，未来几个月房价可以出现松动。但正是在这个时候，下一轮房价上涨的种子，正在被种下。

　　不信？我们来看两个大消息！

　　消息一：北京住宅用地供应创5年新低

　　根据央视的报道，

　　2016年北京所有土地拍卖计划都已经完成，北京市规划委相关数据统计，今年北京共完成13宗地块的出让交易，总计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平米。这两项数据均是北京含住宅用地供应近五年的最低值。

　　今年北京新出让的住宅用地，建成房子之后只有186.27万平方米，你知道这是什么概念吗？先看一个表格：

近年来北上深商品住宅供应量（单位：万平米）

年份	北京	深圳	上海
2015	1378	202	2009
2014	1804	269	1781
2013	1692	196	2016
2012	1523	289	1593
2011	1316	232	1474
2010	1499	251	1685
2009	1613	270	2928
2008	1399	444	1966
2007	1854	437	3279
2006	2193	582	2615
2005	3024	704	3158
2004	--	772	3234
2003	--	817	2224

　　注：北京和深圳的数据，是当年商品住宅竣工面积；上海的数据，是当年商品住宅销售面积。数据来源，各地统计局统计公报。

　　可以看出，三大城市近年来商品住宅供应量都在下降，其中深圳规模少得可怜，下降幅度最大。其次是北京，下降幅度也非常大。但不管怎么说，北京2015年还有1378万平方米的商品住宅建成。如果下滑到186万平方米的水平，那将意味着什么？当然，北京还有一些批租出去尚未进入销售期的住宅用地，可以弥补市场短缺。但这种趋势如果持续，后果是可想而知的。

　　消息二：京津冀交界地区严控房地产开发

　　这是昨天（12月7日）傍晚的消息，据国家发改委网站消息，7个部门近日联合印发了《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，提出了5点要求：

　　一是强化协同协作。

　　二是加强规划管理。强调创新规划管理体制，交界地区有关县(市、区)的总体规划及专项规划由省级统筹编制，并加强与北京城市副中心、北京新机场临空经济区等规划衔接。严格控制城镇开发强度，开展交界地区整体城市设计，有序推进新型城镇化。

　　三是保护生态环境。主要是建设环首都生态保护绿带，严格划定永久基本农田。

　　四是严格管控措施。重点是推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

　　五是统筹公共服务体系建设。

　　如果“翻译成白话”，这份文件有以下几个含义：

　　第一，京津冀协调发展，首要任务是服务好北京。在京津冀交界地区，你们天津和河北不能只追求地方利益，把建筑强度搞那么大。环首都绿化带的土地不能动！第二，这个片区人口不能太密集，房子不能建太多，廊坊、武清之类的小兄弟不能只追求卖地收入和GDP。第三，这片区域的城市规划、公共服务设施的配套，都要跟北京城市副中心（通州）、北京新机场临空经济区相衔接。

　　应该说，这种规划上的协调是必要的，否则京津冀协同发展真的很难。但这样带来一个结果：河北、天津在这个片区的商品住宅土地供应量，将跟北京同步萎缩，目标是控制人口密度。但事实上，人口是很难控制的，很多人不要户口也要在这里生活。所以，最终是房子建的少了，人口增长得多了。

　　比如在过去5年，廊坊的小学生人数就从28.9万增长到了2015年末的40.4万人，增幅高达40%，是天津增长速度的2倍，是北京增长速度的1.33倍。而“北三县”之一的香河，增长幅度是48%。可见，人口正在涌入这个区域。

　　这就是我们当前城市化面临的一个难题：管理层希望大中小城市协调发展，但人口却不断涌入少数公共资源丰富的大城市、以及其附近的城市；管理层希望城市圈内部疏密有度，但事实上城市圈内部的“人口高密度聚集”势不可挡。

　　在这种情况下，房地产的局部牛市仍将持续。如果遇到强调控，就暂时蛰伏；政策一放松，就一跃而起！