马继华：天价学区房招来最严调控，诡异的北京楼市会被压制吗？

大参考

　　北京的房地产调控瞬间加码，消息马上在朋友圈刷屏，这也意味着，风雨欲来的阵势是大家都可以想象的到的，只是不知道什么时候到来而已。

　　2017年开年的楼市是十分诡异的，在全国静悄悄的时候，只有北京的楼市异军突起，学区房更是不断上演天价，这架势甚至让全国人民都惊呆了。十万，二十万，拥有一套北京的房子，就可以成为世界级富豪，原来天下真有如此简单的发家致富！

　　如果我们把时间拉长，把地域放宽，我们就会发现中国房地产的发展趋势。大概在2013年之前，全国的楼市都是上涨的，这几乎没有例外，除了极个别的糟糕透顶。到了2015年，房价上涨的剩下了一二三线城市，东北、西部的一些小城和全国大多数的县城都已经房价停滞和下降。又过了一年，在2016年，全国房价上涨的还剩下一二线大城市，真正火热的只有三十个左右的中心城市在高歌猛进。到了2016年底，只有一线城市和几个准一线城市，也就是不超过10个城市在上涨。到了2017年，就更加神奇了，全国房价上涨的城市只有北京。

　　这样的一个趋势意味着什么呢？有人说，这意味着资金更加集聚，资本向着自己认为最安全的城市集中，一直到了只有政治资源保底的北京。当然，这也意味着风暴眼的形成，房地产的总体趋势正在向着高度危险的状态发展，没有回头路。

　　北京这几年的房价几乎成为了最安全的避风港，也是各路资本最后的归宿。很多人说大家争抢学区房是为了孩子上学，其实，我们可以做个假设，如果告诉买家，学区房买到手以后是不能再出售或者学区房以后不值钱了，还有多少人会去买呢？

　　这次北京房地产的限购，明显是对准了“换房”人，也确实对一些刚需换房者构成了误伤，但是，有关部门肯定心知肚明，大数据告诉我们，这一波抢房的，很多人说自己在换房，其实是在买股卖股一样的进行操作，已经完全把房子当股票来交易。更可怕的是，这轮疯狂之中，有多少是中介和职业炒房客在兴风作浪，已经是非常清楚的事情。

　　还有更大的危机潜伏在创业领域。很多创业者甚至上市公司都将自己赢利的机会放到了房地产，去年已经有多家上市公司依靠卖房而保壳，更有很多创业者通过故事吸引来融资，然后将大笔的融资放到了楼市中牟利。这种一边吃政府的补贴、一边在炒楼的行为简直是对创业创新的嘲弄。

　　这次限购之后，我们大概可以算一下，以北京现在的房价，三四环6万的平均价格，100平米，大概需要600多万的资金，如果是初次购房，首付至少要在360万，而如果是第二次置业或者换房，首付就要在480万，加上各种税费、手续费，没有500万的现金是买不到房子了。对于换房来说，以前的房子是70平，以现在的价格卖出去，大概可以拿到420万现金，这还不算可能要提前偿付的按揭，与支付更大房子的首付还差100万。

　　而且，因为不再发放超过25年的贷款，而这种规定带来的后果就是，很可能银行只会发10-15年的按揭了。一套100平房子，如果是首次置业的，贷款400万，可能月还贷就要超过4万，如果是二次置业的，那每个月的还款要超过6万。不知道有多少北京的白领可以承受？

　　对于那些以企业名义去买房投资的一批投机客，这次更是麻烦。这次调控政策的第一条规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。这将大大压缩这些企业房地产交易的收益，更可怕的是，这些房子的交易难度大大增加，而很多企业是需要短期变现的。等到年底，我们就可以看到谁谁谁陷进去拔不出来了。

　　不过，房价的涨跌从来不是调控来决定的，虽然有可能某一次调控会触发了楼市地雷。房价的涨跌主要因素来自市场上的资金量，更来自信心。现在，买房上涨的信心依然存在，市场上大量的游资充斥，虽然被锁住了一部分，但还仍有富裕，下一步房价走向何方，还不好说。我们唯一可以断定的是，房价已经是强弩之末，越来越接近终点。

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请不要有这种思维，房地产是我国的支柱产业，国家高度控盘，涨快了会打压，下跌了会护盘，一直呈慢牛状态，股市也一样看。只有这样我国经济才能保持长期稳定增长。这一点资本主义国家是做不到的，这也是我国的优势，别的国家无法复制。
    顺便说一句房地产也是我国的资金蓄水池。