钮文新：地方政府“坐庄”房地产市场，房价怎么跌？

大参考

　　1、无论政府出台怎样的压制政策，中国的房地产价格总是在“波浪式上升”，从大趋势上看，20年来，中国房地产投资呈现出低风险、高收益特点，干这事儿好像“傻子都能赚钱”。为什么会这样？我的一贯看法是：因为中国房地产市场一直都存在“大庄家”,这个“大庄家”就是地方政府和开发商联手而成。所以，中国有件怪事情，不管政府出台多么严厉的房价抑制政策，媒体问开发商“房价还会涨吗”？开发商的回答从来都是“会涨，一定会涨”。而房价的走势也每每都会证明开发商的看法是正确的。

　　2、没什么奇怪的。中国人民银行参事盛松成先生前不久在“首届世界区块链大会暨互联网+制造业创新发展高峰论坛”上就指出：在房价的构成中，政府所得占房价的60%左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。他认为，以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。这难道不是一种市场“庄家”的行为？当然，这里面还包括了开发商的配合，如果开发商不能把土地成本传导到成品端，不能用涨价的预期引导房地产市场投资、投机需求，而使市场活跃，那政府高价卖地的诉求也无法实现。

　　3、但是，这样的境况已经严重恶化了中国经济，尤其是实体经济的生存环境。我认为，现在房地产价格与实体经济生存环境已经构成恶性循环状态——地价越高，城市发展成本越高，实体经济收益越差，地方政府税收收入越低；地方政府税收收入越低，越需要依赖卖地收入，而进一步推高城市发展成本，实体经济收益更差。更严重的是，房地产价格畸高的城市，不仅不利于人才吸引，而且中低端劳动力也越发稀缺。

　　4、比如，一些专家见到城市企业“招工难”，又看到中国农村变成“留守村”，于是就说中国经济已经进入“刘易斯拐点”。就是说，生产规模大到劳动力不够用的程度。真是这样吗？我认为，这是个严重的错误判断。实际上，中国劳动力人口非常巨大，但由于城市生活成本过高，劳动力进入城市，需要这个城市的企业为之提供足以应付这一成本的工薪，但企业成本根本无法支撑这样的价格。去北京的保姆市场看看，大把的人在找工作，竞争十分激烈，但这样的激烈竞争并未压低价格。为什么？因为成本上升致使劳动力价格刚性上涨。所有劳动力或企业都不可能因为竞争都亏损出售。

　　5、所以我认为，是城市生活成本过高、企业支付不起这样的成本而阻止了它们的劳动用工，也阻止了劳动力进城务工。你如果在北京的中心城区面租一个店铺，你是不是敢用这个店铺卖菜？绝对不行，因为利润无法覆盖店铺租金，所以北京城里的蔬菜价格奇高，而且菜店也越来越少。

　　6、由此可见，不改变土地财政问题，根本无法实现降房价的愿望。同时，中国经济也会越发畸形。因此盛松成认为：短期内政府财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其它行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。他说的比较客气，如果不客气地说，土地财政会从地价方向，严重破坏实体经济的生存环境。而“租税替代”关系也完全不可持续。换句话说，等到城市地价彻底摧毁了实体经济，那时中国将发生真正意义上“整体经济泡沫破灭”，因为实体经济垮掉了，土地需求大幅减少，地价再也上不去了，而虚拟市场价格根本无法得到实体经济的支撑，这是不是最大化的“经济泡沫”？

　　7、所以，房价的关键问题在于土地财政，而不是货币问题，也不是货币政策可以解决的问题。有人为了迎合美国人的愿望，构造美元贬值，人民币相对其升值的美国优势，而一味将房价问题与货币政策相连，并借此绑架公众认知和政府政策，这一点我们必须高度警惕。严格地说，在中国，除了2008年到2010年这段时间以外，绝大多数时候，货币投放过多只是房价上涨的结果，而不是原因。是因为地方政府和开发商联手以“稀缺供给”推高了房价，并导致更多担心房价继续上涨的刚性需求蜂拥而出，大量举债购房，从而导致按揭贷款大幅增长，而央行为了压住企业贷款价格上涨，不得不多放货币。

　　8、所以，我们必须明确指出：房价问题是政府土地财政依赖的后果，而不是货币问题。因为房价上涨过快而收缩货币，结构是不是房价受伤，而是实体经济受伤，直接为实体经济提供股权资本的股票市场受伤，中国经济会在恶性循环中不断被消耗——房价上涨、货币紧缩、经济衰退、股市低迷、政府托底、货币放宽、杠杆放大、房价上涨……，如此循环往复。

第三周

说的对，所以房价不降