余丰慧：租金控制是除了轰炸之外毁灭一个城市最好办法

大参考

　　一个常见的价格上限例子是租金控制。在许多城市，地方政府都规定了房东能向房客收取的资金上限。这种政策的目的是帮助穷人能够租得起住房。经济学家经常批评这种租金控制，认为这是一种极无效率的帮助穷人提高生活水平的方法。一位经济学家称租金控制是“除了轰炸之外，毁灭一个城市的最好办法’。

　　租金控制的不利影响对一般人来说并不明显，因为这些影响要在许多年后才能显现出来。在短期中，房东出租的公寓数量是固定的，而且，他们不能随着市场状况的变动而迅速调整这个数量。此外，在短期中，在一个城市寻求住房的人的数量对租金也并不会非常敏感，因为人们调整自己的住房安排要花时间。因此，住房的短期供给与需求都较缺乏弹性。

　　与任何一种价格上限一样，租金控制导致了短缺。但由于短期中供给与需求缺乏弹性，最初由租金控制引起的短缺并不大。短期中的主要影响是降低了租金。

　　长期的情况则完全不同，因为随着时间推移，租赁性住房的买者与卖者对市场状况的反应增大了。在供给一方，房东对低租金的反应是不建新公寓，也不修缮现有的公寓；在需求一方，低租金鼓励人们去找自己的公寓（而不是与父母同住，或与室友同住），而且也促使更多的人迁居到城市。因此，在长期中供给与需求都是较为富有弹性的。

　　当租金控制把租金压低到均衡水平以下时，公寓的供给量大幅度减少，而公寓的需求量大幅度增加，结果使住房大量短缺。

　　在那些实行租金控制的城市里，房东采取各种机制来配给住房。一些房东让让租房者排长队等待，另一些房东喜欢把房子租给没有孩子的房客，还有一些房东根据房客的种族实施歧视。有时，住房被分配给那些愿意暗中贿赂大楼管理者的人。实际上，这些贿赂使公寓的总价格（包括贿赂）接近于均衡价格。

　　为了充分了解租金控制的影响，我们必须回想一下经济学十大原理之一：人们会对激励做出反应。在自由市场中，房东努力使自己的房子清净安全，因为令人满意的公寓可以租到较高的价格。与此相反，当租金控制引起短缺和排队等着住进来时，房东为什么要花钱维持和改善房屋状况呢？结果，虽然房客交的租金少了，但他们的住房质量也下降了。

　　决策者往往通过实施额外管理制来对资金控制的后果做出反应。例如，制定相关法律，将住房中的种族歧视认定为非法，以及要求房东提供适宜于居住的最低条件。但是，这些法律实行起来很困难且代价高昂。与此相反，当取消租金控制，并由竞争的力量调节住房市场时，这类法律就都没有那么必要了。在一个自由市场上，住房价格会自发调整，从而消除那些引起不合意房东行为的短缺现象。