刘晓博：今天，万科透露了两个惊人事实！

大参考

　　今天（10月28日），万科公布了三季报，里面透露了两个比较令人吃惊的事实：

　　1、在主要限购城市，新建商品住宅空前紧张，库存去化周期只有5.7个月！

　　2、万科A股遭到国家队主力证金公司减持，此外还遭到一大批主动型基金的减持！

　　下面就让我们看看这两个事实的详情。

　　一、热点城市住宅供应短缺

　　万科的季报、半年报和年报，历来比较规范，而且会给出对经济形势、房地产行业的判断。这段文字一般被冠以“管理层讨论与分析”，由于水平较高，被财经界人士关注。

　　在三季报的“管理层讨论与分析”里，下面这段话值得高度关注：

　　第三季度全国商品住宅实现销售面积 3.6 亿平方米，同比上升 24.9%，增速较上半年回落3.8 个百分点。公司持续观察的 14 个主要城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅成交面积同比增长 22.6%，增速较上半年回落 22.8 个百分点。报告期内，上述 14 城市的批准预售面积同比减少 15.8%，成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由第二季度的 1.32 上升至 1.44。

　　由于成交增长和供应下滑，9 月底上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）进一步下降至0.98 亿平方米，为 2011 年年底以来最低水平，库存去化周期为 5.7 个月。

　　国庆节前后，一共有22个城市出台了不同程度的限购、限贷政策。万科长期跟踪的有14个城市，这些城市除沈阳外都出台了调控措施。应该说，这14个城市可以代表当前热点城市的楼市走向。

　　14个城市只有0.98亿平方米库存商品住宅，只够卖5.7个月，为2011年底以来最低水平。这个事实，让人震惊。其实这也解释了为什么管理层在国庆节期间出重手调控，如果再不出手，中心城市房价将失控。所以，未来20多个热点城市需要的仍然是扩大供应量，房价想有显著回调难度比较大。

　　根据季报，万科第三季度实现营业收入人民币 422.6 亿元，同比增长 44.1%，实现归属于上市公司股东的净利润人民币 29.1 亿元，同比增长 45.0%。

　　在谈到自己的业绩时，万科季报有两段话很有意思，耐人寻味：

　　面对经营环境的变化，公司将继续秉承为普通人盖好房子的理念，坚持以现金流为基础的真实价值创造，更加注重增长质量和经营效益，密切关注客户需求，灵活应对市场变化，尽力减少外部环境变化对公司业务发展的影响。

　　1-9 月，公司累计实现经营性净现金流入人民币 429.9 亿元，规模创历年新高。截至 9 月底，公司持有的货币资金达到人民币 751.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（人民币 309.4 亿元）。

　　万科强调“坚持以现金流为基础的真实价值创造”，并公布了自己骄人的现金流状况，以及很轻微的负债。这话，是说给谁听的呢？你懂的。

　　万科的三季报还透露，公司将坚持向城市配套服务商转型，目前正积极布局“养老业务板块”，还在吉林、北京等地拿下了一些滑雪场、旅游区的管理权。

　　二、万科A遭到减持

　　万科股权之争，已经持续了超过一年，至于鹿死谁手似乎仍然没有确定。而一年来新晋的大股东，都未能进入董事会。

　　根据三季报披露的持股信息，《证券日报》基金新闻部做了详细的统计，得出了如下结论：

　　1、重仓万科A的主动管理型基金，已从56只锐减至9只，重仓该股的主动管理型基金数量下降了83.92%。而剩余9只主动管理型基金中，2只为新进，二季度末持有万科A的56只主动管理型基金，有49只逃离了该股，占比87.5%，逾八成基金逃离该股。

　　2、国家队主力“中国证券金融股份有限公司”的持股数量和名次同时出现变动，从十大流通股东第六位落至第七位，减持了1115.58万股，变动比例为-3.38%。

　　万科复牌之后，我曾提醒读者注意风险，轻易不要介入。当时主要是担心管理层和宝能之间的“揭黑战”引爆“杠杆持股风险”。后来恒大的强势介入，化解了这个风险，引发了新一轮大涨。

　　目前，万科股权之争进展如何，仍然不为外人所知。坊间一般猜测，宝能撤出是大概率事件，而接盘者肯定不会是国企，因为涉及到股份溢价，国企无法接盘。所以，目前能接盘宝能的，要么是恒大，要么是安邦。一般认为，恒大的可能性最大。

　　万科股权分散的局面，事实上已经终结。无论是恒大接盘，还是安邦接盘，只要买了宝能的股权，就是优势显著的第一大股东（持股超过30%，相当于第二大股东的2倍）。在这种情况下，大家继续在二级市场上比拼就失去了意义。主战场成了“大宗交易的价格问题”，以及获得监管层的批准。

　　而事实上，在楼市“国庆调控”全面出台之后，房地产市场在趋冷。万科A股目前的股价，显然已经高估。如果万科目前的几大股东突然达成协议，股权之争落幕，二级市场股价恐怕会有一波下跌。而这，显然是国家队减持，主动型基金减持的主要原因。

　　反过来，证金公司和主动型基金的减持，可能预示着万科股权之争的大结局很快将揭晓。