刘晓博：每10元贷款，被购房者借走3.7元！

大参考

　　今天（10月21日）下午4点，央行在其官网公布了“三季度金融机构贷款投向统计报告”。

　　根据央行的统计，到今年9月末一共新增了10.16万亿的人民币贷款。其中4.32万亿给了房地产行业，占全部贷款的42.5%；其中3.75万亿直接给了个人购房者，占全部贷款的36.9%。

　　换句话说：今年以来，银行每新增10元贷款就有4.25元流入房地产行业，其中3.7元借给了个人购房者。

　　而在去年，银行每新增10元贷款，只有3.06元流入房地产行业，其中2.27元借给了个人购房者。

　　由此可见，2016年的确是房贷大跃进的一年。

　　在7月，达到了一个史无前例的高潮。根据央行数据，当月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。

　　也就是说，7月份的新增贷款基本上都是个人房贷，除了个人房贷企业贷款可能是负增长！

　　正是这种情况，引发了管理层的忧虑，招致了后来“国庆黄金周”的大调控政策出台。

　　那么，中国房地产市场的杠杆率到底有多高？通过今天的数据我们也能做出一个推算。

　　今年前9个月新增的个人房贷是3.75万亿元，从去年年底的14.18万亿增长到了9月末的17.93万亿。那么，这9个月卖了多少房子？国家统计局也有数据：

　　1-9月份，商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%。商品房销售额80208亿元，增长41.3%，。其中，住宅销售额增长43.2%，办公楼销售额增长50.8%，商业营业用房销售额增长21.7%。

　　8万亿的房子卖出去，贷款是3.75万亿，贷款比例只有47%，首付比例竟然达到了53%！换句话说，中国楼市的杠杆不算高，至少2016年卖出的房子不算高。

　　但这里面有几个因素：

　　第一，商办物业很多是公司购买的，贷款可能没有计算到个人购房贷款里面去。但通过下面表格我们可以看出，商办物业占比不高，这个因素存在，但影响不会太大。

上图：今年前9个月商品房销售面积

　　第二，部分购房者的首付来自“首付贷”，或者使用了“房抵贷”，从表面上降低了贷款比例。这个数字，目前无法估算。

　　即便如此，我们也很难说中国楼市的杠杆率非常高，高到了危险的程度，至少全国的数据不支持这种说法。

　　但在热点城市，在部分购房者中，肯定存在高杠杆、高负担的情况。比如北、上、深的杠杆率肯定比较高，购房者的收入房贷比肯定是失衡的。

　　所以中国房地产市场目前的风险，在三四线城市主要体现在开发商身上，他们很难套现；在一线城市、二线热点城市，短期风险存在高杠杆购房的个人身上，以及拿了天价地王的开发商身上。

　　但整体而言，第一种风险更大，第二种风险反而容易扛过去。