张敬伟：楼市高杠杆推升中国式次贷危机？

大参考

　　“金九”将近，“银十”将来。楼市风景还是喜乐不均--热点城市，持续火爆，纷纷开始加码调控。据27日《每日经济新闻》消息，苏州、南京、合肥、杭州、厦门等都已经出台限购限贷政策。其中，南京更是在9月26日正式启动限购之后连环出击，当天又对外发布了“十三条”新政以进一步稳定楼市。

　　不调控，楼市就陷入失控。调控，也未必能抑制得住火热的楼市。但是三四线城市，楼市还是呈现出相当停滞的窘况。一二线楼市的热传导动力，调控下也很难带动三四线楼市。去库存压力，对三四线城市言还是难啃的骨头。因城施策如何施出效果，还有待观察。

　　楼市有些乱。三四线楼市库存是大难题，一二线楼市疯狂是大风险。尤其是一二线楼市先后出现“零首付”、“房抵贷”等推升楼市高杠杆的举措，令人担忧中国楼市的前景。虽然“零首付”被叫停，但是“房抵贷”的风险依然，甚至呈现出美国次贷危机的因素。这些推升楼市杠杆的“贷”举措，除了推升热点楼市的楼价--譬如深圳就出现了天价“鸽笼”房，也会带来难以预料的金融风险。

　　楼市高杠杆不加控制，中国楼市也许真的会出现美国式次贷危机。众所周知，正是美国次贷危机，引爆了华尔街金融危机，并使危机蔓延全球，全球市场现在还未从危机中复苏。中国楼市存在的问题，属于多期叠加的加杠杆累积而成。中国楼市风险可控，没有硬着陆引发系统性金融风险，在于危机周期前已经进行了多轮次的宏调。这些点刹式的政策举措，虽然未能从根本上解决楼市问题，但也有效地抑制了楼市泡沫。

　　本轮楼市积累的问题，是危机之后政府主导的大投资计划所致。除了楼市高库存，还有实体行业的高产能。新常态下，今年的“五大任务”算是解决周期沉疴的总办法。但是楼市去库存作为“五大任务”之一，在解决问题时忽略了不同城市的市场差异。简单去库存，导致一二线城市重现虚热，三四线城市则库存难消。

　　这也导致了本轮楼市周期和上个周期楼市的市场差异。上个楼市周期，属于所有城市的市场狂欢；本周期楼市则呈冷热不均的市场差异。一二线楼市的热与三四线楼市的冷，形成了鲜明对比。更要者，也给政策调控和市场调节带来了困难。因城施策，说起来容易做起来很难。随着市场演进，本来是市场难点的三四线楼市去库存，开始转化为一二线热点城市的降温之难。

　　一二线城市纷纷加码调控楼市，但是推动一二线楼市失控的风险要素，要比上个周期有了更多“创新”属性。譬如“首付贷”，还有“房抵贷”，这些以无节制的贷拉动楼市的节奏，推升了一二线楼市的虚热，使一二线房价进入新阶段。以加杠杆去楼市库存，对一二线楼市属于政策错配。因为中国一二线城市，一直以来并没有库存之忧。加杠杆带来的一二线楼市高房价，不仅造成了全民炒房，也激起了这些城市新一轮的卖地热情。各路资金，也开始跑步进入楼市，“地王”又开始在一二线楼市出没。

　　当下，三四线楼市的去库存动力不足，一二线楼市反而多了降杠杆的压力。老问题没有解决，新问题又出现了，今年“五大任务”因为一二线楼市的狂热变得艰巨起来。

　　三四线楼市的库存可以慢慢去，一二线楼市的狂人却不能持续高烧。尤其是楼市狂热带来的加杠杆游戏，已经引发了各路投机者的激情加入。尤其是一些房地产中介机构，成为搅动市场乱局的活跃者。一方面，中介机构是违规信贷的发源地，他们利用监管漏洞，在房地产商、金融机构和购房者之间提供二次或多次加杠杆的“贷”优惠，推动炒作波澜，推升高企房价，导致房贷风险。另一方面，违规中介发布不实楼市信息，制造楼市乱象。

　　8月16日，住建部、国家发改委、工信部、人民银行、国税总局、工商总局、银监会等七部门已经联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，要求房地产中介机构对房源真实性进行全面核验，不得强制捆绑金融服务。近日，上海银监部门开始行动起来，要求银行中止和违规中介机构合作。一二线楼市的调控，开始从宏观层面深入到业内机构的监管。

　　这意味着，监管层开始注意到中介机构利用金融创新产品带给楼市的系统性风险。不过，中介机构不过是楼市的“小喽啰”，楼市要稳下来，还需地方政府、金融机构和房地产商等一众利益攸关者一起努力。