刘晓博：楼市，传来一个大利空！

大参考

　　4月20日，国家统计局公布了“2015年全国1%人口抽样调查主要数据”，这组数据亦喜亦忧。其中一组人口年龄数据，对楼市来说是一大利空！

　　我们来看看这组数据：

　　大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口为22696万人，占16.52%；15-59岁人口为92471万人，占67.33%；60岁及以上人口为22182万人，占16.15%，其中65岁及以上人口为14374万人，占10.47%。

　　同2010年第六次全国人口普查相比，0-14岁人口比重下降0.08个百分点，15-59岁人口比重下降2.81个百分点，60岁及以上人口比重上升2.89个百分点，65岁及以上人口比重上升1.60个百分点。

　　看懂了吗？

　　跟5年前相比，中国的少年儿童占人口比重下降了0.08%，青年和成年人占人口比重下降了2.81%，但60以上老年人的比重却大幅提高了。

　　如果你查一下国家统计局公布的2010年和2015年统计公报，就会发现“在校小学生人数”从9940万人减少到了9692万人，5年减少了248万人；至于初中生，减少人数竟然达到847万人，更加令人震惊。

　　当然，小学生和初中生人数减少，不排除有学生流失现象，但小学和初中毕竟是义务教育，学生减少的主要原因显然应该是计划生育。

　　抽样调查还显示，2010年（上次人口普查）以来这5年，中国大陆人口没有减少，五年共增加3377万人，年平均增长率为0.50%。人口增长的主要原因，是中国人变得更长寿了。

　　也就是说，在计划生育的影响下，中国的少年儿童、青年人、成年人的比重在不断减少，而老年人不断增加，中国迅速进入了老龄化社会。由此带来一个严重的后果：对新增房屋的需求量将趋势性减少。

　　一方面是人口越来越老，对房屋需求量在下降，另一方面是房地产行业不断被注射强心针。今天，央行还公布了一季度的贷款流向，4.6万亿新增贷款中有1.5万亿流入房地产行业。其中个人按揭贷款新增超过1万亿，超过新增的三农贷款，也超过新增的小微企业贷款。

　　这说明什么？说明在一季度给中国经济带来增长的，主要还是房地产。但人口趋势显然是跟当前房地产市场背离的。

　　国家统计局的抽样调查还显示，中国有3亿人口是“人户分离”的，也就是说人和户口不在同一个地方。这说明了当前户籍制度的滞后，也说明中国人正越来越接近于自由迁徙。

　　在自由迁徙之下，国家固然可以通过放开中小城镇落户的方式，追求表面上的“大中小城市均衡发展”，但事实上城镇化在失衡。中国大城市化的趋势，政府很难改变。

　　虽然近期国家全面放开了二孩政策，但由于城市居民生育愿望的减退，以及滞后效应，中国人口老龄化趋势在未来5年中将继续发展。对于开发商来说，这绝对是一个坏消息。

　　没有婴儿潮的刺激，房地产将变成一个夕阳产业。