张敬伟：楼市公积金“被贷空”是市场伪命题

大参考

　　楼市大乱的时代来临了。一线楼市虚热发烧引发治理者出手--由沪到深等一线城市，纷纷出台力度不同的限制性调控举措。即便如此--虽然坊间不乏一线楼市一夜下降一百多万的说法，但市场基调是未来一段时间，一线楼市不可能陡降，只会从发烧到冷静，整体趋势还是企稳的。

　　中国楼市的主旋是不同线际的城市分化严重--最近两个月的70城楼价数据足以说明。然而，其中已有细微的变化，除了一线楼市的高歌猛进，一些二线城市的房价也受到了热传导。像杭州、南京、苏州和合肥等城市，楼价涨势明显。而这，亦和三四线楼市的低迷形成了鲜明对比。而这，从公积金”弹药库“告急的情况即可见端倪。

　　随着各地2015年住房公积金年报的先后公布，上海、南京、福州、郑州等城市先后传出公积金当期缴存额“被贷空”的消息。受楼市成交增长影响，公积金的杠杆作用被进一步放大，对公积金贷款的需求量在短期内也出现了猛增。出于资金池安全的考虑，一些城市延长了公积金的发放周期。

　　上述城市，除了上海，其他公积金告急的城市是南京、福州和郑州等二线城市。除了省会城市，像苏州这样经济实力不俗、且和上海地缘交接的地级市，公积金使用也出现告急情况。

　　一二线城市的公积金告急，折射的这些城市楼市走热的基本面。在各地执行相应的楼市调控措施后，公积金告急的情况会适当缓解。因而，所谓公积金告急的楼市加杠杆，并非楼市本质之忧，不过一二线楼市虚热的现象之扰。

　　楼市信贷，主要还是以商贷为主，公积金贷款只占其中一成。而且，即使是楼市中的商业贷款，在整个信贷市场占比也不高，而且相当安全。无论是中国楼市曾经繁华的十几年，抑或是近2-3年的彷徨期还是现在一线楼市的逆势而起，全国房贷“断供”的很少。在商贷利率下探到“4时代”，公积金房贷利率进入“3时代”，两贷安全性还是有保障的。当然，如果一二线楼市的首付贷和场外配资等市场乱象不彻底根除，这些城市也不排除发生中国式的楼市“次贷危机”。

　　因而，一二线楼市的公积金出现告急情况，符合这些城市的楼市逻辑。因为这些楼市的量价齐升，不仅拉动了公积金贷款的量，更增加了商业贷款的量。这些城市的公积金使用率提升，也属正常的市场行情。虽然公积金房贷的使用率提高，但并不意味着公积金池的枯竭。以上海为例，2015年上海公积金缴存额880亿，而发放额则超过1192亿元，似乎存量不如放量，但据沪公积金年报披露，至去年年底上海公积金缴存总额6096亿元，缴存余额仍有2822亿元。因而，从长期看，公积金资金池不会出现所谓的枯竭。至于有些城市延缓发放公积金贷款，要么是配合新的楼市调控，要么是基于公积金资金池安全风险防控的自然反应。

　　所以，无论一线楼市还是二线楼市，公积金“被贷空”属于市场伪命题。至于去库存压力压力较大的三四线城市，公积金房贷使用率并不高。因而，基于楼市分化的市场情势，未来三四线城市公积金房贷宽松政策还有释放空间。毕竟，公积金除了市场功能，还有相应的公共属性，三四线城市的治理者，应该将公积金房贷政策用足用好。

　　当然，一线城市楼市政策紧缩的情势下，公积金房贷的空间也被挤压。二线城市在公积金使用将遵循市场节奏而行。

　　当前楼市，两种迹象值得关注。一是楼市线际传导的市场效应是不是可持续--2月份的楼市大势表明，已经形成了一线到二线的正面传导。但是一线楼市开始新的调控政策，二线楼市能否接力传导三四线楼市？甚至热传导阻断， 并受到一线楼市调控开始的冷传导。二是如何通过更多的政策刺激去催化三四线楼市的高库存？这些政策刺激是否会消解一线楼市新宏调政策的努力。如何处理好楼市分化和市场两重天的矛盾，是当前政策面继续思考的命题。

　　至于楼市公积金使用率的高低，只是楼市情态的现实镜像，不必过度担心。