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张平:楼市为何短期暴涨?都是加杠杆惹的祸

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发表于 2016-3-3 07:40:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
  “一线城市应当尽快给出短期管控办法,抑制房价过快上涨。” 2月29日,中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受澎湃新闻采访时强调,一线城市土地供应已经不足,应扩大供给满足刚性需求,将房价稳定在合理安全的水平。

  另外,此前上海曝光的房产中介链家向购房者发放高利贷问题需引起警惕。刘元春表示,杠杆型泡沫风险极大,一线城市应提高银行房贷门槛来适当收紧通过正规渠道的加杠杆的行为。同时,应以严格控制通过高利贷等非正规途径来增加杠杆。

  无独有偶,摩根士丹利的分析师也表示,从近期北上广深等一线城市房价快速上涨以及1月份新增信贷中居民中长期贷款规模显着增长的情况来看,个人住房贷款加杠杆的空间可能远没有想象中那么大,所以在政策推进的过程中需要把控其力度,不宜过快推高居民部门杠杆率。

  当前,房地产投资已成分化格局,三四线城市去库存步履为艰,而一线城市和部分二线城市因为虹吸效应使房价上涨过快,产生了新的泡沫风险。事实上,在经济下行的压力之下,大量资金找不到可以投资增值的空间,所以又纷纷原回已经过热的一线城市房地产市场。笔者认为,此前房地产泡沫虽然严重,但非杠杆型泡沫,危害尚在可控范围之内,但依当前形势来看,必须尽快抑制一线城市杠杆型泡沫增长,否则中国一线城市楼市难逃崩盘之危。

  在全国房地产库存高企的大背景之下,近期房地产政策中下调购房首付比例,降低购房贷款门槛等便被认为是为消化库存而加杠杆的一种有效方式。然而,在去年12月举行的中央经济工作会议公布的中国2016年的五个主要任务中,去杠杆却俨然在列。

  为此,2月26日中国央行行长周小川在央行上海总部举行记者会答记者问时,曾详细解释了在房地产去库存方面,加杠杆与去杠杆如何平衡的问题。周小川表示:个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低。周小川还表示,如果中国想控制杠杆率,关键还是如何应对企业杠杆率过高问题,而不是家庭部门的问题。

  尽管从整体层面上说,加杠杆不失为帮助楼市去库存的好办法。但不少经济学家却对此很是诟病,鉴于当下房地产市场分化过于明显,对已经被炒得过热的一线城市和部分二线城市房地产市场来说,不仅不应加杠杆,更应当该降杠杆。

  虽然,尚无有确切的数据证明一线城市房价骤然飞涨都是加杠杆惹的祸,但根据央行最新数据,1月新增人民币贷款增加2.51万亿,创下单月纪录新高。许多专家学者都认为,贷款数据的激增与一线城市房价飞涨有着密切关系。

  自去年以来,央行多次降准释放了大量流动性。在经济承受下行压力、资金面紧张的情况下,释放出的大量流动性意味着商业银行有更多钱用于放贷,其中主要包括个人长期房贷。然而,我们当前所担心的是,大量释放出的流动性并没有如愿注入实体经济,也没有注入库存高企的三四线城市房地产市场,而是流入了已经过热的一线城市房地产市场,并且逐步将一线城市房价泡沫推向深渊。

  可能正如央行官员们所说的那样,中国个人住房贷款占总贷款的比重从国际横向比较来看并不算太高。但这里面也存在一个重要也容易被忽视的问题,就是中国融资结构中间接融资占比极高,企业部门和房地产投资的资金主要来源于银行的间接融资。所以,银行业不仅要照顾到央行国企、地方政府等部门的信贷需求,还要让足够的流动性进入楼市。而贷款这只蛋糕总体就这么大,这也意味着个人住房贷款杠杆的空间并不如设想中那么完美。

  笔者认为,政府适度推动居民加杠杆来对冲经济下行风险,同时给三四线城市去库存,这无可厚非,但近期的北上广深等一线城市房价快速上涨,以及1月份新增信贷中居民中长期贷款规模显着增长的情况来看,居民加杠杆已经一发不可收拾了。

  除了银行贷款这一正规渠道来加杠杆外,房产中介链家的高利贷事件曝光,似乎更应该让决策者意识到“加杠杆”如打开的“潘多拉魔盒”那般可怕。许多原来并不具备购房能力,且无资格获得银行这一正规途径的贷款购房者,也能通过房产中介或是其他途径轻而易举借到较高利率的贷款,从而一夜便拥有了购房能力,他们集中“杀入”房地产市场赤身一博,这会给一二线城市的房地产市场火上浇油。

  特别指出的是,通过高利贷等非正规渠道获得资金购房,这是难以从官方数据中反映出来的加杠杆。倘若当局不尽早引起警觉,很可能导致一线城市房地产市场陷入杠杆泡沫的深渊。我觉得,在不同城市间市场分化严重的情况下,对一二线城市和三四线城市 “一刀切”式的加杠杆,显然缺乏前瞻性。

  现在是到了给一线城市房地产泡沫去杠杆的时候了,一方面,应该通过调整契税比例、提高首付门槛等方式从正规渠道去杠杆。另一方面,必须严格规范市场,阻止通过高利贷等非正规渠道加杠杆。此外,还要扩大房源供给来解决一线城市居民的住房需求问题。总之,对于一二线城市不宜过快推高居民部门的杠杆,否则金融风险系数会大幅增加。

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