橡谷智库：房产观澜23，上海样本及改善型需求

大参考

　　记得这个系列里，一年多以前，我曾写到未来房地产结构性需求在哪里。

　　当时是举例和一个内地的地产商闲聊，因为他提及要做刚需，我说不对，要做改善性住房。

　　我们提及了两个概念：房地产结构性衰退，集中一线城市；其次是改善性住宅。

　　综合数据尘埃落地，统计北京、上海两地，房屋销售面积平均在107平米左右。这表明，2015年的销售集中在改善型住宅。

　　纵览1998年以来的上海房屋购买数据，除了1998-99年，因房改而产生的集中释放房屋自有率，大致在10%左右，其余除了2008年，平均每年购买房屋比例在7%。估计数字是50%的房屋在2005年之前购买。

　　上海的房屋自有率全国最低，大致估计在70%，因为没有最新的样本，根据前年的67%数字予以估计。

　　根据2012年样本，上海20%家庭收入17.4万，50%家庭收入11万+，按照时间推延，估计2015年20%家庭收入为20万。

　　这是其工资加自营等收入，不包含资产。

　　那么，假定50%家庭房屋拥有在2005年之前购买，则价格增长为2-5倍，属于正常，增值部分大大超过贷款部分。因此上海家庭净资产，根据目前的3万+平均房价，80平米估计房屋中位数，这批家庭的净资产大致在200-300万。

　　按照目前的改善性住宅107平米以上一套，平均房价2万以上，300-500万总价的中位数改善性房产，就有高达50%的家庭可以购买。

　　但是考虑到18.6%的房屋空置率，70%的房屋自有率要扣除10%的房改拥有，拆迁和动迁房的总数，我手边没有数据。再结合20%的收入超过20万，考虑到300-500万住房的房屋按揭贷款承受能力，再考虑到其他生活方式的安排问题。

　　这样只能给出一个估计的需求总量，那就是107平米以上的改善型房屋潜在需求，大致在5-10%的家庭户数有可能会产生改善型住宅购买想法。

　　这个数字要涵盖二手房和新房。

　　然而以极限动态的数字估计10-30万套需求，总面积107万至321万平米。

　　上海新增供应量135万平米，总库存超过1200万平米，中间有多少是改善型住宅，没有统计。

　　我们这篇不是学术报告，只是一个散文，房地产业应该有更详实的数据，可以得到更精准的结论。

　　至于三四线城市，考虑到高达34亿人的存量和新增供应量，以及农民工和子弟的购买力已经不足以在一线城市买房，刚需的需求，无论在一二三四线城市，都将慢慢消失殆尽。