张平：央妈“双降”给楼市带来影响有多大？

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　　来自央行网站的消息称，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

　　这是央行自去年11月份以来的第五次降息，五次降息累计下调贷款利率140个基准点。同时，也是继今年5月份同步降息降准之后的第二次“双降”。应该说，此次央行降息降准对楼市特别是购房者将产生影响较为深远。这意味着，从明天开始，5年期以上房贷利率降为5.15%，个人住房公积金5年以上贷款利率为3.25%。

　　有财经媒体给购房者算了一笔账。以贷款100万，20年为例，降息前每个月月供为6288.52元，而降息后月供为6682.7元，每个月月供减少了139.82元，20年下来降息前的本息合计是163.7万，而降息后为160.4万，降息后为购房人节省了3万多元的利息。更值得庆幸的是，目前房贷的成本已经是历史上最低的水平，对于购房者来说目前购房相当于享受了最低的利率。

　　面对央行双降袭来，很多潜在购房者担心房价会发生更大的变化。而近期受政策救市的影响，房价也已出现回暖。据国家统计局最新数据显示，7月份，70大中城市新建商品住宅和二手房住宅价格环比继续上涨。其中，一线城市房价环比全部上涨且涨幅仍然较高，绝大部分二线城市房价也出现环比上涨。

　　对此，专家们表示，房价大幅上涨的可能性并不大，经此轮央行降息降准后，一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市，如库存去化周期在15个月以下的合肥、南京、苏州、南昌等城市，接下来几个月势必会出现涨价现象。而笔者认为，从目前央行降准降息的情况来看，对房地产的影响存在几大隐患。

　　首先，此次央行“双降”主要是为了救实体经济和汇市，当然出于防范金融风险的需要，也要拯救房地产业。初步估计，央行“双降”释放的流动性近7000亿元，这说明剌激的力度不可谓不大。但是，与全球整体的金融大格局巨变相比，却很难起到根本性的扭转作用。事实上，美国宣布正式退出QE政策那天开始，我国就已经进入了一个“结构性偏紧”的新的货币环境。

　　这主要体现在个方面，一方面中国的外汇储备呈现拐点央行数据显示，今年6月末外汇储备余额为3.69万亿美元，创2013年以来新低。今年二季度中国外汇储备减少400亿美元，为连续第五个季度下降。

　　另一方面，作为基础货币投放的主渠道的外汇占款大幅下降。在基础货币需求变动不大的背景下，意味着基础货币缺口将有所扩大。数据显示，7月份，中国金融机构口径外汇占款下降了2491亿元，央行口径外汇占款下降了3080亿元，

　　笔者认为，即使是央行拿出“双降”这样的杀手锏，也很难根本扭转当前国内流动性趋紧的问题。之前A股出现罕见的千点大暴跌，除了去杠杆因素之外，更有流动性不足的现状也不可忽视。所以，尽管目前购房者名义上可以享受到历史最低的利率，但银行会出于风险和贷款额度等因素的考量，要么会对购房者贷款提出苛刻要求，要么在当前基准利率的基础上再次上浮。所以，现在购房者未必真正能享受得到超低利率的优惠。

　　再者，央行降准降息会引发人民币汇率进一步贬值，于是国内外游资对中国经济和人民币汇率的担忧，而进一步加速离开中国步伐。当然，一国货币贬值也不并代表该国的房地产会受到影响，这关键还要看两个方面：

　　一是中国目前处于何种金融周期内，显然中国经济已经从高速增长向中低速转变，而国内的高房价也已从原来的暴涨到现在的滞涨阶段，所以国内外游资会趁着人民币贬值之机，抛售人民币计价的资产，离开中国。华人首富李嘉诚就是最好的例子。

　　二是从去年下半年起，人民币贬值预期已导致了资本的外流，央行资产负债表中的国外资产并没有因贸易顺差迭创历史新高而增加。今年7月数据显示，央行口径的外汇占款大幅下降3080亿，远超金融机构口径的下降2491亿，显示在人民币贬值预期下，资本外流增加。而央行此次降准降息，会使国内外游资对人民币贬值预期加强，会继续抛售人民币计价资产，离开中国。

　　最后，央行降准降息，会使人民币贬值的预期上升，特别是大大提高了中国海外债务的风险，推升了海外债务负担和融资成本。受中国房地产调控政策以及国内外融资成本差额的影响，资质较好的中国房地产企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。

　　据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1～8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%，所以人民币贬值对房企海外融资成本的影响不可小觑。而仅以2014年末，中国对外负债46323亿美元总额和货币贬值幅度计算，近期之内中国外债成本就增加了2300多亿美元。

　　从表面上来看，央行这次降准降息有利于房地产，购房者的还贷成本会有所下降。但实际上，降准降息意味着社会流动性已经偏紧，从这个角度来分析，购房者未必能在房贷资金趋紧的情况下拿到低额贷款。更何况，与高房价相比，房贷利率的这点折让，又算得了啥呢？此外，央行降准降息会直接导致人民币贬值预期上升，这既会影响到房企海外融资成本，也会使境内外游资抛售人民币计价资产提前离开内地。所以，央行降准降息未必真能支撑起房地产泡沫。