占豪：多部委为啥“救”楼市？影响几何？

大参考

　　上周，住建部和国土部联合出台新郑，优化土地利用和商品房尾房使用。周一下午，再有两楼市新政密集出台。先是央行、住建部和银监会联合发文，将二套房首付比例最低降至40%，将公积金贷款购买首套普通自住房的首付比例降至20%，将手套房贷结清后的二套自住房最低首付比例降至30%，并鼓励金融机构继续发放组合贷款。与此同时，财政部也下了一个文件——调整个人住房转让营业税的文件，即个人普通住房转让免征营业税年线由5年缩减为2年，不满两年全额征收营业税；非普通住房转让超过两年则按销售收入减去购房价款后的差额征营业税。

　　这两个新政，被市场解读为政府对房地产市场的“救市”，再考虑到前面降准、降息，对房地产市场的刺激力度可谓很“给力”。那么，这两个政策算是对房地产市场的“救市”吗？多部委为何放宽了对房地产的调控政策呢？

　　首先，个人看法是，这种放松调控能一定程度刺激地产市场走好，却谈不上“救市”。因为，中国房地产市场现在虽稍有些冷，但还没冷到需要强刺激“救市”的地步。各种宏观政策的出台，目的是促使房地产市场保持温度，稳住房价，健康发展，避免房价的暴跌引发宏观经济剧烈波动，并因此进一步影响宏观调控大局和国家战略布局。因此，说“救市”有些过，说宏观调控合适。

　　对于过去几个月不断降息、降准以及放松对房地产行业的调控，在占豪（微信号：zhanhao668）看来，根本原因有三：

　　一、今年经济增长压力大。

　　我们之前分析过，2015年应是经济数据增长压力最大的一年，2016年会逐渐走好，2017年有望明显见效。虽然大势如此，但客观上今年的经济增长压力现实还是摆在那，7%的左右的目标是必须要实现的。在这种情况下，房价如果出现大幅下跌，对宏观经济增长目标显然会有巨大影响。因此，在这种时候适度放松地产调控，稳宏观经济的意图非常明显。

　　二、2月70大城市房价大部分量价齐跌引发政府对房地产市场的担心。

　　日前，国家统计局发布《2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》中显示，相较1月，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.3%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高为持平，最低为下降10.8%。

　　那么，今年头两个月房屋销售情况如何呢？据统计局数据，1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。其中，住宅销售面积下降17.8%，办公楼销售面积下降4.6%，商业营业用房销售面积增长3.2%。商品房销售额5972亿元，下降15.8%。其中，住宅销售额下降16.7%，办公楼销售额下降15.6%，商业营业用房销售额下降4.0%。

　　今年头两个月房地产投资情况如何呢？2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积570097万平方米，同比增长7.6%，增速比去年全年回落1.6个百分点。

　　上述数据说明，房地产市场是量价齐跌，房地产市场对宏观经济增长的压力令政策面担忧。量价齐跌，房屋库存大幅增加，同时房屋建设的增速虽然稍有放缓但仍有较快增速，这意味着几个月到一年后房地产库存将更多。一旦库存积压严重，则房价可能会因此大跌，房地产投资也会因此大跌，这对宏观经济会造成较大负面影响。

　　这种预期，让政府对房地产市场对宏观经济的影响担心增加。政府放松调控就是基于这些宏观层面的考虑。

　　三、为经济结构转型争取时间。

　　在第一次大幅降息时，个人对降息可能对房地产市场产生的负面影响比较担心。但是从过去几个月的情况看，除了刚刚降息时引发一轮房屋销售井喷外，进入2015年房地产市场明显趋冷。房地产市场趋冷对中国宏观经济来说不是好事，政府希望房地产市场能保持稳定增长，房价能保持相对稳定而不是大幅上涨或大幅下跌。因为，一旦出现急涨或急跌，宏观政策都会面临棘手局面，都会影响经济结构转型和产业升级，甚至会影响国家大战略。

　　在这种情况下，政府放松对房地产的调控就符合调控逻辑了。

　　那么，政策放松对房地产市场有什么影响呢？对中国宏观经济又有什么影响呢？

　　对房地产市场来说，放松调控当然是利好。但从现在情况看，这种利好并不足以让房地产市场因此重新走热。就当前宏观经济大环境而言，基于宏观政策调控空间很大，个人预计，今年还会有降息降准。所以，基于货币政策的支撑，今年房地产市场整体不会太冷，但也很难再热起来。这种格局，对中国宏观层面来说，恰好有利于整个大局的宏观调控。从央行行长周小川近几天的话中我们可以看出，针对经济的宏观放松政策将会很多，这和占豪之前分析货币政策宽松是不封顶的看法大概一致。应该说，今年完成年度经济增长目标应无问题，但这需要宏观政策面下点功夫。

　　房地产市场整体稳定，宏观经济整体稳定，货币政策较为宽松，这种格局正是股市春天的大环境。所以，今年股市将会更好，机会将会更多。在这种环境下，也会有更多房地产市场的资金进入股市淘金，一些投资者会卖房炒股。