任庄主：该破产的破产、该重组的重组，这是有所指？

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　　2024年3月7日，原人行行长易纲作为全国政协委员7日在全国政协十四届二次会议第二次全体会议上作《走中国特色金融发展之路 推动金融高质量发展》的主题发言；3月9日住建部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上同样回答了相关记者的提问，引发市场关注。具体解读如下，

　　一、住建部部长倪虹在“民生主题记者会”上的讲话

　　在本次“民生主题记者会”上，倪虹部长共回答三次提问，大致释放以下几个信号：

　　（一）出险房企：该破产的破产、该重组的重组，损害群众利益的要追责

　　1、在回答新华社记者提问过程中，倪虹部长特别强调“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚持依法查处，让他们付出应有的代价”。这个提法被普遍解读为，部分出险房企在2024年可能会迎来出清等终局结果，即部分出险房企将会正式进入破产或重组状态。

　　2、实际上这个提法并不新鲜。2023年1月17日，在北京召开的全国住房和城乡建设工作会议也提出类似提法，即“要‘抓两头、带中间’，以‘慢撒气’的方式，防范化解风险。‘一头’抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者‘金蝉脱壳’，不让损害群众利益的行为蒙混过关”。

　　可以看出，对于出险房企，政策层面的态度实际上已经很清楚，即对于那些不躺平、愿意自救的房企则尽可能给予重组，以使其重生；对于那些不配合、躺平、无法拯救的房企，则倾向于破产。

　　所以，现在对地产企业的分类，不仅是优质房企和出险房企两类，还应将出险房企进一步细分为可以救一救的房企以及不可救药的房企。

　　3、房企是否具备救助价值，还要看起存量项目的质量以及其是否有损害群众利益，对于损害群众利益，则政策层面会尽可能推动出险房企承担主体责任，即倒查追责机制。对于那些损害群众利益，且不愿意承担责任、想尽各种办法逃脱责任的房企，则结果应不会太好。显然，这种表态带有一定警示效应。

　　（二）城市政府要扛起责任，金融部门已经成为压力的承受方、现在属于夹心层

　　从政策层面的态度来看，目前化解地产行业风险的思路应该是房企责任第一位、地方政府责任第二位，金融部门在其中的角色是配合。为此，倪虹部长在记者会上特别提出“现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任”，这虽然有点推卸责任的意思，但也说明地方政府在化解地产行业风险方面的压力会比较大。

　　实际上这个提法也不新鲜，2024年1月26日，城市房地产融资协调机制部署会已经提出“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，因此城市政府在房地产调控方面已经自主了。不过这个“自主”显然是要打问号的，毕竟上面依然有“问责机制”这样一把利剑。

　　当城市政府压力比较大的时候结果必然是将压力向提供资金的金融部门传导。例如，倪虹部长在记者会上也提出“当前，房地产的难点是资金”，这实际上已经暗示未来金融部门会成为压力的承受方。虽然“房地产的难点是资金”，但是也需要认识到，“金融部门的难点是存量房地产”。因此，此时的金融部门是地方政府、住建部门与房地产企业之间的夹心层。

　　（三） 融资协调机制“如火如荼”，但是否有考虑存量债权人的利益？

　　本次记者会上，倪虹部长披露“目前，全国31个省份312个城市建立了这个机制，上报的‘白名单’项目达到了6000多个……截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元”，因此仅从数据上看，始于2024年1月26日的房地产融资协调机制正“如火如荼”地推进实施中，融资协调机制是否发挥效力的压力已经转移至银行身上。

　　考虑到进入“白名单”的项目需要满足项目处于在建施工状态（短期停工的项目需满足资金到位就能复工建设和交付的条件）、有与融资额基本匹配的抵押物、确定一家贷款主办银行（并建立贷款资金封闭监管制度）、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回以及制订贷款使用计划和项目完工计划等五个条件，这意味着没有给予“白名单”项目支持的债权人可能无法获得其债权利益上的保护，即后续地产企业的化债资源与金融资源将进一步向“白名单”项目倾斜，这必然会导致部分债权人的债权利益受到损失。从公平对待所有债权人的角度来看，融资协调机制实际上是一种破坏。

　　（四）继续强调“房住不炒”，未来地产行业是“保障+市场”两条腿走路的逻辑

　　1、本次记者会上，倪虹部长继续强调“房住不炒”，使得拥有充分调控自主权的城市政府实际上被戴上了紧箍咒，处处受限，这大概也是城市政府在放松地产调控政策方面扭扭捏捏的最主要原因，即目前各地政府在地产限制政策的放松上依然很“傲娇”，认识不到地产行业困境的严峻性与长期性。

　　2、和“房住不炒”的政策总基调相对应，未来地产行业的运行逻辑是构建房地产发展新模式，其本质“保障+市场”两条腿走路，即保障的归保障、市场的归市场。

　　现在就保障维度而言，重要的是构建；就市场维度而言，重要的是存量重构。不过在这个过程中，目前市场无法消化的住房必然也会向保障房转化。

　　3、就商品房来说，坚持“好房子”理念，即“谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。

　　（五）整个房地产市场的制度应均会被重构，逐步实现“现房销售”

　　从倪虹部长的讲话来看，整个房地产市场的制度应均会被重构，如前面提及的“房住不炒”的政策总基调、“保障+市场”的供给体系以及“赋予城市政府充分自主调控权”外，需要被重构的制度主要包括以下几个方面：

　　1、建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，即以人定房、以房定地、以房定钱。

　　2、供给方面，变革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，即预售制度应会逐步被取消、实行现房销售以及推动地产行业降“三高”（高杠杆、高负债、高周转）。

　　3、使用方面，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

　　（六）今年城市更新规模可能在2万亿左右

　　“保障性住房、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”等三大工程是今年的重点。根据倪虹部长披露的信息，2023年全国实施各类城市更新6.6万个、完成投资2.6万亿，按此推算，今年将改造5万个老旧小区，对应的城市更新投资规模应在2万亿左右。

　　二、原人行行长易纲在全国政协会议上的主题发言

　　原人行行长易纲在本次全国政协会议上的主题发文释放以下几个信号：

　　（一）建议坚持社会融资规模和货币供应量比名义GDP增速略高的倾向

　　虽然政策层面一直提保持社会融资规模和货币供应量比名义GDP增速基本匹配，但实际情况是前者一直比后者高，有时甚至还高出不少。本次易纲委员提出要坚持社会融资规模和货币供应量比名义GDP增速略高，意味着过去长期坚持的货币政策逻辑在2024年还将延续，即货币供应方面仍会比较积极，流动性依然会比较充裕。

　　（二）建议允许资本实力强的大型银行选择1-2家省分行在表内试点投贷联动

　　针对我国不缺资金，缺承担风险的资本金这一困境，以及结合商业银行在金融体系中的绝对主导地位等现状，易纲委员建议允许资本实力强的大型银行选择1-2家省分行在表内试点以投贷联动方式投资硬科技初创企业，并在监管和考核方面给予灵活性。

　　这个建议具有突破性，不过自从招行在投贷联动方面受到监管关注以及所产生的一系列后续问题，很多银行在投贷联动方面开始有所犹豫，投贷联动相关政策亦未出现放松，且大型银行本身的资本补充压力也比较大，因此在具体实践上可能还会考虑到银行、区域以及投资对象。也即，对于那些硬科技初创企业比较集中的区域，存在这种试点的可能性。

　　（三）建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企动用预售监管账户资金

　　1、这个建议最受关注，即由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元；允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付……争取用三年时间过渡到以现房销售为主。

　　2、这个提法受到关注，但是也存在一些问题：

　　（1）每年按1%的比例提取预售保障基金100亿元，意味着每年预售监管资金余额才1万亿，这如何保证有约1万亿元的资金由房企立即使用呢？

　　（2）目前预售监管资金基本与未售项目挂钩，意味着预售监管资金本身是被各地方政府锁定的，在融资协调机制的主导下，基本属于封闭式管理，动用的可能性很小。

　　（3）中央财政或人民银行负责提取，并进行赔付，这是否意味着中央财政或人民银行进行了兜底？当然，如果真是由人行或中央财政来兜底，那倒不错。毕竟现在这个行情，只有国家先托底，才能打破平衡，稳住市场，提振情绪。