王海滨：穿越回1993年在日本买房如何处理下跌风险?

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　　穿越回1993年在日本买房如何处理下跌风险？

　　我在微博问的一个问题是： 假定你穿越到日本1993年，必须在日本买房，如何抵抗下跌风险。

　　穿越小说的设定基本上都是主角有了金手指，他知道发生的所有事情，因此提前有了对策。实际上不是这样，不要说穿越，在街头采访1000个人，能说得清楚过去三十年金融所有事件的基本上为0。

　　这是随口一说，娱乐作品，就像杨笠讲脱口秀攻击男性，认真你就输了。

　　设定1993年的时间满缺德，因为1991年日本房地产已经开跌，1993年等于接盘。我看了一些评论，包括说做空房地产股对冲的，尽量贷款之类。

　　资产市场其实没有那么容易，这个问题等于让我们开卷考试，看着后面30年的日本经济和资产市场走势，仍旧不是那么简单的话题。

　　首先股市不是这么简单，日本股市从1990年开跌，但日本的房地产股票跌幅并不大。这里面一个致命的误区，在与房地产市场下跌，并不代表房地产公司亏本。房地产是个将本求利的行业，房子在下跌，土地也在下跌，相应的建材和人工也在下跌，只不过是产量和价格下滑，导致的收益减少而已。要在一个房地产下跌20年的时间里卖空房地产股票不现实。

　　短期会有影响。

　　这里面就涵盖着一个如何做股票，如何对上市公司估值的理念。我咋答案中看到了误区，就是一个行业的趋势下行，并不代表这个行业的股票一定会下跌，因为主要是要看其市场占有率和盈利。只不过股票的价格泡沫需要行业扩张周期中的行业前列公司的市场占有率和盈利更加容易带动而已。

　　那么是否用针对房地产业的建材、电器、家具等一揽子股票做空来对冲？跟上面是一样的逻辑。

　　这条路是错误的。

　　那就回到金融属性上去对冲。

　　日本房地产泡沫的崩塌主要是金融属性带来的。很显然买日本长期国债对冲是其中一个方法，但日本国债期货没有交易量，用期货加杠杆对冲并不合适。而买同样数量的国债去对冲房地产交易，也并不合适，而是一种投资模式而已。

　　日本国债收益率从1984年就开始一路下跌，一直跌到现在。做空日本长债的俗称寡妇交易，1993-2003-2013的三个节点都有看空日本债券的去做空爆仓。

　　这样的话，对于买房者来说，可签订一个浮动利息偿还按揭的抵押贷款协议，不过这里面房价暴跌会引发银行追加付款。利息上的贴补只是小零头。

　　实际上这里倒可以做空银行股，因为当时日本银行因陷入不动产价格崩塌的巨额坏账。做空银行股票，或卖空期权。看哪一些按揭贷款巨大的银行股票。

　　这点与上述的股票观点并不冲突，仍旧是看银行盈利和损失。

　　而对于日元来说，在长达30年的买房按揭时间里，日元的波动巨大，1995年到达80后下跌到1998年的147再次上涨到2012年的75，然后再次下跌到2015年的125。

　　这种对一般投资人的考验压根就是超级难题，实际上这是一个外汇投资人的能力。

　　因此考虑外汇对冲日元汇率上的损失，在30年的时间长度上可以不考虑。

　　不过总的来说，这个题目不是一个好题目，因为人生际遇和市场在一个按揭贷款长度上是多要素、动态的过程。

　　比如你是从美元换入日元后购买房屋，又贷款80%，在30年的某个节点卖出房子偿还贷款，是一个不同的交易。 1998年你选择卖出房子换回美元，价格损失一半，（1993年是110）汇率上损失30%。而如果你在2012年卖出房子换汇，房地产价格损失80%，外汇赢回30%。

　　当然你住了20年，租金要计算进去。

　　你还要算日本的房产税。

　　租售比从1990年的1：60到2012年的1：22，我没有详细数据曲线，就没办法算加权，租金大致变化小，主要是房价在跌，按照东京500万人民币租金2万到3万来算，240个月，算500万+。

　　当然现代会计上货币现值与未来又有区别，这就太复杂了，需要建立一个会计数学模型来倒入各个参数，比如当初500万现值与现在的比较，贷款400万现值、偿还利息方式等等的差额。

　　但逻辑你可以思考。

　　我的这个问题是古怪的，限定你必须要在日本买房。

　　从投资来说，你看到了上面所有的对冲可能，都是勉为其难的最劣选择中找出次优解。实际上是1993年绝对不能投资房产。

　　从自住来说，尽管计算了租金、买国债对冲、卖空银行（房地产贷款坏账）股票等等，基本上还是一个勉为其难的方案，唯一要安慰自己的只不过是自己的房子住着安定。

　　或者说在更长的纬度上可以回到原来的价值。

　　这样取决于你住在哪里，你要住在人口输入的城市，要在此类城市的核心地带。

　　问题来了：中国的房地产还能投资吗？

　　中国的房地产还能投资吗？

　　上一篇文章很多人看了，顿时头皮发麻，原来房地产买错点位，一点都不能防范风险。

　　对冲的方法都有严重的缺陷。

　　中国的房地产已经涨了20年，一线城市涨了三十倍，县级市也涨了一二十倍，这是个惊人的数字，很显然中国房地产泡沫早就成了。

　　正如我们一再谈及的数据，中国价值500万亿的房地产总市值，相当于美国欧洲日韩台湾加起来的数字，如果单纯用人口来匹配，似是符合的，但是以人均GDP来匹配，就已经虚高了。

　　从汇率风险来说，哪怕有10%的房地产套现离开，去了海外，中国的外汇储备也是会崩溃的。实际上从2013年至去年，有4万亿美元已经出海了，除了国家投资等各方面的用途，姑且算做2万亿美元，仍有2万亿美元离开了。这部分是否从实体、股市、房地产市场离开呢？很显然从房地产市场离开的资金是不少的。

　　去年的二手房成交额7.3万亿，七年间几十万亿的二手房成交额里，离开上万亿美元也是正常的。

　　这已经是这几年严厉控制资本流动下的数据了。

　　我们说房地产泡沫的消除只有三个办法，一是汇率大幅度下跌，二是房地产价格下跌，三是经济腾飞到房地产价格匹配，或者这三者同时发生，这叫做不可能三角。因为汇率在大幅度下跌时，意味着经济不佳，这样资本才会逃离中国资产市场。而经济腾飞，意味着汇率上行，房地产价格也会继续上涨，意思是未来房地产会继续上涨。

　　如果你对中国的经济形势看好，就不会认为房地产会下跌。

　　中国政府很难去维持长久的货币紧缩，为避免经济下滑，带来严重后果。因此短周期的踩刹车，去杠杆，或转换杠杆跑道，维持货币周期的平稳，是可以想象的，尤其是在全球负利率货币背景下。

　　其中要受到美联储的货币周期影响。

　　也就是说，美联储的美元周期是否影响到中国资产市场，是短期还是长期影响？

　　从长期来看，中国在高科技方面受到美国遏制，需要替代发展科技，而产业链的集中度，有利于中国对抗海外产业链转移，但全球产业链重组也是显而易见的。

　　这是个动态博弈的过程。

　　要看短期与长期的发展，也要看大国博弈的力量变化。

　　同时也要看中国内部的人口结构，和城市群落变化的格局。

　　有一点就是城市群的趋势是不可避免的，这对于房地产而言，就是人口持续流入的城市才会有房地产继续随着经济趋势增长，而上涨的缘由。

　　从河南省的人口变化，可以看到郑州是人口迅速流入的城市，而大多数地级市都在流失人口，这是很多内地省份的变化。同样的，内地人口向沿海城市群流动的变化也是必然的。大城市群的形成会带动服务业，容纳庞大的就业人群。

　　中国自身也在流失制造业人口，人口总量的下滑，和年轻人不愿意去制造业的行为模式，也与外因一样决定了制造业会向自动化发展，无法实现自动化的劳动密集型产业就会转移出去。

　　因此在电子产业、机械化产业、汽车业、医疗产业、教育产业、软件、文化创意产业集中的城市，会继续保持人口流入，因此在这类城市的房地产很显然从基本面状况来说，是价格趋势上涨的。

　　具体的城市可以把深圳及周边、以上海为核心的江浙沪城市群、其他类型的省城算进去，南方也比北方更具生命力。

　　另外就是旅游度假区域。

　　从信用市场的风险来说，中国政府很显然会担心房地产总量与银行杠杆的风险，比如房地产贷款余额已经50万亿，银行总资产353万亿，按照银行资本金适足率14%算资本金50多万亿，风险已经不小。

　　房地产价格下跌20%，就会导致房地产开发难以销售，十几万亿贷款风险就来临，如果是海外习惯会要求追加首付款，当然中国政府很可能压制银行不允许这样做，那就大家死扛，但也会有投机地产弃房，几万亿的风险加上十几万元的开发贷款就是银行承载不了的。

　　所以投鼠忌器，政策面很显然是趋向于迫使投机资金离场，只留下刚需，或者迫使投机资金全款买房，最近在查经营贷款就是如此。

　　把杠杆降下来，但房地产价格不需要全面下跌，各种购买条件的限制，也就是导致套现离场的渠道越来越狭窄。

　　剩下的如果是刚需和无法动弹的投机成了房东的资本，那么杠杆风险就缩小了，可以保护银行体系。

　　这是主要目的。

　　为了保护房价和贵富阶层，房产税推出也是遥遥无期。

　　当然这主要看财政收入，如果哪一天财政赤字太高，房产税推出也是必然的。

　　再说一下阴谋论，就是华尔街何时收割的问题。中国的房产泡沫很显然是块很肥的肉，中国股市一直起不来，并不像日本股市当年暴涨十倍，送给华尔街做空。当房地产流动性被行政干预锁死在刚需人群上，投机离开的机会就缩小了。

　　中国经济如果在2035年以前继续增长，并能够达到2万美元的初等发达国家门槛，人民币汇率保持一定的升势，利率下行，结合城市群的人口差别性涌入，那房地产结构性继续上涨还是一种趋势。

　　如果十年间，印度等国家因全球供应链转移，中国高科技遭遇遏制后，产业替代性发展无法顺利进行，则进入存量经济争夺，就有可能步日本后尘。

　　则人民币汇率贬值，房地产无量下跌，也是一种可能性。

　　如果出现后一种情形，哪怕你买的是刚需，房地产价格的下跌，也会在十年的时间里逐渐折磨你的心情，因为是很难对冲的。

　　而如果是前一种情况，投机其实已经很难了。

　　刚需，你当然也是要买的。

　　无论哪一种趋势发生，你在人口涌入的城市是第一选择。